三人成虎 五人成章；謠言 南沙樓市會報復性反彈？ - 趣味新聞網

三人成虎，五人成章；謠言，止於智者。

據統計，今年以來全國65餘城發布相關樓市寬鬆政策；

於是有人開始在朋友圈秀肌肉， 說南沙將迎來較大動作的放鬆。

|圖片來源：微信朋友圈

經進一步核實：

其一，南沙官方目前並未正式齣台任何放鬆市場調控的相關政策；

其二，南沙整體備案限價較去年4季度有所鬆動，可上浮約3%-5%。

其實，決定南沙市場好壞的，從來都不是備案限價。

例如，去年首批集中供地，可售樓麵價達2.4萬/平的橫瀝單價地王，於今年3月26日進入預開盤狀態；

預開盤價格3.7-3.8萬/平（精裝），已經突破此前橫瀝3.6萬/平的限價；

項目推齣預選房約100套，實際客戶隻預選瞭約20餘套...

究竟是什麼原因，讓曾經炙手可熱的南沙持續“遇冷”？

首先，南沙是一個投資屬性很高的片區，客群有50%及以上為深圳、東莞和廣州中心城區的投資客；

去年人纔政策的暫停、嚴查首付資金來源等，將這一部分購買力擋在瞭門外。

其次，整個橫瀝島，目前隻有剛兌現的18號綫橫瀝站，對外界具有極強的吸引力。

橫瀝島|攝於2021年4月

當我們從萬頃沙站齣發，沿著18號地鐵綫一路嚮北，會發現一個有趣的現象。

這條縱嚮貫穿廣州的大動脈，串聯起瞭這座城市，包羅萬象的房價梯隊。

第五梯隊：時有落花流水香

始發站 萬頃沙 闆塊，發展規劃中基本都顯示是咖啡色，這意味著片區以“工業規劃”為主。

雖然官方一再強調，萬頃沙將重點發展新能源汽車、高端智能製造等新型産業；

萬頃沙|攝於2020年9月

但空曠的原野和綠油油的麥田，宣告他 還處於發展初期階段。

目前萬頃沙一手房價2-2.4萬/平，以南沙極緻剛需客戶、深圳和廣州市中心的投資客為主。

第四梯隊：領異標新二月花

從橫瀝到番禺南村萬博站，會途經明珠灣、金洲、市橋南、市橋等闆塊。

其中，明珠灣由於占據南沙C位，且定位“國際金融島”，起點著實比較高。

近2年，齣讓的宅地亦或是産業占比很大，亦或是可售樓麵價嚮2字頭看齊，住房售價已普遍去到3.5萬+/平；

因此，明珠灣暫時列入第三梯隊。

明珠灣|攝於2021年5月

剩下的闆塊，統一歸為第四梯隊。

金洲 是南沙發展最早，也是目前最成熟的居住闆塊，多數 南沙本地人聚居在此。

市橋南 ，因北與市橋一衣帶水，南與南沙隔江相望，成為 番禺南部土著居民的“世外桃源”；

由於發展較早，本地人口較多，土地供應嚴重不足等因素，目前被定義為純居住功能闆塊。

去橋南轉悠，可以感受到如畫風景、體會到雅靜生活，隻是各項配套設施急需更新升級。

番禺橋南|海倫堡流金歲月

市橋 ，因囊括番禺區政府、地鐵3號綫起始站、番禺南部商圈番禺廣場而名聲大噪。

由於通勤較為便利，可一站式到達珠江新城，成為瞭很多外來務工人員租房的首選。

目前市橋一手房價3.0-4.5萬/平不等。

但狹窄的道路、曆史悠久的住宅外立麵、密集的城中村都彰顯著，這裏 急需城市更新。

番禺市橋|攝於2020年3月

第三梯隊： 烏衣巷口車馬地

南村萬博站再往北，就是沙溪站，這兩站之間，創造瞭番禺太多的神話。

整個片區是 番禺的CBD，華南萬博。

今年1季度，大賣70億+，成為廣州曆史上最強1季度銷冠的越秀・和樾府就在此；

廣州“最貴”舊改，沙溪村也坐落在這個片區；

同時，片區內區位優質的新基村、石壁一二三四、裏仁洞村，也被納入瞭3年改造計劃；

去年1批地，越秀以淨樓麵價3.3萬+/平搖號拿下的新地王，現命名越秀・大學城・和樾府，也在這裏。

番禺南村萬博|圖源視覺中國

由於限價因素，片區一手房價4.3-6萬+/平；

待入市的越秀・大學城・和樾府，甚至吹風6-7萬+/平。

能夠入手這裏的人，大多為 華南本地想置換大戶型，天河、海珠偏改善的外溢群體。

據統計，他們的 總價承受能力集中在500-800萬， 妥妥的土豪。

第二梯隊：人麵桃花相映紅

從沙溪經過龍潭到達磨碟沙站，就將整個海珠貫穿瞭。

海珠由江南西、新港西、赤崗、琶洲、南洲、工業大道6大闆塊組成；

以西部活力文商旅融閤圈、中部中大國際創新生態榖、東部琶洲人工智能與數字經濟核心片區，形成三足鼎立的閉環發展模式。

|海珠發展規劃

每一次拍地，海珠都會刷新紀錄；每一個樓盤入市，都會引起全市熱議。

近2年，中海、保利、招商、越秀、廣州地鐵紛紛落子海珠，地塊可售樓麵價約3.6-5萬+/平；

如果按照地價去推倒房價的邏輯，未來海珠均價會站穩8-9萬+，甚至突破10萬+。

這裏的購房人群， 多數來自天河、海珠、番禺北部，以35-45歲的企業高管為代錶；

他們的 總價承受能力集中在650-1200萬；

顯而易見，海珠已經受到越來越多的新貴、高淨值人士的青睞。

第一梯隊：滿城盡帶黃金甲

磨碟沙再往北一站，就到達瞭廣州的CBD，珠江新城。

這一站是冼村站，是18號綫的中間站，也是廣州南北分界的標誌。

冼村站繼續往北走，又會經曆一次從第一梯隊到第五梯隊的褪變。

珠江新城作為廣州的最核心區， 擁有最優質的區位、最高端的金融環境、最頂級的消費群體。

近10年來，片區已經沒有住宅地供應，一手房價自然無法直接獲取；

但我們可以從臨近闆塊新房價格和片區內二手房價的錶現，推測一二。

珠江新城東側緊鄰金融城，片區典型項目一個為珠光金融城壹號，另一個為閤景臻�撩�鑄。

珠江金融城壹號，主打206-261�O的商業大平層，對外報價18-22萬/平，總價4000萬起；

閤景臻�撩�鑄，以約321-450�O的住宅為主，對外報價20萬+/平。

闆塊內部二手樓盤，尚東宏禦掛牌13萬+/平，金碧華府掛牌13萬+/平，嘉裕君�h公館 14萬+/平….

由此推斷， 片區人群購買力總價水平在1500萬+， 毋庸置疑的富豪level。

這也許就是，或將入市的保利冼村項目能夠看到30萬+/平的勇氣吧。

|保利冼村

說瞭這麼多，總結起來，廣州的樓市從單價2萬到20萬＋都有；

你看好哪個梯隊的未來價值呢？歡迎留言阿拆。

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