作 者丨孔海麗 唐韶葵編 輯丨張偉賢圖 源丨圖蟲3月的北京 風裏麵有瞭春暖的氣息 樓市迴暖信號釋放！北京2月底帶看量上漲、上海“小陽春”小步慢行 - 趣味新聞網

作 者丨孔海麗 唐韶葵

編 輯丨張偉賢

圖 源丨圖蟲

3月的北京，風裏麵有瞭春暖的氣息，樓市也有迴暖的樣子。

北京2月底帶看量上漲

機構預測樓市即將復蘇

中原地産研究中心統計數據顯示，2月北京二手房網簽量低於1月份，是最近24個月以來的新低。

中原地産首席分析師張大偉指齣，2月成交數據低有客觀原因，主要受到春節影響，但整體市場在2月底開始復蘇，3月有望企穩迴升。

據21世紀經濟報道記者瞭解，雖然整體成交量和價格還未錶現在數據當中，但2月底帶看量已經齣現上漲，二手房業主的預期亦有所抬升。對於後市的錶現，多傢機構預判相對一緻，認為北京樓市將在3月及之後有所復蘇。

北京樓市成交量的最低榖已經基本過去。

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數據見底

2月北京樓市的成交錶現仍然冷淡。

“2月北京二手房成交量較上年同期下降三成。”北京鏈傢研究院院長高原錶示，“交易量同比下降是因為上年同期防控嚴格，‘就地過年’人數較多，春節期間交易量顯著偏高，今年春節交易量迴歸往年平均水平，基數原因導緻同比降幅較大。”

環比也在下降。據中原地産研究中心監測，2月北京二手房住宅網簽完成瞭8260套，整體低於1月份的11875套；新房方麵，2月北京市場供應新建商品房住宅2595套，成交量1909套，供應和成交均有所迴落。

中指研究院數據則顯示，2月北京新建商品住宅成交規模環比下降超四成，同比下降超兩成；新房供應方麵，預售取證節奏放緩，2月北京新取證住宅項目5個，較上月減少3個。“春節期間，新房市場延續年末優惠措施，部分項目推齣限量特價房源，但整體優惠力度有限，部分項目去化依然較難。”

“2月北京樓市處於暫停狀態是受多重因素影響。”在張大偉看來，春節假期、防控要求等原因使得需求不高，但隨著這些影響的減少，積壓的需求在3月份有望釋放。

張大偉錶示，北京樓市在經曆瞭2021年9-11月的快速調整後，市場已經在2021年12月開始，進入緩慢的見底企穩周期。

學區房作為高單價、高總價的特殊類彆，往往也會對樓市的數據起到結構性影響，包括快速推升預期、拉動置換成交、拉高成交均價等。

2021年年初，北京樓市的升溫正是受“學區房熱”影響的典型錶現，但今年2月，北京學區房數據比1月冷淡不少。

21世紀經濟報道記者調研發現，北京西城區學區房在2021年12月份和2022年1月份齣現瞭特殊的“小高峰”。2021年6月，因“多校劃片”“教師輪崗”等政策，西城區學區房跌落塔尖，成交量於7月齣現驟降，8-10月在榖底徘徊，12月開始，觀望買傢認為價格已經探到底部開始紛紛齣手，導緻成交量和成交價均齣現上升。

2月，西城學區房成交量正常迴落。記者從深耕西城學區房的經紀機構處得知，以知名的“頂尖學區”西城德勝片區為例，2月成交量環比下降約五成。

“一是春節假期的影響挺大的，節前和春節期間大傢看房意願不高，二是現在市場上的房源也不多。”該機構一位經紀人告訴記者，後續隨著學區房傳統熱門季節來臨，或許成交量會有改變。

二手房賣方預期提升

在海澱定慧寺和西城牛街都看過房子的劉先生開始感受到緊迫性，一個月前看的房子，已經漲瞭8萬元，雖然相對於房子總價來說並不算高，但業主的態度已經堅定瞭不少。

21世紀經濟報道記者從北京朝陽、海澱、西城、豐台四個區域的多位房産經紀人處也得知，2月末以來看房人群有明顯增加，業主預期也有提高，將房價調漲的業主占比開始上升。

學區房的議價空間也在減少，成交低榖期100萬-150萬元的議價空間到2021年年底的時候已經縮窄到50萬-100萬元，2月份進一步收縮到瞭20萬-50萬元的區間。“由於業主們預期提高，市場上靠譜賣的房源不多瞭。”德勝片區一位經紀人錶示。

中指研究院監測到，由於開年銀行貸款額度充足、放款提速，且節前降息釋放積極信號，2月末購房者看房熱情較高。

一位不願具名的機構分析人士對小陽春的到來錶達瞭肯定態度，他錶示，北京的成交量已經築底企穩，3月本身就是傳統的旺季，隻不過今年可能沒有往年那麼“旺”，但恢復態勢一定會有。

判斷3月北京樓市將有所復蘇，張大偉還給齣瞭以下三個原因：

首先，信貸發放異常的階段已經過去。相比2021年三季度齣現的房貸積壓排隊4-6個月的現象，隨著信貸供應增加，當下北京購房者按揭貸款已經基本不用排隊，1個月左右就可以放款，將釋放之前積壓的市場需求。

其次，2021年9-11月新房市場供應井噴的影響基本結束。2021年9-11月二手房成交量持續低迷除瞭信貸影響外，新建住宅供應井噴也是一個大原因，隨著第一輪集中供地的房源已經基本入市，二手房市場需求有所恢復。

第三，北京作為調控較嚴的城市，從2017年以來，房價一直相對穩定，這種情況下，經過2021年9-11月低榖期的調整，部分二手房購房者認為房價已經調整到位，二手房購房者的入市將推動成交量的企穩。

“整體看，北京樓市成交量的最低榖已經基本過去，但作為最穩定的一綫城市代錶，大漲和大跌的可能性都不大。”張大偉補充說。

上海2月一二手房成交活躍

上海樓市走嚮某種程度上是一綫城市樓市溫度的風嚮標。

2022年開年至今，上海樓市的成交與租賃活躍度開始上升。原因包括：上海去年放寬引進人纔落戶政策；新經濟帶動的租賃需求爆發；市區動拆遷人群購買需求在郊區獲得釋放等等。

盡管2月份受集中供應和春節假期影響，供應與成交較1月齣現下滑，但活躍度持續升溫，是各大中介機構判斷上海樓市小陽春將會如約而至的主要依據。

根據多傢機構的統計數據，上海春節後樓市上揚呈現以下幾個關鍵詞：60平方米、200萬元、郊區。

貝殼研究院數據顯示，2月，上海二手房成交房源中，60平方米以下剛需房源成交占比較1月提高4.5個百分點，一居室房源成交占比提高3.3個百分點。上海中原地産監測，春節後上海市區房租小幅上漲。

億翰智庫研究總監於小雨透露，其最近跟蹤觀察瞭十多套二手房，春節後這些房源雖然掛牌價格漲跌不一，但活躍度明顯變高瞭。

於小雨指齣，信貸對樓市支持力度加強瞭；雖然上海一二手房按揭門檻沒有降低，但是信貸額度放量，審批速度加快，二手房活躍之後一般會帶來新房需求的上行。

上海中原地産市場分析師盧文曦發布的上海2月房價地圖顯示，2月樓市成交量是迴落的，當月上海新建商品住宅成交麵積80.9萬平方米，環比減少37.5%。但多個區域的房價上漲明顯，尤其是嘉定區。

“現在的上海像極瞭2015年的春節後，小陽春快來瞭。”於小雨指齣。

小陽春就在不遠處

據億翰智庫研究中心的觀察，多數購房者正嘗試賣掉手裏的二手房去“打新”。新房有價格優勢，且稅費少，首付比例可控。

2022年上海首批集中供應已於2月公示，這一波供應將推齣11812套房源，為當下樓市再次“補血”。

上海鏈傢研究院首席分析師楊雨蕾分析，市區樓盤的供應有所增加，成交均價會有一定程度增長，但這種結構性增長屬於閤理範圍之內。考慮到房地聯動價並未鬆動，上海新房近年內價格將保持穩定。

但上海樓市已經開始彌漫升溫氣息，這波行情是從郊區與總價低的小戶型開始的。

根據上海本土一傢市占率較高的機構數據統計，截至2月27日，上海二手房成交1.2萬套，環比下降19.3%，但2月二手房主要中介掛牌均價為59095元/平方米，較1月上漲約0.4%。

這一輕微的價格漲幅背後，是郊區成交的變化。傢住嘉定新城的王斌（化名）從2021年下半年開始關注置換型房源。今年春節上班後，他與中介交流之後發現，嘉定新城的房價漲瞭。年前一套400萬元總價的兩房電梯洋房，目前成交總價已經變成420萬-430萬元。

據嘉定新城一傢中介業務員介紹，其2月初成交一套房子400萬，到瞭2月底，同樣麵積、戶型的房子，425萬-430萬元成交瞭。在他看來，嘉定新城房價大半年來呈現U型走勢：2021年上半年房價上漲，去年底下行，今年2月底開始上揚。

“楊浦、虹口到這邊買的人最多。”這名業務員指齣，上海楊浦區、虹口區拿到動遷補償的群眾成為最近嘉定新城闆塊的主力購房群體。

由於上海多個中心區域的動拆遷補償款采取分批次發放，動拆遷人群的購買也是分時段的。嘉定新城春節後這一波行情，有賴於外區置換人群的發力。

一個現象是，相比2021年下半年嘉定新城不少剛需房源總價有20萬元左右的下調，春節後類似房源議價空間開始變小，房東與購房者的心理預期逐漸靠近。

而在市區成交量較活躍的楊浦區，二手房報價也齣現明顯上漲。以新外灘花苑為例，一名準買傢發現，其關注的房源報價比2021年低位上漲瞭不少。

據部分中介人員透露，在嘉定新城核心區域，有的次新房房源報價接近8萬元/平方米。盧文曦指齣，嘉定區新增的産品選擇性多，交易活躍度迴升也正常。

此外，從2月成交居首的闆塊為臨港新城可以看齣，人纔落戶政策放寬與房地産信貸投放逐步修復之後，區域樓市成交有上漲的端倪。

2022年2月，臨港新城新房以1641套新房成交量居全市之首，無論是成交套數、成交麵積，均是排名第二的顓橋闆塊的兩倍。與之相對應的是，位於上海郊環外的某樓盤成交量排名第一，也可佐證剛需購買力在這一輪行情中占據主要地位。

分析2月成交數據可見，成交均價2-3萬/平方米的房源依然保持高位，單價2萬/平方米以下房源占比上升明顯；成交總價200萬元以下的房源成交占比36%，是自2021年7月以來成交最多的房源類型。

二手房租售價格上行

進一步分析上海第三方機構的二手房成交數據可見，樓市迴暖信號已釋放。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂錶示，包括一綫城市在內的30個城市房貸利率隨LPR下調5個基點。

北京、上海房貸利率自2020年年中以來首次環比下降。2月首套、二套房貸利率均環比迴調9個基點，為2019年以來單月下降的最大幅度。

實際上，上海二手房成交量在2021年11月、12月已經超越1.5萬套的枯榮綫。2月份春節過後，第一周，上海某主流中介機構的掛牌量僅有幾百套，房源正被快速消耗；但第二周之後，房源掛牌量逐漸恢復正常；上海中原地産的一周報價指數，在年後開始反彈，2月最後一周超過50%的枯榮綫。

另外，上海市中心房源租賃量價齊漲。上海中原地産盧文曦認為，春節後房屋租賃量價齊漲與上海去年放開人纔落戶政策有關。據中原地産城市租金指數顯示，上海租金指數在過去一年漲幅超過10%。

一綫城市樓市上漲始終存在管控壓力。

分析師指齣，二手房帶動下的上海樓市小陽春能否如約而至，更多取決於信貸支持力度、房價上漲預期與供需平衡情況。此外，市場情緒也很重要，一方麵新房熱銷釋放齣樓市迴暖信號，另一方麵，近期部分城市樓市微調政策提振信心。

在這些信號的傳遞下，購買衝動會增加，而且當下是傳統的小陽春，固有的慣性思維也在發揮效用。

本期編輯 江佩佩 實習生 李凱琳