觀點網持續已近三年的疫情打擊著各個行業 唯獨電子商貿的需求有增無減 觀點與翟廸強對話：順豐房托香港與內地目標 - 趣味新聞網

觀點網 持續已近三年的疫情打擊著各個行業，唯獨電子商貿的需求有增無減，網上購物的加速發展，同時帶動物流地産成為投資者關注的焦點之一。

“物流地産需求越來越大，同時有相對穩定的發展及租金收入，暫時未看到有什麼會衝擊到它。”順豐房托行政總裁兼執行董事翟�f強如是說。

2021年5月17日，順豐房托於香港上市，成為香港首個以物流為主打的房地産信托基金(REITs)。

“我在不同的場閤提過，希望上市兩年內將資産包由60億港元變成120億港元。”上市將近一年，翟�f強透露，上市後這段時間不斷和集團進行溝通，亦鎖定瞭些項目，希望可於短期內透過現有資金及銀行未動用貸款落實一個收購項目。

他期望下半年股票市場會比較穩定，股價可以去到較好的水平，那就可以考慮。除瞭銀行貸款，還可以發新股、融資去做收購。

“因為5-6億的收購，現有資金可以做到。但要做十幾億的收購，就需要靠資本市場發新股票去融資，這需要市場情況好轉、穩定瞭纔可以。”翟�f強希望可以在今年內做到20億至30億港元的收購，大約5至6個項目。

“60億港元的資産，這個數字不是天文數字。雖然存在一定的挑戰，但在接下來一年的時間裏，希望是朝著這個目標去做。”

順豐房托現於香港及內地佛山及蕪湖持有3項物業，均為現代物流設施。4月25日，觀點新媒體來到瞭公司旗下於香港青衣的亞洲物流中心-順豐大廈進行訪問。

青衣物業是順豐房托最重要的項目之一，為其提供瞭最高收入及估值。不過翟�f強指，目前集團在香港已沒有其他大的投資物業，收購比較大型、有規模、現代化的物流倉的機會也比較少。而以公司目前的規模，亦未必適閤做開發項目，“所以對於我們來說，短期內香港投資機會比較少，主要集中在內地。”

“目前集團於內地的物流倉開發，已落成或在短期內會落成的總土地儲備差不多900萬平方米，已落成的有500萬平方米，當中比較成熟的物業有十幾個。”翟�f強重申，收購集團資産主要考慮的是已落成且開始營運的物業，齣租率要達7成或以上的穩定水平，而最希望是母公司順豐集團為主要租客。

因為順豐集團是中國和亞洲首屈一指的綜閤物流服務供應商，這對其作為業主或者對於投資者，更具信心。至於收購類型，翟�f強指齣，隨著集團的業務近年越趨多元化，對物流倉的需要亦會有不同配搭，“作為業主來講，最重要的是租金迴報是否閤理、收入是否穩定。”

他以香港為例，過去十年，香港物流地産租金是升幅比較慢及平穩，相對而言，辦公室、零售物業租金增幅則較高。不過從另一角度來看，這些收租物業於這十年間受著不同的市場衝擊。

他續指，以辦公室為例，就有共享辦公的齣現，“有段時間對市場的影響是很大的，雖然暫時不是太成功，但對未來的辦公室應該怎麼用，是有些改變”，加上最近兩年的疫情關係，對辦公室的衝擊以至使用，存在未知素。而網上購物越趨流行，無論在香港、內地或全世界，情況都一樣，亦對商場構成很大的衝擊。

“香港始終因為比較小，但像歐美那些中小型的商場基本沒有什麼生存空間；大型商場能吸引消費者還可以維持，可以看到零售物業這段時間是有被衝擊的。”

“至於物流地産，過去在這十幾年慢慢越來越受重視，原因是隨著網上銷售的興起，令到營運者覺得他們需要越來越多物流，因此有很多人去留意。”他認為，香港作為大灣區的一部分，也是很重要的物流樞紐，因此預期香港物流業、物流地産的發展是平穩的；至於內地方麵，租金也會平穩嚮上。

曾於房托基金一哥領展任職財務總監的翟�f強，在房地産及金融行業擁有著豐富經驗。談及香港REITs的發展，翟�f強認為，香港政府及監管機構在推動房托基金的發展，過去十年已做瞭很多工作，例如房托的規例改動，基本能做的差不多都做瞭，“若和新加坡市場比較，現在已經是很接近瞭。”

他認為，房托發展得好不好和發起人有很大關係，“香港已上市的房托，隻有幾傢是比較積極收購和發展的，這主要是看發起人背景或取嚮。”

另外，翟�f強亦指，由於房托若要擴大規模，就一定要做融資安排，融資安排包括貸款、股票市場的融資，“這是一個循環，如果股票市場發展得不好，做不到股本融資就發展不瞭。”

翟�f強希望日後將有更多投資者的支持，可以發展其規模。

以下為觀點新媒體對順豐房托行政總裁兼執行董事翟�f強的采訪節錄：

觀點新媒體：集團是公司主要租戶，租金方麵是不是根據市場水平來定？

翟�f強： 我們作為香港上市公司，順豐集團是在A股上市的公司，關聯交易方麵是很謹慎的。

A股上市規條裏麵，關於關聯交易的規條比香港更加嚴謹。我們在上市時，集團無論是物業賣給我們拿去上市，或者簽的租約都要有一定的規管，有獨立的顧問、測量師確定買賣的價錢、租金的水平是否閤符市場標準。

觀點新媒體：香港現在的租金水平是比內地高很多？

翟�f強： 香港租金是大概120-160港元/平方米/月，內地大概是20-60元/平方米/月。香港土地供應很少，物流倉供應也很少，因此齣租率相當高，這類型物業在空置率很低，隻有1%、2%。

過去這十年、八年，香港物流地産租金升得很平穩、很慢。但相對辦公室、零售物業，租金增幅是較高的，這反映到不同的物業在市場這段時間的走勢。

從另外一個角度看，無論是多大的收租物業，像寫字樓辦公樓、零售物業商場、物流地産、住宅等，過去十年可以見到有不同的因素衝擊這些不同的收租物業。

辦公室，共享辦公的齣現有段時間對市場的影響是很大的，雖然暫時不是太成功，但對人們看未來的辦公室應該怎麼用，是有些改變的。加上最近兩年疫情對辦公室的衝擊，將來會怎麼樣？人們是像過去幾十年那樣繼續使用辦公室還是開始會有改變？現在有未知的因素在。

商場則受網上購物影響，無論在香港、內地或全世界都是如此。有大型的公司做電子商貿，這對商場的衝擊是很大的。香港因為比較小，而歐美那些中小型商場基本沒有什麼生存空間，大型商場能吸引消費者的還可以維持。

物流地産，過去在這十幾年越來越受重視，但也是有原因的。隨著網上銷售的興起，令到營運者覺得他們需要越來越多物流地産，因此有很多人去留意。可以留意到，過去五年全世界都是這樣的，不隻是香港和內地，有越來越多私募基金湊集瞭很多資金投資在物流地産方麵。

租金在平穩上升，簡單用數據來講，以前物流地産差不多7厘、8厘的租金迴報，相對寫字樓、辦公室、零售業也就是2厘、3厘，做到4厘已經是很好瞭。

物流地産在以前有很高的迴報，今天租金迴報、估值方麵已經越來越接近商場、辦公室的估值或者租金迴報拉近瞭很多。

這個迴報低就代錶價值升瞭，物流地産為什麼受全世界那麼多大型基金、資金的追捧？因為看到需求越來越大，也有很穩定的發展或者有很平穩的租金收入，暫時未看到有什麼會衝擊到它，像疫情對物流業、對物流地産的影響是很小的。

觀點新媒體：過去十年看物流行業的發展很快速，您如何看待疫後的發展、發展空間會怎麼樣？

翟�f強： 香港的土地供應始終很少，尤其是可以提供興建新型物流倉的土地是很少的。接下來幾年有些新供應，像今年在屯門會落成一個新的、比較大型的物流倉，以及去年在機場，機管局在幾年前批瞭塊地齣來，有個比較大型的物流設施將會落成。除此之外，青衣或葵湧在短期內沒有新供應。

香港作為大灣區的一部分，是很重要的物流樞紐，物流業、物流地産的發展是平穩的。

相對內地，一綫城市即北上廣深市中心範圍，也沒有新的土地供應能給到物流倉，因為占地麵積很大，需要在周邊外圍地方或附近城市建物流倉。

二三綫城市土地會比較多，所以短期內供應、落成比較多，所以空置率有很多地方去到雙位數字。但物流倉有很多種，有些是基本的，有些高標準的，高標倉空置率相對低一些。

觀點新媒體：之前您有提到目標是想在年內將資産價值倍增，主要是想以香港為主還是以內地為主？

翟�f強： 我是希望在香港增加物業規模，但這很難。香港比較現代化的物流設施，一隻手都可以數得過來，隻有這麼多，也沒有人會賣給你，所以是很難的。

順豐集團在香港也沒有大型物業，不是我們不想買，而是集團沒有其他大的投資，就算想買新的也很難。

會不會參與土地的開發、發展？因為房托要投資開發項目有一定限製，現在這個規模未必適閤做開發目，所以香港對於我們來說，短期內投資機會比較少，主要集中在內地。

內地有集團支持，集團的物流倉開發，總土地儲備差不多是有900萬平方米，已落成的差不多有500萬平方米。這裏麵當然不是所有物業都適閤立即賣給我們，因為可能營運還沒有穩定。

比較成熟的物業有十幾個，我們上市後這段時間不斷和集團進行溝通，亦鎖定瞭某些項目，希望短期內能公布。

規劃方麵，現有資金加上銀行未用的貸款可以足夠做中型收購，希望在短期內可以做到。上市的時候投資者一直在支持我們，我們會增長，集團會支持我們，會賣物業給我們的。

關於中期目標，希望下半年股票市場會比較穩定，股價可以去到較好的水平，那就可以考慮，除瞭銀行貸款還可以發新股、融資去做收購。

因為5-6億的收購，現有的資金可以做到。要做十幾億的收購，就需要靠資本市場發新股票融資，但這需要市場情況好轉、穩定瞭纔可以。以今天的市場環境，基本是很難做到新的配股集資工作。

觀點新媒體：意味著接下來的負債水平會保持在現在的水平？

翟�f強： 負債的角度，以我們去年年尾公布的業績，負債率大概是30%左右。如果再做一個收購是完全藉錢的，例如藉5-6億、6-7億的規模，那負債水平可能會達到35%左右。

從整體風險管理角度，負債水平希望短期內維持在40%左右，因為香港房托規定最高達到50%，若超過40%達到45%的水平，風險會比較高。

若太進取達到40%多或45%以上的時候，當物業價值有調整的時候，可能就會達到50%，這樣風險是比較高的。

短期的負債水平希望可以維持在40%左右，中期不希望去到45%那麼高，因為風險會相對比較高。

如果要做大型的收購，需要靠發新股，這需要等市場恢復到比較穩定的水平纔能做到。

觀點新媒體：香港、內地租金迴報如何看待？

翟�f強： 香港物業的租金迴報相對內地是比較低的，舉例這個物流倉，今日若用市值計，租金迴報大概是3-4厘，當然寫字樓、商場是2-3厘，雖然近一兩年價值有些調整。

內地物流的物業，特彆是高標準物流倉，租金迴報5-6厘是很經常見到的。

上市時我們也是這樣嚮投資者推介，因為集團有代錶性的物業。我們將來可能會傾嚮買內地的物業多些，特彆是二三綫城市，因為租金迴報可能會達到6-7厘。

對於我們來說，如果物業齣租率已經穩定，而集團作為主要租客，那風險是很低的，所以不介意去那邊買。

觀點新媒體：加息對於迴報方麵是否有大影響？

翟�f強： 更加大風險是利息的走勢，我們的藉貸20多億，其中10%是人民幣貸款，其他主要是港幣貸款。

港幣貸款的息口，香港的同業拆息這半年很波動，上去又迴落，所以同業拆息暫時沒有怎麼上升。但因為利率市場很波動，我們做瞭利率調期的閤約，這令到利息支齣高瞭，這是無法避免。

因為做利率的對衝，簡單講是買保險。在這個波動的環境，作為一個比較負責任的企業，是不可以不買保險的。但買保險就有保險金，所以對於2022年財政方麵的支齣是加瞭些壓力的。

觀點新媒體：您在REITs行業做瞭很多年，個人感受如何?

翟�f強： 我的目標是專注如何可以多做些收購，擴張物業組閤。所以整體策略性、重點發展方嚮會有不同，不需要花太多時間去想這個物業如何增值，反而是要積極看新項目、多和集團溝通有哪些適閤收購，更加重要是如何做融資安排，這些方麵反而更重要。

觀點新媒體：香港REITs market看法怎麼樣？

翟�f強： 香港政府、政監會在推動房托基金的發展方麵，過去十年做瞭很多工作，例如房托的規例改動，基本能做的差不多都做瞭，允許有較多的彈性發展項目或其他的投資，各方麵都給瞭一定的空間。若和新加坡市場比較，現在已經是很接近瞭。

另外的角度，香港已上市的房托隻有幾傢是比較積極做收購、做發展的，這主要是看發起人的背景或取嚮。

不同的房托，無論香港還是新加坡，都有個發起人sponsor在後麵，這個房托發展得好不好和sponsor有很大的關係。有些後麵可能沒有發起人，就是運營自己的物業，做得好一些，但也要考慮新的收購。

香港房托和新加坡比較，在新加坡發起人很積極將物業賣入房托，而香港比較少，可能和發起人的背景有關係或者和整體策略有關係，這是一個因素。

另外是房托發展的時候，一定要做融資安排，包括貸款、股票市場的融資。如果股票市場發展得不好很難做股本融資，做不到股本融資就發展不瞭。

因此希望與投資者溝通，認同推動公司發展會令到投資者有更加好迴報，某種程度上一定要支持企業的發展。

可以說有好的也有不好的，不好處是規模不大，好處也是規模不大，短期需要的資金也是很多。我們希望通過不同的溝通，或市場比較穩定後，可以得到更多投資者的支持，可以發展我們的規模。

我在不同的場閤提過，希望上市兩年內將資産包由60億變成120億翻一番，這個數字不是天文數字，有機會能夠做得到。雖然存在一定的挑戰，但在接下來一年的時間裏，希望是朝著這個目標去做。