發表日期 3/9/2022, 5:09:44 PM
*本文轉載於同海投前微信公眾號。
未來城市發展趨勢應該怎麼考慮?我們認為關於城市投資選擇未來必然會迴歸到城市發展的本質,聚焦到城市基本麵和市場的供需環境上;圍繞這樣的原則,同海投前谘詢經過長期的市場監測和積纍,我們認為瞭未來在城市層麵可以重點關注四類城市投資機會:
第一類:人口持續流入城市
中長期來看,人口吸附力強的城市市場普遍錶現較好,且抗風險能力強,如成都、深圳等城市,人口淨流入規模領先於其他多數城市,與之對應的其住宅的成交量增速及房價增速也同樣處於領先的位置;而對於人口吸附力較弱的城市,如鹽城、上饒等,可能短期成交量或房價在一些短期利好因素的拉動下有所增長,但這也可能會透支城市的需求,需要警惕透支降溫的風險。
錶(1):2020年各城市人口淨流入規模及住宅成交量價同比變化情況
數據來源:同海投前整理
第二類:供需結構健康城市
在城市選擇階段,我們認為要迴歸到市場發展的本質也就是供需結構上麵。健康閤理的供需結構意味著城市需求以閤理速度釋放,這樣更有利於市場的長期健康發展,而不閤理的供需結構比如供大於求的市場存在著庫存逐漸纍積,市場去化承壓的風險。
在供需環境的評估上,除瞭大傢常規使用的狹義的供需比(當期住宅供應麵積/當前住宅成交麵積,反映市場當前當前供求現狀),更需要關注城市的廣義供需比(當前土地成交麵積/當期住宅成交麵積,反映未來市場的供需情況),這一點我們在文章的前麵已經嚮大傢介紹過,廣義供需比的優勢在於綜閤考慮瞭潛在供應的因素,能反應城市未來一段時間內是否存在庫存纍積的風險。
錶(2):2019-2021年各城市住宅及土地市場供求比錶現情況
數據來源:同海投前整理
比如杭州、閤肥等城市目前的狹義供需比及廣義供需比都處於較低或者閤理的水平,市場下行風險相對較低,相反鹽城、揚州等城市雖然狹義供需比不高,但廣義供需比則處於較高的水平,未來可能麵臨更大的庫存纍積和去化承壓的風險。
第三類:低庫存低去化周期城市
閤肥、杭州、珠海等城市庫存壓力小,短期去化風險低,建議重點關注;惠州、天津等城市庫存去化壓力大,“價格戰”成為主流,市場競爭激烈,需警惕庫存上升風險。
圖(1):庫存(萬�O)&去化周期(月)
數據來源:同海投前整理
第四類:土地熱度持續城市
土地市場曆來都是住宅市場的風嚮標,尤其是在市場下行階段觀察哪些城市的土地市場熱度仍然較高或者率先企穩反彈對於企業踏準節奏具有重要的意義。
圖(2):2021年22城兩次集中供地成交建麵規模對比
數據來源:同海投前整理
例如我們通過對於2021年前兩次集中供地可以發現,在第二輪集中供地各個城市土拍熱度均明顯下降的情況下,從成交量來看深圳、無锡、成都等城市仍然是供不應求,熱度較高。
錶(3):主要城市第二輪土拍觸頂地塊比例、溢價率、流拍率及排名錶現
數據來源:同海投前整理
從觸頂地塊比例、溢價率、流拍率等衡量土拍市場熱度的指標來看,深圳熱度最高,福州,北京、上海、閤肥內部分化,部分地塊仍具一定熱度。
那麼,除瞭參與常規的土地競拍以外,對於機會城市還有哪些投資方嚮未來是有比較好的機會的呢?
我們認為對於核心城市,尤其是像上海這樣逐漸進入存量時代的城市,未來舊改的機會是比較多的。
關於上海舊改,首先我們分享一下目前上海舊改的運作模式,我們總結下來主要有三種。
圖(3):上海舊改三種模式
第一種是“毛地拆遷”的模式 ,這種模式下的項目基本都是2004年以前的曆史遺留舊改項目,也是是投資機構最有機會參與的,比較多的情況是項目由於動拆遷需求的資金量較大,而項目公司在拆遷過程中資金延續麵臨睏難導緻瞭項目的停滯,一直遺留到現在,但是當下政府正在全力推進解決這些遺留地塊的問題。
這些毛地拆遷的項目往往位置都非常好,大多都在目前上海最核心的位置,另一個比較具備吸引力的地方在於,部分物業類型是可以突破當前的限價的。我們瞭解到目前上海涉及拆遷的舊改項目,3層及以下的低層住宅産品是有可能突破限價影響的,所以參與這類項目是可以有機會爭取到超額利潤的。
第二種方式,是“地産集團主導,招標閤作方” 。具體的運作方式是由地産集團主導項目立項等相關工作,再通過招標的方式確定開發企業,轉讓80%股權,地産集團保留20%股權。說簡單點就是地産集團要通過招標的方式找個閤作對象並讓齣操盤權,所以這種方式對於參與進來的開發企業的開發能力和操盤能力要求比較高。
圖(4):地産集團主導舊改模型邏輯圖
第三種模式是“區政府主導” , 由區政府齣資拆遷,再通過招拍掛齣讓,典型的像普陀的鴻壽坊地塊的拆遷改造就是通過這種模式完成的,那這種的話對於市場投資機構來說其實是沒有機會參與的。
瞭解瞭上海目前主要的三種舊改模式,對於投資機構來說應該如何參與呢?
我們在以往參與或接觸舊改的過程中,總結齣瞭投資機構參與舊改項目的幾個關鍵點:
關鍵點01
首先要找到投資項目的信息源
同海投前團隊一直在跟蹤上海範圍內的舊改信息,根據我們的監測統計目前上海市區範圍內舊改項目主要集中在黃浦區、楊浦區和虹口區三個區域,其中黃浦區是全市舊改任務最重的城區。
圖(5):2021年黃浦區舊改地塊落位圖
具體的關於黃浦區的舊改地塊落位信息如下圖,可以發現這些地塊的位置確實非常好,很多都位於人民廣場、豫園這樣的核心市中心闆塊。
錶(4):2021年黃浦區舊改明細
數據來源:同海投前整理
錶(5):正在進行徵詢2022年舊改地塊(統計時間截止2021年12月底)
數據來源:同海投前整理
關鍵點0 2
要找到靠譜的交易對手
一般這種項目資源的信息往往會掌握在擁有良好政府關係的地方民營企業手裏,而項目信息往往是從銀行端流齣並且在小範圍內流轉。這裏麵的主要原因是城市更新項目一般在前期都會有銀行貸款介入,後期項目由於各種問題受阻後,銀行方往往希望把這一信息源掌握在自己手中從而能夠對自己前期投入的資金實現價值保全或增值的目標,所以並不願意大範圍公開項目信息,所以僅僅是小範圍內流轉
關鍵點0 3
要找到産業閤作角色
對於投資機構而言,光有資金的優勢但缺乏項目開發的能力,而不管是政府還是項目股權方都需要有一個開發能力強,産品競爭力突齣的開發企業加入進來,所以投資機構最好能綁定一些開發能力強的企業一起參與,最好是在上海實力強勁的國央企和港資開發企業,比如中海、瑞安、嘉裏建設等。
如果能順利解決以上三個關鍵點,就能大大提高投資機構參與上海舊改項目獲取高額迴報的機會。
綜上,對於城市機會我們認為具備“人口持續流入”、“供需結構健康”“庫存低位”“土地市場熱度較高”這些特徵的城市的市場未來將有更好的錶現,對於投資機構而言也會有更好的投資機會,而對於上海這樣的存量市場,通過舊改參與市場投資也是非常好的方式選擇。
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