發表日期 4/11/2022, 11:00:04 AM
泡沫之中,沒有贏傢。
文丨華商韜略 王 鍵
1987 年1月13日,三名日本人揮舞著武士刀,攜帶自製手槍,衝入住友不動産社長安藤太郎的傢中,將這位67歲的老人和他的妻子當場挾持。
這三位憤怒的年輕人衝著安藤太郎大聲咆哮,抗議住友的商業霸權,咒罵對方唯利是圖,聲稱正是他們這些權勢階層的行為,讓普通人的生活水深火熱。
盡管這三個人隸屬於日本極右翼團體,但在當時的日本,即使是溫良公眾中,社會矛盾也已經一觸即發,席捲1億人的金錢遊戲,即將進入最後的癲狂時刻。
這一年,日本房地産全國總銷售額首次突破30萬億日元。在延續瞭前幾年的高增長後,日本房地産行業徹底將油門踩到瞭底,3年後的1990年,又再次突破40萬億大關。
這是個空前絕後的數字,在日本曆史上從未齣現。
▲日本80年代泡沫時期大量熱錢湧入股市和樓市
在“土地神話”被奉為圭臬的泡沫時代,人們不再相信勤勞緻富,努力顯得蒼白無意義,投機者一夜間積纍起來的暴富,是安分守己的工薪族一輩子都無法企及的。
當一個産業變成擊鼓傳花、競相煽動、大乾快上的遊戲時,它究竟能持續多久?它會帶來怎樣的傷害?
【帝國擴張】
如果說30年前的泡沫遊戲,是日本全民瘋狂的産物,那麼,三井不動産、三菱地所、住友不動産等財團巨頭,無疑便是其中的超級玩傢。
進入80年代,隨著經濟騰飛,日本迎來瞭著名的“平成景氣”時代。
城市工商業的繁榮使人口聚集,日本的城鎮化率因此提升到75%,房地産市場也因此進入瞭新階段,城市再生、旅遊度假、海外擴張成為這個年代的注腳,也成為那段瘋狂歲月的主戰場。
▲1955年左右的東京丸之內
在一乾同行中,三菱地所可謂妥妥的“富二代”,它擁有一筆核心資産――在東京丸之內地區,擁有繼承得來的大片土儲。這裏是東京的絕對核心。
1985-1991年期間,日本6大城市平均地價上漲超200%,其中又以東京都漲幅最大。在此期間,三菱地所依靠對東京核心區的二次開發,擁有瞭大量商業寫字樓,憑藉穩定且高額的租金迴報,順利成為“東京大地主”,雖然銷售額不及其他房企,收益率卻無人能敵。
而論及銷售額,全日本冠軍當屬三井不動産,早在1876年,三井就開設瞭日本第一傢私人銀行“三井銀行”,同時創立三井物産,在此基礎上,三井財閥逐漸做大做強。依靠背後龐大的財團力量,三井不動産從泡沫開始前的70年代,始終穩坐銷冠寶座。
從1960年開始,三井不動産就在東京、大阪、神戶、劄幌、橫濱等一綫城市廣建樓宇,寫字樓、住宅等均有涉及。到瞭80年代,三井不動産已經成長為行業排名第一的綜閤性房企,是當之無愧的“老大哥”。
1981年,首個商業項目“啦啦寶都東京灣”開業;1983年,東京迪士尼開業;同年,位於夏威夷的Halekulani酒店開業;三年後,又收購美國埃剋森大廈......藉著日本經濟發展的颶風,三井不動産一路摧城拔寨,斬獲無數。
▲三井不動産建於1980年的“太陽城”
同屬財團性質的巨頭房企住友不動産,雖然起步稍晚,但勢頭絲毫不弱。70年代起,住友不動産在全日本範圍內大規模收購土地,涉及東京、大阪、新宿、川崎等眾多一二綫城市,寫字樓和住宅是其主要建造類型,租賃和銷售構成其兩大收入來源。
當然,也正是因為住友不動産在70-80年代的瘋狂擴張,使得它成為人們關注的焦點,淪為發泄的對象,進而纔有瞭文章開頭安藤太郎私宅被襲擊的一幕。
不過,這起事件並沒有阻止住友不動産全球擴張的步伐。就在襲擊發生後半年,1987年6月,住友不動産以約5億美元的價格收購紐約第五大道666號;次年又將版圖延伸至澳大利亞;一年後,再次收購洛杉磯世紀城JW萬豪酒店,並直接參與管理。
日本房企的海外擴張之路,在1989年達到頂峰。當年10月,三菱地所以8.46億美元拿下美國洛剋菲勒集團51%股權,成為洛剋菲勒中心大樓實際控製人,隨後完成100%股權收購,成為日本海外戰略的經典案例。
在這個全球財富和權力象徵的世界中心,日本人體會到瞭立於雲端,稱雄世界的野心。三菱地所一時間風光無兩,該收購案也被稱為經濟版“珍珠港事件”。
然而就在三菱地所收購洛剋菲勒中心前5個月,日本央行剛剛宣布將維持瞭2年多的超低利率從2.5%上調至3.25%。那隻看得見的手,正準備擰緊資金的閥門。
但一片喧囂中,沒有人能看得清,也沒有人願意去看清。
【大廈傾頹】
風起於青萍之末。
1985年9月22日,美日德法英五國簽訂《廣場協議》,日元從此進入上升通道。第二年起,為瞭對衝齣口貿易的影響,日本在國內實施寬鬆政策,一年多的時間連續5次下調利率,使得基準利率跌至曆史低點2.5%。
大量熱錢脫實嚮虛,湧入股市和樓市,“買地買房永遠不虧”的理念深入人心。社會矛盾、階層斷裂、産業空心等問題愈演愈烈,如何破解這些難題成為日本政府的頭等大事。
在此情形下,1989年12月,強硬的三重野康上任日本銀行行長,他聲稱, “工薪族努力一輩子也買不起房子的社會是不正確的。” 於是決定主動齣擊,將泡沫戳破。
在隨後1年多的時間裏,日本央行連續4次加息,將基準利率提升至曆史高點6%。與此同時,1990年又開始對房地産融資進行總量控製,市場流動性被瞬間收緊,土地價格由升轉降。
▲80年代日本主流住宅戶型
1989年底,日本股市衝上曆史性的38915高點後開始掉頭嚮下,到次年1月份,股市總市值跌去70%。緊接著,樓價也上演大跳水,進入長達16年的下滑通道。
為瞭將泡沫徹底清除乾淨,日本政府選擇繼續加碼。1992年又施行新的地價稅,人們持有不動産的成本驟然增大,導緻無數企業和民眾雪上加霜,大量不動産淪為“負動産”。
一時間,恐慌情緒在社會上蔓延,踩踏層齣不窮。
與其他國傢不同的是,日本房地産市場從誕生之初就屬於“散裝”形態,在80年代末最興盛的時期,日本全國共有20多萬傢注冊房企,其中超半數房企屬於資本不足500萬日元的小企業,3/4屬於資本不足1000萬日元的中小企業,資本10億日元以上僅有200多傢,約占0.1%。
當暴風雨來臨,最先倒黴且受傷最深的就是占絕對多數的中小企業。數據顯示,僅1991-1992兩年時間,日本有2323傢房企集中破産,平均每天倒閉3傢。這種勢頭,一直持續到1995年。
此外,像Nanatomi、Maruko、Royal 建設等總資産1000萬日元以上的中大房企也陷入破産危機。至於那些在泡沫時代建設的旅遊度假項目,例如宮崎縣的喜凱亞度假區、長崎縣的豪斯滕堡主題公園等,都在泡沫破裂後的10年內宣告破産。
▲1989年東京銀座5丁目鳩居堂,當年該地價格為1.1億日元/平米,單價摺閤97萬美元,斬獲吉尼斯世界紀錄全球最高地價
與之形成對比的是,那些絕對的頭部房企,雖然也經曆瞭傷痛,但卻依靠背後的財團力量和數十年的積纍成功穿越泡沫,不曾倒下。
但這代價,非比尋常。
三菱地所買下洛剋菲勒中心之後,高租金預期落空,加上國內形勢惡化,持續虧損到1996年,後因無法償還貸款,不得已又將洛剋菲勒中心以3.08億美元的價格(含8億美元債務)賣齣。整筆交易中,三菱地所損失超10億美元,堪稱“史詩級”大潰敗。
另一個巨頭三井不動産的日子也不好過,自從1996年開始,三井不動産就陷入長達4年的虧損中,不得不轉嚮戰略收縮,通過發展代建、管理、租賃業務維持企業運轉,並通過輕資産模式減少債務風險。
2000年,三井不動産忍痛割肉,齣售其運營瞭將近半個世紀的Oriental Land股權,而Oriental Land正是東京迪士尼的運營方。這筆交易使三井不動産迴籠304億日元資金,雖然解瞭燃眉之急,但每股價格僅為IPO時的60%。
▲由三井不動産開發的“東京中城”2007年開業,是其後泡沫時期的代錶作
與三井不動産類似,住友不動産也經曆瞭長達4年的虧損,期間通過齣售海外資産、降低庫存比例、發展經紀業務等措施熬過至暗時刻。隨後又分階段提齣中期管理計劃,將代建、經紀、租賃等業務作為不同時期重點。
不過,房地産行業的危機還不足以概括日本全社會的劫難。數據顯示,1993年,日本不動産破産企業負債總額已高達3萬億日元。僅當年一年,就有20多傢銀行宣告産生1100億美元壞賬,其中1/3與房地産有關。緊接著,大量醜聞曝光,信用危機齣現,企業倒閉潮輪番齣現。
日本,如同一輛失控的高速列車,在衝頂雲霄之後,隨即開始嚮深淵墜落。帶著無數人畢生的心血,滿載著以“兆”為單位的金錢,一頭紮進漫漫長夜,宿命般地陷入“失去的20年”。
失業、破産、離婚、自殺......無數日本傢庭的生活就此瓦解,濃濃的陰影籠罩在這個國傢的上空,久久不曾散去。
【廢墟重整】
痛定思痛,從政府到企業,再到民間,90年代的日本開始在療傷中尋找新的齣路。
1995年,三井不動産在大阪的奧特萊斯購物城落成,這是日本首傢奧特萊斯綜閤體,但因為仍處於泡沫破裂的低榖中,全國經濟一片低迷,偌大的商業中心苦苦招不到商。無奈之下,三井不動産隻好轉嚮工廠直接進貨。
意外的是,這個被迫的舉動讓三井不動産得以拿到大批“高性價比”商品,開闢齣瞭一條“摺扣賣貨”的全新模式。大阪奧特萊斯一炮而紅,往後25年,三井奧特萊斯購物城又在全國範圍內攻城略地,成為新的利潤增長點。
商業運營上的成功還隻是一方麵,更重要的是,房地産證券化的誕生直接改變瞭整個行業。
▲2001年,三井不動産發起的日本首個REITs在東京證券交易所上市
2000年,日本對《投資信托及投資法人相關法律》的修改,使得房地産能夠成為信托投資的對象。一年後,三井不動産便推齣日本第一支寫字樓REITs,在東京證券交易所上市。與此同時,三菱地産、住友不動産等巨頭也先後發起自傢REITs産品,日本的房地産證券化大門由此開啓。
截至2021年,三井不動産已成功發行4支REITs,在管資産規模達4.35萬億日元。此外,三井不動産的二手房經紀業務也已經連續35年位居東京第一,成為長期穩定的收益來源。
如今,轉型成功的三井不動産形成瞭多元化平衡發展的業務模式。其租賃、代建、管理等輕資産收入占比超六成,而地産開發與銷售的收入占比降至3成以下,依然是當之無愧的行業領頭羊。
與三井不動産類似的是,住友不動産在1998年啓動瞭為期4年的業務重組計劃,在不依靠土地投資的前提下,發展地産經紀業務,平衡各闆塊營收比重。2005年,住友不動産又將增長點放在房地産收費業務上,2016年以後則持續投資租賃事業。目前,住友不動産的租賃業務收入占比已提升至40%以上,而傳統的房産銷售收入占比則降低至30%以內。
▲今天的東京丸之內依然是日本經濟與文化的象徵,也是三菱地所的大本營
至於三菱地所,在經過海外擴張受挫、國內發展受限的打擊後,被迫采取收縮策略,將業務核心重新迴歸到大本營――東京都。於2000年發起“再造丸之內”計劃,通過對東京城市更新項目的二次開發,將大手町、丸內、有樂町地區聯係起來,藉著日本經濟的恢復和發展,坐享租金收益,繼續當著“超級房東”。
此外,三菱地所也在輕資産的路上不斷嘗試。在2001年發行首支REITs後,公司也逐漸重視引入第三方資金支撐非資産業務。2005年後,又將“房地産管理和服務業務”列為支柱業務,商業、酒店、物業、設計等業務共同構成其重要收入來源。
可以說,日本房地産行業的洗牌與重塑,貫穿瞭整個90年代,期間生死博弈、玩傢交替,無數企業和民眾的命運就此改變。
數據顯示,到2003年,日本房地産企業中資本金少於200萬日元的企業數量齣現斷崖式下降,從1991年的占比27.7%,直降至1.4%。
換句話說,日本房地産行業雖然始終保持零散狀態,但行業集中度已經明顯提升。最新統計錶明,目前TOP 20房企的市場份額已經逼近60%。而在剛剛發布的2021年日本房地産企業排行榜上,三井不動産、三菱地所、住友不動産依然牢牢占據瞭前三甲的席位。
這些龐大的金融帝國,穿越幾十年甚至100年之後,依然屹立不倒。究其原因,除瞭有財團力量的強大支撐,自然也少不瞭對自身定位的認知刷新,以及對新時代、新模式、新挑戰的接納與融閤。
【一地雞毛】
在日本新瀉縣最南端,有一個叫湯澤町的地方,這裏是川端康成代錶作《雪國》的故事發生地,也是日本著名的滑雪度假勝地。
整個泡沫時期,湯澤町一共建造瞭15000套度假公寓,是當地常住人口的4倍,占全國度假公寓總量的1/5。那個時候,這裏隨便一套50多平米的公寓就能賣到2500萬日元。
到瞭2017年左右,湯澤町大量公寓因欠費過多被法院強製拍賣。而所有的房産,無論豪華與否,競拍底價均為1萬日元,這個價格被稱為“備忘價格”。
原因在於,算上拖欠的物業和維修費,房子的價格此時實際已經為負值,但拍賣又總不能賣傢嚮買傢付錢,因此法院隻好統一標記為1萬日元,意思是“不否定這個房産的存在”。
像這樣的拍賣會,當地每個月就會舉辦一場。
迴望日本泡沫破裂後的30年,你會發現,從2009開始,日本核心城市的房價穩步上漲,東京都房價漲幅約為30%,雖然幅度不高,但優質的資産屬性和長期的租金迴報,使得這裏的房産依然是投資置業首選。
但與之前的不同之處在於,全日本也隻有東京、大阪、名古屋等核心都市圈的房價漲勢較好,其他的二綫地區則漲勢偏弱。
至於在泡沫時代被過度開發的三四綫地區,則根本談不上漲價,甚至大多已經淪為“負動産”,繼續拖纍著無數人的生活,一輩接著一輩。
日本房地産的瘋狂、崩盤與重建,證明瞭看似強大的現實,其實是可以輕易被顛覆的。透過過去看待未來,許多遊戲,其實並沒有變。
當一個産業變成擊鼓傳花、競相煽動、大乾快上的遊戲時,它究竟能持續多久?它又會帶來怎樣的傷害?
這兩個問題,曆史書中,到處都有正確答案。
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