發表日期 3/1/2022, 7:37:52 AM
“
2022年2月24日,國務院新聞辦舉行“推動住房和城鄉建設高質量發展發布會”,住房和城鄉建設部副部長倪虹對2021年房地産形勢定調,並提齣關於2022年的總體考慮。
強調2021年房地産市場情況總體是平穩的。住房和城鄉建設部堅決貫徹黨中央、國務院決策部署,圍繞著穩地價、穩房價、穩預期,穩妥實施瞭房地産長效機製。
關於2022年的總體考慮。還是毫不動搖地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,不把房地産作為短期刺激經濟的工具和手段,加強預期引導,因城施策促進房地産業良性循環和健康發展。
2022年至今,多地齣現降低首付、降低公積金、降低房貸、鼓勵去庫存等放鬆政策,結閤此次國新辦舉行的“推動住房和城鄉建設高質量發展發布會”來看,我們認為,2022年整體市場“求穩”是第一要義,既不希望市場持續低迷、房企大量暴雷,同時也不允許房價過多上漲,整個行業平穩去杠杆,進入良性循環。
”
01
保持房地産市場平穩運行是關鍵
2022年2月24日,國新辦舉辦“推動住房和城鄉建設高質量發展發布會”,提齣重點抓好加強房地産市場調控、推進住房供給側結構性改革、實施城市更新行動、實施鄉村建設行動、落實碳達峰碳中和目標任務、推動建築業轉型升級、推動改革創新和法治建設、加強黨的建設等工作,推動住房和城鄉建設事業高質量發展。
我們認為其中有以下幾個重點:
1、堅決有力處置房地産項目逾期交付風險
會議再次強調“房住不炒”定位已成為社會共識。穩妥實施房地産長效機製,進一步落實城市主體責任,強化省級政府監督指導責任。以“保交樓、保民生、保穩定”為首要目標,堅決有力處置個彆房地産企業房地産項目逾期交付風險。
2、調控的連續性、穩定性、協調性和精準性
住房和城鄉建設部副部長倪虹在關於2022年的總體考慮中錶示要保持調控政策的連續性和穩定性,增強調控政策的協調性和精準性。明確瞭房地産政策調控的“四性”:連續性、穩定性、協調性和精準性。
2021年,房地産市場由強轉弱,在政策“猛藥”下去杠杆執行層層加碼,全國73省市、249次政策加碼,在政策疊加下預期改變,地方監管力度過嚴,使得房企麵臨巨大危機,銷售、融資急轉直下,企業麵臨違約風險,項目也麵臨交付風險,百強房企已售未交付近13億平方米,規模房企也齣現爆雷現象。2022年開年著重提及保持調控政策的連續性和穩定性,增強調控政策的精準性和協調性,主要還是在於防止齣現矯枉過正的現象,整個行業平穩去杠杆,進入良性循環。
3、加快發展保障性租賃住房
會議要求加快發展保障性租賃住房,全國40個城市新籌集94.2萬套,著力解決新市民、青年人住房睏難問題。規範發展公租房,城鎮戶籍低保低收入傢庭基本實現應保盡保。各類棚戶區改造開工165萬套。新開工改造城鎮老舊小區5.56萬個,惠及居民965萬戶。
引導靈活就業人員參加住房公積金製度,完成異地購房提取等5項高頻服務事項(住房公積金單位登記開戶、住房公積金單位及個人繳存信息變更、購房提取住房公積金、開具住房公積金個人住房貸款全部還清證明、提前還清住房公積金貸款)“跨省通辦”。
2021年6月,國務院辦公廳齣台瞭《關於加快發展保障性租賃住房的意見》。2022年2月央行發布《關於保障性租賃住房有關貸款不納入房地産貸款集中度管理的通知》。同時要求銀行業金融機構要加大對保障性租賃住房的支持力度,按照依法閤規、風險可控、商業可持續的原則,提供金融産品和金融服務。
可以預見,在各方政策支持、發力下,2022年保障性租賃建設會明顯加快。
02
多地已齣現調控紓睏政策
2022年以來,浙江、南寜、菏澤等多省市相繼落地房地産紓睏政策,主要涉及以下幾方麵內容:
1、放鬆公積金貸款。如南寜提升公積金貸款額度,首套最高額度從60萬元提升至70萬元,二套最高額度從50萬元提升至60萬元,並將二套房首付比例降至30%。又如自貢公積金貸款實行認貸不認房,既無公積金貸款記錄又無尚未完清的商貸,按首套房貸款政策執行;有一筆已結清的公積金貸款記錄或一筆尚未完清的商貸,按二套房貸款政策執行。
2、非限購城市重啓最低首付20%。如菏澤,四大行對無房無貸的購房者,最低首付比例可執行20%。又如重慶,比較大的銀行已執行首套房貸最低首付20%。
3、降低房貸利率。如四大行同步下調廣州地區房貸利率。首套房利率從此前的5.6%下調至5.4%,二套房則從5.8%下調至5.6%。
4、通過財稅刺激托底樓市。例如玉林,新市民購買90平方米以下首套新房,每套補貼6000元;購買90平方米以上首套新房,每套補貼1萬元;並給予50%的契稅補貼。又如濾州,符閤條件的人纔在中心城區購買首套新房,可享受最高200萬元/人的人纔安居補助。
錶:2022年以來部分省市房地産市場紓睏政策匯總
資料整理:CRIC
03
整體市場較難開啓新的一輪上漲
針對近期多地齣現的降低首付、降低公積金、降低房貸、鼓勵去庫存等放鬆政策,部分媒體認為2月份利好政策不斷,將不斷扭轉房地産頹廢態勢,助力市場交易活躍,隨著當前房地産市場中政策進一步寬鬆,市場已經完成築底,後續則有反彈、復蘇的機會。
事實上,經過長達20餘年的發展,房地産市場大環境已經發生天翻地覆的變化,集中體現在以下兩個方麵:
其一,房地産行業規模基本見頂。2000-2021年,全國商品房銷售麵積由1.9億平方米躍升至17.9億平方米,淨增長8.6倍。2017年至今,行業規模已連續5年保持在17億平方米曆史高位。長期來看,行業規模迭創新高並非市場常態,進入“零增長時代”乃至下行通道將是大勢所趨。
其二,貨幣過度超發,但對房地産行業拉動力依次遞減。2000-2021年,M1供應量由5.3萬億元躍升至64.7萬億元,淨增長11.2倍,成為房地産行業規模持續上行的重要因素。
但由於貨幣政策刺激的遞減效應,其對房地産行業拉動力大幅減弱。例如2009年四季度,M1供應量纍計同比增速達到30%以上,商品房銷售麵積單月同比增速則達到70%以上。反觀2020年四季度,M1供應量纍計同比增速保持在10%附近,商品房銷售麵積單月同比增速則迴落至15%以內。
值得擔憂的是,M1供應量纍計同比增速現已跌至5%以內,真實反映居民的現實購買力明顯透支,繼續加杠杆購房的空間將顯著受限。退一步講,即便現階段房地産信貸政策有所鬆綁,但由於市場購買力的瓶頸效應,房地産市場也難以實質性好轉。
圖:2006年至今M1供應量纍計同比增速、商品房銷售麵積單月及纍計同比增速
數據來源:統計局
對比2008年、2014年,在房地産金融政策適度放鬆後,房地産市場能夠迅速步入上行周期,這與相對旺盛的市場需求密不可分。長期以來,房價“隻漲不跌”的正嚮激勵下,信貸資金便通過各種渠道湧入房地産行業,隨之齣現房地産“過度金融化”的問題。
在“房住不炒”的政策大環境下,未來房地産金融政策將精準收放,既要支持居民自住及改善性購房消費,支持房企閤理融資需求,更要堅決遏製房地産“過度金融化”問題死灰復燃,真正將房企負債率、居民杠杆率平穩調降到相對閤理的水平,纔能實現房地産市場良性循環和健康發展。
盡管當下房地産行業齣現瞭方方麵麵的問題,但行業去杠杆還將繼續落實下去,房企融資的“三道紅綫”、房貸管理的“兩道紅綫”仍將持續發力,嚴防信貸資金違規流入房地産市場。因此,房地産行業較難開啓新一輪的上行周期,行業銷售規模整體將保持穩中有降的態勢。
綜閤來看,我們認為短期內,房地産市場依舊麵臨較大的下行壓力,尤其是2022年上半年,不少城市市場觀望情緒依舊濃重,成交或將保持在較低水平,且受去年同期極高基數影響,同比跌幅或將進一步擴大。但隨著市場信心逐漸恢復,下半年市場或將整體好於上半年,屆時成交有望企穩迴升,同比跌幅或將明顯收窄乃至轉正。
各城市市場大概率將持續分化。壓力城市即便采取一係列的“救市”政策措施,其對市場的拉動力著實有限,市場較難齣現反轉行情。反觀核心一、二綫城市市場需求及購買力依舊堅挺。
本文來源:丁祖昱評樓市,本文已獲授權,對原作者錶示感謝!