發表日期 3/13/2022, 1:32:12 PM
政策懸而未決,但各角色的心態,早已大分化。
“怕它不來,又怕它亂來”,賣一買一的置換,最糾結。
想趁熱把房子賣個高價,又怕想買的房子也跟著漲價。
純剛需想上車的,多少有點小恐慌,怕真會漲。
繼續觀望的,乾脆對政策抱以不屑,“哼,我看能掀起多大風浪!”
站在預期分化的十字路口,往哪個方嚮跑的都有。
所以,現在的天津樓市,依舊上演劇烈的“拉鋸戰”。
抽屜裏的“津十條”,更多利好改善購房。
但事實上,卡住改善的,不僅是政策,更重要的是:
二手房,賣不齣去!
大多數老百姓,都要“用房換房”。
可天津樓市的容量,幾乎撞上瞭天花闆,90%的二手房失去流動性,難!
來谘詢的,10個人8個要“賣一買一”。
“怎麼纔能盡快賣齣去?”
“降價割肉吧”,這話我說不齣口,不忍心再往人傢傷口撒鹽。
可現實就是這麼殘酷,成年人的遊戲沒有過傢傢。
最悲催的,2017年買入的人,將麵臨“高買低賣”的艱難抉擇。
生活不易,沒有餘地。
有業主終於看見點希望:最近看房人變多,也有人齣價瞭。
可又在猶豫。
左手想等政策齣瞭,看能不能多賣點,右手又怕丟瞭買主。
畢竟還要再買房,多點預算,貸款壓力還能小點。
真是左右為難。
看似尚未落地的新政,給瞭改善一絲突破口。
但樓市發動機,在於二手房的流動性。
核心問題解決不瞭,依舊是滿屏大寫的――難!
對於很多業主糾結的“現在要不要賣”,可以肯定的說:
除瞭和平、河西一片、南開北片學區房,高品質次新房,其它彆猶豫、彆貪心,能賣就賣!
樓市已失去“普惠性質”,即便齣政策,也絕不是普漲。
況且,房住不炒之下,政策注定隻能“撕小口”,不能“大開閘”。
當下二手房成交情況,已指明方嚮。
2月,貝殼、我愛我傢、中原地産,二手房共成交3314套。
相比以往每月4000多套的成交量,“半月行情”的成績挺不錯瞭。
春節後,新房沒啓動,二手房確實迴暖瞭。
工作日在100-150套,周末能衝破300套 (貝殼數據)。
不過疫情“又開好幾瓶”,這周末不會衝高瞭。
雖說迴暖,但這“暖”迴的,很“定嚮”,全憑學區房帶節奏。
成交量高的闆塊,基本都在和平、河西。
河西二手房成交量最高,已占全市20% (貝殼數據)。
2月21日-3月11日,19天的時間,河西成交630套,平均一天33套。
比南開434套高齣45%。
河東、河北、紅橋形成明顯反差,三區加一起,纔能跟河西掰手腕。
(貝殼在和平占有率不高,算上佳諾的成交,實際和平成交量並不比河西低)
“和平831”的限時搶購行情,讓和平、河西學區房,大泄洪。
除此,其它二手房幾乎都是“小透明”。
150萬以內的成交量,占比高達60%。
2019-2021年,基本在55%,如今比例又提高。
其次150-250萬的,占比約26%。
這部分二手房,是“工具房”,能有流通性。
有量纔有價。
如果齣政策,涉及到外地人購房,這些房源有機會漲5%,隻是有機會而已。
250萬以上的老破大,沒什麼機會漲價。
最好的結果是――賣的齣去。
從去年9月開始,二手房成交價“打瞭個大滑梯”,12月跌幅觸底。
1、2月繼續跌,但已收窄,2月跌幅0.15%。
突然迴彈,也是和平學區房的功勞。
房價“豬血紅”,刹不住的飆漲,單價漲1萬/平米都很正常。
本來成交占比就高,一下子就把均價拉上去瞭。
和平南營門街,2月全市漲幅第一名。
前十名中,和平區占三個。
去年底至今,和平漲瞭大概30%。
低價房源不斷齣清,說有些小區“被買空”也不為過,詳見#天津學區房滾動調查。
到什麼地步呢?法拍房也“沒被放過”。
鞍山道小學學片的一套法拍房,四箴北裏,2樓62平米。
2月首拍340萬流拍瞭,二拍必須降價,290萬起拍。
竟然11人報名,最終3月10日362萬成交,比首拍還高20多萬。
瘋魔!
三片普小私産門檻已突破260萬,2個月15%的漲幅。
按邏輯,有可能逼齣政策。
但又恰逢樓市寬鬆的大環境,漲幅還真可能刹不住。
還有業主不斷漲價,5萬、10萬……
河西一片學區房,也要提高警惕,漲價小火苗齣現。
樓市沒有金鍾罩鐵布衫,和平學區房火,河西業主看得見也聽得見。
正在漲價邊緣瘋狂試探,降過價的,一點點往迴漲……
南開北片學區房,也受到波及。
中營學片的如意大廈,180萬以內買不到瞭,現在掛牌基本200萬左右。
天津二手房,分三類:
和平、河西、南開重點學區房;優質改善次新房;其它。
重點學區房,能讓人不顧一切。
“其它”都在降價,落魄不如雞,被按在地上摩擦。
高總價的老破大就不說瞭,就連關注度高的性價比盤,也免不瞭降價命運。
比如河西純皓傢園。
一周能帶看5、6次,但半個月內還是降瞭15萬。
王頂堤故裏,有的房源一周也能帶看5-10次。
降到250萬以內,還是齣不瞭手。
如果齣政策,優質改善次新房,是有機會的。
一方麵,政策利好改善,另一方麵,所見即所得,安全。
每個區都有,比如新八大裏、惠靈頓、中建悅東方、仁恒河濱花園……
房子最後的價值,隻能在二手房市場兌現。
屠龍少年,也免不瞭成為惡龍。
現在,天津二手房成交“聚閤效應”太明顯。
政策齣台,是難得的賣房時機,彆錯過。