北京章哥 房地産從業20年 北京買房：理清思路，購房建議428 - 趣味新聞網

北京章哥，房地産從業 20 年，通曉業內門道，我不做所謂的“專傢”，隻用二十年實戰經驗幫大傢答疑解惑。

一、

Q:

我準備瞭180萬做首付，然後預備瞭20萬的稅費備用金，裝修的話隻留瞭10萬，當然還有工資和其他的小額貸能用。現在是想不太明白買多少總價的，工資2萬多，不太穩定，最低1萬5，最高2萬5，年終奬基本沒有。有可能明年換工作，所以不太敢買高價的，但又可惜浪費瞭首貸資格，您有什麼建議嗎？看的房子基本都是十裏堡一帶的老房，請問80後的能買嗎？會不會到時候賣不齣去瞭？一樓和頂樓除瞭漏水還有什麼劣勢？

A：

1、這也沒什麼浪費資格的，理論上能貸300萬，但實際中二手房都有評估摺扣，180萬首付貸不瞭這麼多。一般也就能貸200萬左右，25年期的話每個月1萬多點兒的月供。如果能確保1.5萬的話倒也夠瞭，就是緊點兒唄。這我沒建議，看自己的還款能力瞭，控製在風險之內唄。

2、80後，指的是房齡吧？沒什麼不能買的，老房的保值挺好，十裏堡的沒問題。劣勢就是居住體驗一般，流動性弱。主要得看當時的銀行政策，隻要貸款限製不多就都能正常賣齣去。限貸的話就看情況唄，也賣的齣去，就是掛牌時間長。盡量選房齡新點兒的吧，一般1990年之後的就好得多，受限製少。

3、 一樓和頂樓。自住的話無所謂，純憑個人喜好。也未必漏水，老小區大多數都做過維護瞭，漏水的事兒不太多，修就是瞭。

劣勢，除瞭居住方麵的溫度之外也沒什麼瞭，一樓還有個采光通風和隱私什麼的。投資角度也不會吃虧，和其他樓層的價格差率基本固定。就算是加電梯，一樓也不會貶值，頂樓會升值一些。但齣手時的掛牌期肯定是比中間樓層長不少的，一般得兩三倍時間。

其他的沒什麼，僅供參考。

二、

Q:

我傢孩子24年上學，現在朝陽兩套房，打算賣一套換西城，看瞭月壇和德勝的房子。目前有兩個方案，一是賣掉一套房子大概八九百萬，再添些錢，大概一韆二三百萬，買一套可以自住的。二是，賣掉一套房子後不添錢，買套小的占學位的，然後到時候再租房，然後另外一套朝陽的房子也賣掉，換一套更大的房子。另外單位可能可以政保，保片區內一所還可以的小學。您覺得我們選擇哪種方案閤適呢？另外，買哪個片區呢閤適呢？

A：

1、一般是兩個方案，要麼就買個很小的占坑房，要麼就買個很貴的豪宅，盡量不選中間方案。

2、從今年到2024都是高峰期，入學的孩子多，學區房價格也自然更貴。如果沒有大的政策打壓，那價格很難說能降下來。但2025年之後就進入低榖期，2026年京籍孩子從高峰期的17萬猛降到10萬，相當於十年前的數字。可這些年為瞭應對高峰期，哪個區都增加瞭大量的學位，教師也增加瞭好幾萬。高峰期之後的學位是否還緊張不好說，但房子數量卻有可能供大於求。

所以要不就買個小的，風險低，得到學位就是勝利。用完瞭學位就賣掉，就算有風險也撤得快，損失小。要不就買個總價高的豪宅，受學區影響小、普通傢長買不起也炒不動的，相對穩妥一些。中等總價的說不好，隻能說看到時候的供需關係吧。

3、政保那當然最好瞭，連中學都省心瞭，那何必還買學區房啊？派位肯定沒政保穩妥，這有靠譜兒的就沒必要在高峰期再參加大抽奬瞭。

4、另外如果買學區房，我一般是建議買個占坑房之後再換租的，能占學區房的便宜。

比如同樣800萬的房吧，在朝陽能租到1萬多，在德勝月壇估計也就8000，甚至有可能還不到。那拿著朝陽1萬多的租金，能在西城租到上韆萬的房子，從經濟上劃算，占30%以上的便宜。這看自己是否接受租房吧，很多傢庭是不願意住彆人的，覺得不自由。

5、哪個片區閤適，從學校來講還是先選德勝唄，從現在來看德勝還是更熱門的。

僅供參考。

三、

Q:

和您說下我的睏惑，我老公是北京西城區集體戶口，我們目前生活工作在江蘇無锡，孩子上小學二年級，就讀於無锡第二梯隊的公立學校。學校還可以，孩子屬於普娃，我和老公名下均有購房貸款，我們想把名下位於杭州下沙的一套房子賣掉（這套房子一直用來齣租，租金3000元，漲幅基本上沒有大的空間瞭）。在北京買一個小房子用來落戶，給孩子留一個北京戶口，也方便以後初中孩子轉學到北京就讀，參加北京高考，畢竟江蘇高考的壓力很大。

首付金額220-240萬左右，不包括中介費和稅費，因為不在北京工作，不用考慮工作地和房子的距離。但是考慮初中上學，所以希望初中夠得上的情況下相對好一點，房子購入後幾年內還是用於齣租的，所以也要考慮下租金收益，最好靠地鐵，二居夠不上就一居。請章哥幫忙分下買哪個區域，最好有推薦的小區名，因為不在北京，所以對北京的各區域不熟悉，所以特彆迷茫。

A：

1、名下均有購房貸款，那就是二套資格。240首付，最多能買不到400萬的房。這價位買學區房有點兒難度，二居可能性不大，一居都不容易。還要租金收益，靠地鐵，東西海是沒什麼可能的。

2、既然是學區房，就說明肯定有溢價，否則這價位就是剛需房瞭。有溢價的話就肯定租金低，不可能有人會為用不上的學位付租金。所以彆奢望租金收益瞭，高不瞭。常規是低於平均值30%，學區越好、總價越低，溢價就越高，租金收益就越低。以西城廣外榮豐的小戶型為例，400萬的房一般租金收入也就4000左右，低於正常值30%以上瞭。

另外這涉及跨市轉學，小升初的話就算是買瞭學區房，除非是學習成績特彆的好，否則都是派位。一般先在本學區之內，跨學區也有可能。但甭管哪個學區，進入好學校的可能性幾乎沒有，都是普通校。簡單說就是之內得到東西城的學籍，但不能選學校。

海澱在小升初沒什麼學區房概念，意義不大。如果是天分特彆高的可以去海澱，憑成績拼牛中。如果是這樣那就好辦瞭，隨便買個房子就行，300萬左右的都有。

3、朝陽區倒有可能是單校劃片，進入房子所在地的學校。但這不敢保證，隻能說有這種可能，看到時候的政策和學位情況瞭。但朝陽的競爭可也挺激烈的，好高中少，也一般都建議成績比較好的纔閤適。

400萬在不少學區都能買到，優勢就是溢價相對低，租金高些，買房容易些。劣勢就是好高中不多，整體資源不如東西海。我不敢建議買哪兒，這要求高瞭點兒，還是看傢庭情況看哪裏適閤自己吧。

僅供參考。

四、

Q:

看見您文章說後沙峪萬科城市花園的房子，正好我也考慮要買那的房子，我愛人在北大第一醫院上班我想嚮您請教幾個問題：1-您說城花的質量不行，指的是房屋建築質量嘛？還是其他什麼？2-因為愛人喜歡復式，所以看上的是3層頂樓150多平的，但是頂層閣樓會鼕冷夏熱吧，沒法住人？

3-還有保值率您說這個小區很慘，彆說跑贏大盤瞭，有可能虧錢，還有班車數量也不夠？因為愛人主要就看中大復式，有班車，環境好，物業好，這些是我們比較擔心。因為中介不跟我們說這些東西，我們是全款買，所以增稅基本沒有，落地總價550以內。謝謝章哥的解答，十分感謝。

A：

1、城花的質量問題主要集中在前期，鬧的沸沸揚揚的。什麼問題都有，主要的是漏水，900戶裏500戶漏。最嚴重的一戶維修瞭幾十次，創下當年的記錄。其他的就是什麼暖氣燃氣問題瞭，還有桃花園延期交房什麼的。現在看來都不算大事兒，這種多層住宅的建築難度很小，維修並不難，所以後期處理的都還不錯。

這是時代的局限性造成的，當年的開發商都不專業，王石隻是覺得這種歐陸風格的房子是時尚，所以全國第一傢就蓋上瞭，都是摸著石頭過河。之後全中國的城花係列全都齣瞭問題，天津的更嚴重，忘瞭做防水瞭，結果樓體滲水漏電，差點兒沒把業主給電死。成都城花是迴填土忘瞭夯實瞭，結果整棟樓沉降，一樓成瞭半地下，梁都摺瞭。上海最嚴重，賣瞭4000套房，退迴來2000套。

萬科的質量風波一直鬧到瞭2004年，迫不得已在北京召開瞭誓師大會，副總裁劉愛明宣誓實施“磐石計劃”，從此之後萬科纔真正的注重質量。之前萬科在業內的口碑是“設計營銷一流，質量二流，土地三流”，這針對的就是城花係列。之後萬科開始反思整改，也就開始瞭重視質量和服務的改革。

北京城花是王石派齣林少洲解決的問題，挺不錯的，解決的很好。之後鬧齣的風波都和質量沒什麼太大關係，主要是供水供暖和班車什麼。這種小樓的維護沒什麼難的，北京老公房有的是，70年房齡的都照樣正常住，有瞭問題也好修。所以沒必要糾結，之前的事情都過去瞭，看現在的質量就行。

2、頂層閣樓，沒什麼特殊的，和中間層的溫度差正負兩度，人體可接受的範圍內。這還是都不開空調暖氣的情況下，開足的話都差不多。這問問小區的業主就行瞭，或者乾脆租套房住些日子試試，反正價格波動也不大，錯不過什麼機會。

3、保值率，之前是一般，否則也不會是現在的這個價格。以後看發展唄，這誰也不敢保證，我不敢說以後會怎樣，隻能說維護的好的話有可能跟上大盤。房子是用來住的，自己住的舒服就行，其他的看自己的判斷。

物業班車我不清楚，問中介和鄰居吧。以萬科物業的口碑應該不錯，當年的事兒都過去瞭，看現在和發展吧。

4、價格我也不知道，好久沒去瞭，這隻有當地中介清楚。

僅供參考。

五、

Q:

我們在北京有兩套貸款房月供壓力很大2.5萬，需要我老公齣國工作纔能差不多。但是現在孩子小，老人重病，我就沒辦法有好的工作機會，還貸壓力山大。在想是否齣掉昌平東辰小區的房子，把西城榮豐的房子全款還完，這樣就沒有壓力瞭，但是現在東辰的房租可以覆蓋每個月房貸的三分之二，房貸也隻剩150萬，相當於再花60多萬就可以把東辰還完瞭。而榮豐是剛開始還不久，還有210萬貸款沒還，但是把東辰賣瞭，基本這210萬就湊齊瞭就能還瞭榮豐。我現在想問，我現在這個具體情況，我是再堅持一下兩年，還是未來不看好，盡快齣瞭把榮豐全還瞭好？

A：

1、東辰小區，普通公房，教育局和衛生局的吧？各項都普通，保值也正常。當時買這裏是為的什麼啊？這種房基本就是自住+保值的，不會吃虧也占不著便宜，普通而已。當時是以純投資來買的嗎？租金應該還閤適，一般不會低於平均值，賣不賣的無所謂，看自己的意願瞭。

2、榮豐是純粹的學區房，是為瞭孩子上學買的嗎？優勢就是總價低，最容易獲得西城學位的方式。再有的優勢就是可炒性強，或許能有暴利。當年這裏算是全西城升值最慢的小區，成為學區房後是升值最快的，幾乎全北京第一。

劣勢也是可炒性強，這就看政策和供需關係瞭。一般不太建議炒這種房，租金很低，純粹就是靠炒作獲利，風險大些。這也是看自己，富貴險中求，風險永遠和收益呈正比。

3、孩子小，那就是得過些年纔用得上學位。賣瞭東辰就得是租房，剩下榮豐就是純粹的炒房瞭。考慮好吧，這兩年是入學高峰期，買學區房的傢長多，價格也高。但2025年之後京籍孩子數量大幅減少，再加上政策大概率是不鼓勵炒房的，看到時候的影響瞭。

這沒標準方案，為瞭孩子或炒房就賣瞭東辰還榮豐的，為瞭自住和穩妥就留著東辰的。看自己的意願和判斷瞭，怎麼都是取捨。

隻是提醒一下炒房有風險，任何一種靠炒作齣高溢價的産品，都是先進入的發大財，越晚進入的風險越大。在明知道高峰期到來的時候還往裏衝，這風險就更大些，純粹就是賭。我沒建議，隻是提供個角度而已。

僅供參考。

六、

Q:

現在常楹公元一居差不多500，租金我看是7500左右，玉蘭灣有82平米的東西嚮全明大概480吧，租金6500左右，這兩個哪個好一些呢？又看瞭看您之前的迴答，400齣頭還有柏林愛樂租金6000齣頭，450齣頭萬象新天天際高爾夫租金6000-6500，會比常楹公元好一些嗎？

看瞭楓丹，120左右的那個四居戶型太好瞭，想不然秀水園老公房加錢換這個吧（雖然住宿捨住不瞭，但是自己手裏有個能住的好四居內心感受還挺好的，笑），再搭一個常營的一居或者玉蘭灣82平小兩居，您覺得這樣的投資安排穩妥嗎？以及為瞭內心擁有好戶型四居的愉悅付齣的成本高嗎？謝謝章哥！內心抑製不住尋找最優解的傾嚮啊～雖然到落地的時候未必能成，真是抑製不住啊。

A：

1、常楹公元的一居，還行，麵積應該不超60平吧，不算太大。這要按這些年的升值趨勢肯定是常楹公元瞭，當時兩個小區幾乎同時開盤，價格差20%，現在得拉大到30%瞭吧。這還得說是在通州有諸多概率利好的情況下取得的，以後這種趨勢大概率還能延續幾年，不太好說能齣現逆轉，尤其是在房齡都挺新的時候，所以一般都是建議還在市區或亦莊。

2、柏林愛樂和萬象新天，沒比常楹公元好什麼。流動性或許強一些而已，畢竟單價低些。自住看自己的喜好，升值方麵相差不太多，同一闆塊基本都是同漲同跌，租金收益也基本一緻。置換的話看稅費，全款的話也要4%左右，算好賬吧。

3、秀水園，沒什麼不穩妥的，挺好的老社區，民航和幾個部委的宿捨區。除瞭老點兒沒什麼劣勢，保值也好租金相對高，頂多是齣手時掛牌期長點兒，其他的沒什麼。

4、這幾個方案都沒有不好的地方，就是看成本自己能否接受瞭。主要就是中介費和契稅，能壓下來就劃算，高瞭就看自己瞭。二套的契稅高，全款可以按指導價做低些，讓中介算算。中介費砍砍價吧，也可以找傢便宜的小公司。總之就是成本低瞭就沒毛病。

僅供參考。

隨便買房都能發財的年代過去瞭，隻有選對房、避開坑，纔能享受到資産升值紅利！