發表日期 3/4/2022, 9:38:40 AM
“評級展望“負麵”、融資渠道狹窄、信用指標薄弱、未來一年毛利率將維持在12%-14%的低位。”
這是去年國際評級機構穆迪對於南京銀城的評價與判斷。
當下的輿論也在推波助瀾,將這傢區域型房企的往“刑場”上送。
21年上半年,還在高歌猛進的銀城,與大多數房企一樣,在下半年便偃旗息鼓。
隨著而來的便是組織架構調整與裁員優化。
據內部員工所說,自去年下半年開始,銀城要麼在裁員、要麼在裁員的路上。
可參考的比例達到50%。
現時點看來,也是有跡可循的。
年度300億銷售目標未完成,腳踩兩條紅綫融資受阻,融資利率高居不下(存續美元債11.9%)。
盈利能力堪憂,2020年淨利潤僅1.83億,對應營收107億,甚至於製造業平均利潤水平相當。
銀城的經營麵疊加輿論風波,融資受限,債券異動,資本開始審視。
NO. 1 凋零的蘇係房企
作為六朝古都、十朝都會的南京鮮有規模房企。
曾經的愛濤置業、宏圖地産、亞東建發、鴻意地産、天正置業等,都是本土房企的優秀代錶,隻是如今,有的難覓蹤跡、有的隻有零星項目。
在全國能排上號的新城、中南都不是齣生南京,一個常州、一個南通。
而如今宏圖已在悄然去地産化、棲霞建設在市場上聲威勢弱、朗詩走上瞭輕資産路綫、雨潤艱難到賣子求生、蘇寜鬥完國美鬥京東,而今瀕臨破産。
蘇係房企的頭兩把交椅被新城和中南拿下。
即便如此,如今的中南、新城兩位老大哥的日子也不好過。
中南頻頻被爆商票逾期,陷入流動性危機。
新城,自從他老爹齣瞭那檔子事後,負麵輿論就沒斷過,且以吾悅廣場作為在三四五綫城市做降維打擊的發展模式,在市場下行的周期中逐漸舉步維艱。
當兩位老大哥開始偃旗息鼓,能扛起大旗的蘇係房企幾乎沒有。
畢竟瘦死的駱駝比馬大。
銀城和弘陽近兩年都在不斷的嘗試和衝擊,想要為寜係房企衝口氣。
2018年弘陽地産、銀城國際上市,為本土房企稍稍掰迴瞭一點顔麵。
但是插上資本的翅膀後,都逐漸被規模所綁架。
資本就像是一劑“春藥”,容易上癮,也容易透支。
NO. 2 銀城的風還在吹
於1993年成立於南京,12年後首次走齣南京進駐無锡。
上市之後,銀城便開始一路高歌猛進。
截至2020年年末,總土儲為599萬平方米,主要位於南京、杭州、無锡等長三角區域核心城市的核心地塊。
進入2021年,銀城國際依然未放緩拿地的步驟,踩中市場高位。
但凡在21年全國一批次集中供地中激進拿地的,基本都是站在高高的山崗上。
宋都退地、花樣年破産、融信斷臂轉股。
4月22日,銀城以2.7億拿下無锡江陰1宗宅地,溢價率高達45.2%。
5月初以6.33億元競得杭州臨安1宗住宅用地。
5月底再以47.3億摘得南京2幅地塊。
而銀城之所以選擇在市場由盛轉衰的周期節點衝擊規模,在於其行業定位:
“2021年上半年投資拓展力度較大,有部分原因是兩集中供地政策實施後,區域性龍頭企業在當地拓展的優勢會不斷放大,比如杭州的濱江、南京的我們(銀城國際)、廈門的建發等。”
但銀城顯然考慮不足的是:
1、濱江的發展在於占據地利,杭州市場穿越瞭兩個周期依然能夠做到一枝獨秀,以及其無法復製的扁平化管理體係。
2、建發的能力在於背靠大樹,以及集聚優勢的融資成本。
而在對標對手上的這幾點,銀城都不具備。
NO. 3
作為銀城兩大重倉的城市,南京和杭州,現時點看來在擇地策略和進入時點上都齣現瞭偏差。
先是南京,現房銷售政策導緻迴款不利,現金流更是雪上加霜。
再是杭州,高位踩進,有限的利潤空間使得大多數項目都不掙錢,甚至會齣現虧損。
插上資本的銀城並沒有騰飛,反倒可能是“飛得越高、摔得越慘”。
現金流緊張、裁員風波不斷、評級下調……..
銀城的風還得再吹會