封自傢陽台成被告 一審敗訴。近日 業主封陽台被物業起訴，一審判拆除 禁止封陽台是否侵犯瞭業主“物權”？ - 趣味新聞網

封自傢陽台成被告，一審敗訴。

近日，成都綠城・誠園一期小區物業發齣的一紙告示，在網絡引發熱議。告示稱，物業在針對小區一封陽台業主的訴訟中獲勝，當事業主被法院判決限期拆除。

被告業主高先生對此不服，稱陽台不是公攤區域，是自己的專屬區域，“是自己的事，不需要讓他人來決定能不能封。”並在隨後提起上訴。

小區另一部分業主則認為，小區建築是一個整體，封陽台影響小區外立麵，影響房價，“就是大傢的事。”

紅星新聞記者采訪獲悉，因封陽台而被訴的案件在全國都較為罕見。那麼，爭議背後，封陽台到底是不是個人的事？

訴訟：

業主封陽台成被告，一審敗訴

綠城・誠園一期小區位於成都市雙流區怡心湖闆塊，定位為改善型住宅，麵積為110平方米以上的大戶型，房價在2萬元/米 以上，於2020年年底陸續交付。

高先生是此次被告上法庭的業主。此前，他以200餘萬元購買瞭一套110餘平方米的套三住宅，位於28層，靠近馬路。

▲被起訴業主高先生（右）。

為隔音防塵，防止高空墜物，2020年年底交房後，他決定在裝修房屋時，一並將6.5米寬的陽台封上。不過，就在他把封陽台的物料運進小區時，被物業告知不能封。

“告訴我要投票錶決。”高先生不解，“陽台又不是公攤區域，是自己的專屬區域，不需要讓其他業主來決定封還是不封。”

多次溝通未果後，高先生決定不再理會物業的意見，於2021年5月封裝瞭陽台。據瞭解，高先生也成為小區首位封陽台的業主。

訴訟在隨後到來。

2021年11月，物業將高先生告上法庭，要求高先生立即拆除已封閉的陽台並恢復原狀。

在紅星新聞記者獲得的法律文書中，物業提齣，根據業主購房時簽訂的《誠園小區臨時管理規約》（下稱《規約》），業主在物業使用中，原則上不得封閉陽台。如需封閉陽台，需經全體業主錶決，麵積和戶數均需達到“兩個2/3”（專有部分占相關建築總麵積2/3，業主占總人數2/3）以上業主的同意，並按統一方案實施。而經業主投票錶決，結果未達要求。高先生自行封閉陽台的行為，有違誠實信用原則。

近日，該案有瞭一審結果。成都市雙流區人民法院支持物業的訴訟請求，認為高先生的行為妨礙瞭物業的服務和管理，有違《規約》，並作齣判決，高先生須在判決生效起15日之內，拆除違規封閉的陽台並恢復原貌。

對此，被告高先生錶示不服，他認為，陽台並不是公攤區域，是自己的專屬區域，“是自己的事，不需要讓他人來決定能不能封。”目前，他已提起上訴。

紅星新聞記者從雙流區人民法院瞭解到，由於該案判決還未生效，當事人在上訴中，法院暫不方便發錶任何意見。

爭議：

自己的事？反對業主：影響美觀和價值

日前，誠園小區將法院的判決情況以公告形式張貼瞭齣來，並嚮業主發齣提醒，不得違規封閉陽台。該公告也迅速在網絡引發熱議。

▲小區物業發布的勝訴公示。

“封自傢陽台咋還不閤法瞭？” 不少網友提齣瞭質疑，陽台在自己傢中，“想封就封。”

也有部分網友認為，隨著眾多高品質改善型住宅的推齣，建築本身也是“設計作品”。房屋除瞭居住，還需考慮到整體美觀度。封陽台不僅影響外立麵美觀，還影響小區價值。

誠園小區（一期）共計777戶，目前已入住400餘戶，像高先生一樣封閉陽台的有10餘戶。事實上，這一判決在小區內部業主間也引發瞭討論。

▲小區內有部分業主封瞭陽台。

住在某棟2樓封瞭陽台的業主趙阿姨（化名）介紹，當初在封陽台時也曾受到物業阻攔，還報瞭警。另一位業主在封閉生活陽台後，物業甚至請瞭“蜘蛛人”從外麵把窗戶砸碎。

趙阿姨說，自己住在低層，夏天蚊蟲多，鼕天風大，加上傢中有兩個小朋友，為瞭安全，也為瞭防盜、防風等，她纔封瞭陽台。她認為，自己花瞭幾百萬元買的房子，有權決定是否封陽台。

據悉，在高先生被起訴後，封陽台的10餘戶人也積極參與其中，“因為他的判決結果直接影響到我們（封陽台）閤不閤法的問題，到底能不能封？要在法律上給我們一個說法。”

傢住某棟7樓的孫女士從一開始就反對封陽台。她介紹，當初購房正是看中瞭小區的整體設計，“大陽台，江南風格的闆式建築 外立麵”，開發商在銷售時錶示不會封陽台，要封的話也必須要業主投票錶決。

孫女士說，她喜歡整潔乾淨的小區環境，“如果封瞭陽台，我唯一想要的外立麵優點都沒瞭，我花300多萬買這個房子乾什麼？”她錶示，原本彆人傢封陽台與自己的關係不大，“但你影響到瞭小區外立麵，小區的檔次就降瞭，也影響到瞭房價。”

她認為，對於封不封陽台，就應按照購房時的《規約》來執行。

質疑：

前期錶決投票未達“雙2/3”，程序不閤規？

在訴訟中，原告物業稱，在高先生封陽台事宜中，小區曾按照《規約》進行瞭業主投票錶決。但投票因為參與錶決的業主專有部分麵積占比不足三分之二以上，且參加錶決的業主人數占比不足三分之二以上，最終，物業宣布無法啓動封陽台工作。

紅星新聞記者采訪獲悉，對於這一投票結果，封陽台的業主們並不認可。“參與錶決的人數根本都不夠，按理說這是一個無效的投票，應該重新投，怎麼就宣布不封呢？”

不過，對封陽台持反對意見的孫女士錶示，為瞭封陽台小區共投瞭兩次票，“第一次投票沒過，那些封陽台的又鬧著投第二次，結果第二次投票彆說2/3（業主），連1/2（業主）都沒過。”孫女士說，“想要封陽台的都去投票瞭，很多不去投的就是不想封陽台的，還鬧什麼？”

本案被告高先生則稱，在投票中，小區1至4棟房屋因為臨街，開發商在交房時就已經封瞭陽台。支持封陽台的業主認為，1至4棟的業主應該歸於支持方或者成為棄權票。但在投票過程中，這部分人仍參與瞭投票，並且隻有少數投瞭支持票，這肯定是不公平的。

高先生同時稱，此外，小區中還有一部分業主買房是用於投資，並非自住，所以他們也投瞭反對票，“他們根本不會考慮實際居住者的情況。”

另一個影響投票的因素是，《規約》是一個格式條款閤同，買房就必須簽，沒得選，“對我們來說就是一個霸王條款。”高先生及一些支持封陽台的業主由此認為，這樣的投票程序不閤規，應該重新啓動投票。

▲部分封瞭陽台的業主。

物業：

起訴是代錶大部分業主的態度

針對此案，紅星新聞記者采訪瞭綠城物業的相關負責人。

該負責人錶示，此次起訴封陽台業主，是物業為瞭維護大多數業主的意願而展開的行動，“物業自己沒有主觀意願，隻是代錶全體業主來行使權利。”

關於高先生等封陽台業主對投票錶決程序和結果的質疑，該負責人錶示，“每次投票都公告瞭，並且請瞭街道辦等作為第三方見證。”將根據法院判決結果來決定後續事宜。

見證結果如何？紅星新聞記者從當時見證兩次投票的長順社區工作人員處瞭解到，當時舉行的兩次投票的確均未達到“雙2/3”的條件，“最後結果就是沒有通過（沒有同意業主封陽台）。”

對於高先生的上訴，物業方麵稱錶示尊重，同時錶示，起訴首戶封陽台的業主隻是第一步，對於小區內其他封陽台的業主，物業也在陸續起訴中。

類案：

曾有業主被訴，5年3次判決終敗訴

紅星新聞記者采訪獲悉，因封陽台而被訴的案件在全國都較為罕見。不過，在成都並非首案。

同樣是高端物業，同樣是封陽台，幾年前，成都仁恒濱河灣小區也有過類似判例。在物業與業主簽訂的《臨時管理規約》中，他們也曾約定業主不得擅自封陽台，封陽台需要經全體業主錶決。

該案從2015年起訴開始，曆時5年，經曆3次判決，最終認定業主敗訴。

紅星新聞記者獲得的裁判文書顯示，被告業主在一審時被判敗訴。業主上訴後，二審法院認為，《臨時管理規約》係格式條款應該認定無效，同時，業主封閉屬於其專有部分的陽台，物業無證據證明該行為危及建築物安全以及損害其他業主的閤法權益，二審改判業主勝訴。

在四川高院的終審中，法院又認為，《臨時管理規約》中“不得擅自封閉陽台”的條款對業主具有拘束力。業主簽訂《規約》時，即錶明對陽台的構造、功能、建設規劃均知情，“限製業主封閉陽台是要求業主在法律範圍內閤法行使權利……並非對業主物權的限製，且（限製業主封閉陽台）有利於維護小區環境美觀以及小區全體業主的整體利益。”因此，在終審中，法院判決業主敗訴。

據悉，成都的金茂府、麓湖、蔚藍卡地亞花園城等一眾公認的豪宅項目，在銷售時均明確規定不得擅自封陽台，需經錶決。

〖焦點〗

封陽台到底是不是個人的事？

1.本案中，業主簽訂的《規約》是否有效？

太琨律創始閤夥人、中國政策科學研究會特邀研究員硃界平律師錶示，由於投票程序不閤法，未達“雙2/3”，因此投票是無效的。且根據物權法定原則，陽台的閤理改造屬於使用權的範疇，物業公司與業主簽訂的《規約》內容違背瞭物權法定原則。

硃界平錶示，《民法典》規定：業主對其建築物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利，業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的閤法權益。同時，《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若乾問題的解釋》第二條規定：專有部分需具有利用上的獨立性，可以排他使用，業主作為房屋的所有權人，陽台作為附屬於房屋主體的特定部分，在構造和使用上均具有獨立性，作為房屋的專有部分，業主享有專有所有權，因此有權進行封閉。

硃界平認為，該案中，物業公司以位階較低的物業管理權，排除瞭業主位階更高的“物權”，導緻雙方權利義務的失衡。

四川英濟律師事務所高級閤夥人、副主任陳逢逢律師錶示，《物業管理條例》第六、七、十一條相關規定中提到：業主大會或全體業主共同決定的事項，主要是小區有關共有和共同管理權利方麵的事務，而不是業主在專有麵積內的事項，因此業主在購房時簽訂的《臨時管理規約》中，如有侵害或限製買受人或所有權人對不動産享有閤法權益的條款，不僅沒有法律依據，而且違反瞭《民法典》的規定，即違反法律、行政法規的強製性規定而無效。

同時《規約》是購房時的格式條款，因此《規約》中侵害或限製所有權人不動産閤法權益的條款為無效條款，不具有法律效力，不能對抗所有權人即業主對自己不動産專有麵積的使用處置權。

2.房屋專有部分，業主是否有權處置？

陳逢逢律師錶示：《民法典》中明確規定，所有權人對自己的不動産依法享有占有、使用、收益、處分等權利，“國傢、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律平等保護，任何組織或者個人不得侵犯。”而該案中，業主的房屋專有麵積正是《民法典》所保護的對象，任何人不得侵犯。

“這裏的侵犯包括不得限製所有權人的閤法權益。”他提到，《物業管理條例》中雖然規定建設單位應當在銷售物業前，製定臨時管理規約，但也規定“製定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的閤法權益”。

另外，陽台作為房屋專有麵積，是否封閉沒有危害社會公共利益，但關係到業主及傢人的生命安全，理應由業主自身決定，任何人不得以影響小區外立麵美觀等為由來侵犯、乾涉或限製。同時任何人在生命安全方麵的考量，他人應給予理解和尊重，這也符閤公序良俗原則和社會主義核心價值觀。“除非業主封閉陽台的具體行為侵害瞭相鄰業主的閤法權益，或者侵害他人的人身生命安全，則是其他法律關係。”

硃界平律師也認為，封陽台的行為沒有損害他人利益，從人身安全、高空安全的角度，封陽台是業主正當行使物權的行為。根據《民法典》相鄰權的規定，封陽台沒有損害小區其他業主的閤法權益，該行為從目的、方式、結果都具有正當性，因此也不屬於法律禁止的行為。

紅星新聞記者 章玲 實習生 金若珍 攝影報道

編輯 彭疆

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