發表日期 4/5/2022, 6:19:03 PM
前幾天,西安都市圈正式被發改委批復,成為第5個國傢級都市圈規劃。
藉著這個新聞,這篇我們聊一聊“都市圈”――這個當下城市發展最炙手可熱的概念。
廢話少說,先亮觀點:
1、單從投資角度,目前絕大部分都市圈中的非中心城市,沒有投資價值;
2、韆萬警惕那些以“都市圈”為噱頭的三四綫買房陷阱。
下麵是詳細分析,妥妥的避坑文,耐心讀完。
01
都市圈到底有什麼“魅力”?
當下全國大大小小20多個都市圈,多數人可能基本都已經是“圈內人”瞭。
這裏就以我最熟悉的圈子――南京都市圈為例,和大傢聊一聊。
我的老傢在安徽馬鞍山,緊鄰“徽京”南京,從2000年起,馬鞍山就被劃為南京都市圈範疇。
而所謂的南京都市圈,就是以南京為中心和周圍幾個臨近城市組成的一個“小團體”。
當時我們幾個城市抱成一團,目的就是為瞭共同發展,共同吃肉。
以至於現在我介紹自己,都不知該自稱安徽人還是南京人。
其實不僅我們馬鞍山,都市圈內其他城市,和南京的關係也都很緊密。
從省內的揚州儀徵、鎮江句容,再到省外的安徽滁州、馬鞍山等,全都是南京最忠實的粉絲,早就默認是南京的一份子。
這些城市的當地人,也經常會以“南京人”自居。
以至於疫情期間,當地都要發文提醒市民:南京是省外(市外),非必要不跨境流動。
話說迴來,各個城市瘋狂蹭熱度的背後,反映的無非是:
自身人口和經濟都處於弱勢,抱對大腿有肉吃。
而都市圈就是最容易被利用的概念。
不得不說,南京這個大哥,在都市圈融閤規劃上,倒是有模有樣,跨市甚至是跨省地鐵規劃,毫不含糊:
1、S6號綫通車,句容到南京,實現半小時通勤;
2、S4號綫開工,滁州到南京,未來隻要40分鍾;
3、S2號綫開工,馬鞍山到南京,未來隻要30分鍾;
這麼看來,幾座城市和南京之間,就是標準的1小時,甚至是半小時生活圈。
也難怪周圍一群小城市原地嗨起來,同樣興奮的還有一大批聞著概念過來拿地的開發商:
拿地!建房子!賺票子!
一夜之間,周圍這批三四綫城市中,冒齣瞭一大堆頂著“都市圈”和“地鐵口”概念的高價樓盤。
宣傳海報上寫著“地鐵直連,都市圈安傢,雙城生活範本...”
說點不好聽的,你看那一棟棟樓房,像不像立起來的準備收割的鐮刀?
02
都市圈概念,正在淪為不少三四綫樓市狂歡的籌碼。
就拿我的老傢縣城來說,前幾年各大樓盤的銷售都會將“都市圈”和“長三角”這樣的話術背得滾瓜爛熟。
前兩年的那波大漲,老傢縣城中的那些樓盤可積極瞭。
南京漲一漲,我們縣城就跟一跟,房價居然從6000元/�O,飆到最高時9000元/�O。
一個三四五綫小縣城,人均工資2000-3000元/月,房價卻這麼高,想想就離譜到傢啦。
特彆是那些靠近南京邊界,以及隔壁縣臨近地鐵口的樓盤,漲得更誇張:
短短一年,單價從6000-7000元/�O,房價直接飆漲過萬,1年時間,漲幅30%以上,甚至超過一綫城市!
看這景象,是不是和磕瞭藥一樣?
隻可惜,藥勁很快就過瞭。
調控一來,南京房價穩一穩,周邊縣城的樓市卻最先開跌,像上瞭發條一樣,跌跌不休。
如今,我們縣同樣的樓盤,從最高時的9000元/�O,一瞬間跌迴7000元/�O。
最近,我還聽說瞭一個消息,某個知名房企在我們縣郊建的一個山水豪宅盤,最近也在20萬一套甩賣瞭。
南京周圍的其他縣市,也是相同的景象,比如我們先前去句容考察時,就發現某個樓盤原價賣12000元/�O,當下價格賣5000-6000元/�O,名副其實的腰斬。
當然,這並不是我們這裏的專屬現象,而是當下很多“都市圈”樓市都存在的共性:
――中心城市一枝獨秀,周邊三四綫城市“市場假嗨”。
不僅是在長三角的都市圈,甚至還齣現京津冀和珠三角的不少都市圈。
就比如廣州都市圈的肇慶房價“鶴崗化”,還有雪莉的老傢韶關房價也齣現下跌。
先前,雪莉就在文章中直接寫過,她在老傢買的房子,砸手裏瞭。
我們都知道,廣州很強、南京也強,很多都市圈中心城市都不錯,但不代錶著周圍的城市也會跟著強。
這些三四綫城市的樓市盲目上漲,多半是有些興奮過頭瞭。
03
韆萬警惕!都市圈概念下,不少三四綫城市的買房大坑。
上麵說到的隻能算是典型例子,全國還有大大小小20多個都市圈,當中還有上百個“圈內城市”。
而這當中有80%-90%的城市,在目前和未來都不具備投資價值。
在麵對披著“都市圈”概念賣房子的城市時,一定要警惕,因為:
1.這些城市最大的毛病是:高估瞭中心城市的輻射能力,忽視瞭本身三四綫城市的身份。
說白瞭,當下大多數都市圈的發展狀態都是,中心城市搭台唱戲,周圍一群小城市看戲。
原本吧,這群三四綫城市隻負責鼓掌呐喊,甚至沾點光撈點好處已經算是不錯。
怕就怕沒點自知之明,捧著都市圈概念賣房子。
短時間賣齣個幾套,長時間來看,三四綫的人口和購買力就擺在那,純完犢子嘛!
2.不少都市圈隻是空有其名:中心城市本身很弱,周圍更是一堆“窮兄弟”。
當下的都市圈發展狀況,分化很大:
有些是一個強中心城市帶著周圍小弟一起嗨皮;
另外一些則是一個本身就慘兮兮的中心城市,帶著一堆“窮兄弟”開荒。
說白瞭,大傢都很慘,彆指望著誰能靠住誰,典型的就如瀋陽都市圈、太原都市圈、洛陽都市圈......
看看這些中心城市在中國的GDP和房價排名,你還想去周圍那些城市投資買房嗎?
3.對於另外一些都市圈來說,中心城市的“吸血”作用,大於“溢齣”作用。
其實,都市圈存在的意義,無非就是想發揮中心城市的帶頭作用。
畢竟,先富帶後富是優良傳統。
但是,現實是很多中心城市還在自顧自拼命發展,難以兼顧到周圍的中小城市們。
對於不少周邊城市來說,你以為的經濟帶動和承接外溢,現實是被不斷“虹吸”。
這不免讓人想起東哥的那句:“我們不會拋下一個兄弟。”
確實是沒有被拋下,但是你想要被帶動,還要老大足夠強纔行。
隻是當下,明顯具備外溢實力的,也隻有四大一綫:由於土地空間的逐漸飽和,人口和産業纔慢慢齣現溢齣現象。
就連那批強二綫,無論是人口還是産業發展,也還要靠虹吸周圍。
最後,留下一群尷尬的三四綫:留不住人,賣不齣房。
所以,那些頂著都市圈概念的三四綫樓盤,連本地人都不買瞭,投資也就彆往裏衝瞭吧!
04
好瞭,圍繞“都市圈”又洋洋灑灑說瞭一大通,最後再提煉一下要點:
1.都市圈一定是中國未來城市化發展的趨勢,但需要注意,並不是所有都市圈都可以發展起來。
2.要警惕那些以都市圈為噱頭的三四綫城市,遇到請轉身走開;
3.都市圈房産投資主要關注中心城市的外溢能力,當下最好的選擇還是少數環一綫城市。