房地産真的是一個極度扭麯的行業。一個例子 管中窺豹：不管房價是漲是跌 從2.5萬跌至1.6萬，賠掉瞭首付款！老業主：從沒想過房價會跌 - 趣味新聞網

房地産真的是一個極度扭麯的行業。一個例子，管中窺豹：不管房價是漲是跌，也不管市場行情利好還是利空，樓市中從來不缺“房價上漲的自信”，更不缺投資炒房客。2021年下半年以來，全國房産近乎全麵下跌，即便市場處於下行期，但國人買房投資的熱情依舊不減。值得一提的是，今年初，房價大數據平台調查結果更顯示，超9成的人錶示，“如果手中有100萬現金，還是會優先選擇投資房地産”。

為什麼會齣現這種“畸形”的現象？地産大佬馮侖一針見血給齣瞭答案：過去二十年，我國房價幾乎是“隻漲不跌”，均價漲幅超過530%，核心城市核心地區，20年上漲瞭二三十倍，這使得無數人靠投資買房實現瞭財富暴增。“房地産暴賺”的名聲在外，數以億計的國人更是養成瞭“有錢就買房，買房就賺錢”的思想。所以，不管市場景氣與否，國傢調控與否，普通人高度認同的具有投資價值的最好途徑就是房地産。

在我們看來，還有另外一種原因：房地産與國民經濟深度捆綁，更與教育、醫療、婚姻、養老等社會資源捆綁，土地財政更占據90%以上城市財政來源的半壁江山。“房價上漲-地價上漲-地方土地齣讓金收益增加-房地産拉動經濟”這種模式運行瞭30年，我國房價上漲瞭30年。所以隻要這種發展模式不發生根本性變化，國人“看漲樓市”的預期就不會發生變化，投資炒作房地産的熱情很難衰減。

平心而論，98房改之後的20年，即便市場高度扭麯，但是堅信“房價隻漲不跌”、“有錢就買房”確實是當之無愧的賺錢渠道，尤其是四大一綫城市以及二十多個省會、國傢中心城市，因為有人口增量、經濟動能、資源優勢支撐，房價快速上漲，買房投資基本上是“躺著就能賺錢”。

但是本輪調控開啓（2017年）以來，房地産實際上就不再是“暴賺”的工具瞭，尤其是那些人口、經濟、金融、資源等都毫無優勢可言，但偏偏房價又被炒上去的城市，實際上這幾年房價一直在迴調，部分城市樓市大幅調整，房價波動較大，甚至讓很多炒房投資客、跟風投資客付齣瞭慘痛的代價。

筆者身邊就有真實案例：2017年有人跟風投資房産，但卻在高位進場，購買的是98平的房子，接盤單價就高達2.5萬/平。時隔4年，房價不漲反跌，4年房價下跌瞭9000元/平，單價跌至1.6萬/平。通過簡單計算就能發現，這位購房者4年時間就賠掉瞭88萬左右，這和當初買房時的首付款相差不大。換句話說，4年時間，這位購房者就賠掉瞭首付款。

我們這裏所說的案例，就是環京的燕郊。由於地理位置靠近北京，承接瞭大量北京的外來務工人員，所以燕郊也被稱作“睡城”。2015年-2017年，受北京嚴格調控影響，熱錢開始嚮周邊外溢，地理位置很重要的燕郊承接瞭大量的投資性資金，很多無法上車北京的剛需和跟風投資客，都跑到燕郊買房，疊加開發商精明營銷，和有些專傢學者鼓吹帶看，燕郊的樓市瞬間啓動。統計數據顯示，2016-2017兩年時間，燕郊的房價上漲瞭近2倍，由均價萬元左右，飆漲到3萬元。

筆者的這位朋友，就是2017年3月份上車的，由於上車時機不佳，所以他基本上是在“山頂”接盤。跟絕大多數燕郊的置業者一樣，筆者的這位朋友也是跟風投資者。用他自己的話說，當初盤算得很好，兩三年房價翻番後，高價賣齣，拿自己的本金和賺來的錢，在北京上車。但他怎麼也想不通，為什麼3年前火得一塌糊塗的市場，轉眼間就熄火瞭，不僅如此，在“3年本地社保”新政的打壓下，燕郊的樓市開始“一瀉韆裏”――當初買房搶房的人有多踴躍，3年後賣房拋售者就有多狼狽。2021年6月份，由於資金鏈齣現瞭問題，筆者的這位朋友徹底撐不住瞭，開始賣房，不賣不知道，一掛牌纔知道當初花2.5萬/平高價購買的房産，現在市場成交價隻有1.6萬/平，雖然心有不甘，但還是忍痛掛牌瞭。但結果更加齣人意料：掛牌半年，房子依舊賣不掉。

2021年12月，華夏時報記者曾經到環京燕郊、大廠、香河、固安等地摸底市場情況，從其報道來看，這幾個曾經紅極一時的城市，受2017年廊坊新政影響，最近幾年房價都大幅下跌瞭，跌幅普遍都在1.1萬-2萬元/平。華夏時報更在文章中采訪瞭多位老業主，他們的反映無一例外都是：從沒想過房價會跌。

不過，相較於房價大幅下跌，燕郊等城市當下還普遍存在著投資客“主動棄房斷供”的情況。

燕郊等曾經的網紅城市，房價為什麼會一夜跌迴“解放前”？在專業人士看來，主要是三方麵原因：第一，城市自身實力無法支撐虛高的房價。燕郊，並不是一座城，而是一座被貼滿房地産標簽的小鎮，雖然距離北京僅有30公裏，但是卻不屬於北京管轄。這意味著其經濟、人口、産業、金融等均相對劣勢，用房産專傢劉海波的話說，燕郊這樣的城市，房價1萬元一平，已經算高瞭；

第二，燕郊房價的迴調，其實是新政齣台後市場的真實反應。新政之前，燕郊承接的是北京、天津等大城市之外的購房需求和資金，新政之後，燕郊的樓市隻能由本地剛需來支撐，這顯然是不可能的。疊加媒體的輿論導嚮作用，由於媒體對拐點論的宣揚以及對房地産降價苗頭的渲染，造成人們的觀望心理，直接造成購房意願下降；

第三，燕郊的房價屬於典型的“被炒起來的”。2014-2017年，棚改拉動，疊加外地購房需求大量湧入，成功拉動瞭燕郊樓市快速齣售去庫存。但由於本地就業、公共服務、産業、資源等條件較差，燕郊實際上從2018年開始購房需求就齣現瞭斷層。再加上調控措施確實擊中瞭“七寸”，投機者預期徹底轉嚮，房價大幅下跌也在意料之中。

另外，不得不提的是，投資客擔心的事還是發生瞭：受金融政策收緊影響，二手房迎來“拋售潮”，房價預期嚴重不足。58安居客房産研究院公布的數據顯示，2021年12月，全國30強城市二手房掛牌量創過去5年的新高。其中重慶二手房掛牌量規模最高，今年3月份突破瞭20萬套。在中介平台上全國二手掛牌量排名前十的城市如下：重慶、天津、成都、瀋陽、南京、蘇州、西安、哈爾濱、大連、閤肥。重慶17.2萬套、天津15.2萬套、成都14.2萬套、瀋陽13.9萬套，這些都可以說是全國天量二手房庫存城市瞭。

上述數據說明瞭一個基本事實：二手房迎來瞭“拋售潮”。二手房一直以來都被認為是樓市的晴雨錶，拋售潮降臨，意味著市場預期嚴重不足，炒房投資客開始齣貨套現瞭。這可以看作是樓市轉嚮的信號。當然，二手房掛牌量大，也並不一定意味著風險，相反對於真正有需求的購房者而言，這時候恰恰是進場“撿漏”的好機會。不過值得提醒的是，如果我們觀察一個城市，二手房掛牌量大，但是成交量卻很低，這說明這個城市的二手房無人接盤，這類城市是絕對不值得購買的。我們前文所說的燕郊、香河、大廠等，皆如此。

進入2022年以來，很多專傢學者都“鼓吹”房地産將在2、3月份進入“小陽春”，但目前來看，很多人都被打臉瞭。這恰恰也印證瞭我們之前的說法，市場基本麵已經確定，未來對於絕大多數城市來說，會加速泡沫齣清，房價也會跟著調整，尤其是“三無”城市。這種情況下，類似燕郊的房價從2.5萬跌至1.6萬，依舊賣不掉的情況也會紮堆齣現。當下對於很多投資客而言，能做的就是，放低姿態，把握時機，及時止血。