-01-精裝工程在房地産中的現狀（1）精裝工程與客研的地位精裝工程是地産開發中的業主敏感點 也是開發商尤為關注的成本敏感點 精裝修工程的質量、成本，就要這樣管控！沒法更細瞭 - 趣味新聞網

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精裝工程在房地産中的現狀

（1）精裝工程與客研的地位

精裝工程是地産開發中的業主敏感點，也是開發商尤為關注的成本敏感點，所以精裝工程的項目定位顯得極其重要。

在客戶研究中，精裝工程代錶瞭戶型配比和客群的分析，是項目定位/市場定位中重要的內容，決定瞭項目的配置要求。

精裝係統在地産開發中的管控流程

（2）精裝修工程的管控難點

難點一，設計粗放： 人少管的多，體係跟不上，審圖不嚴；

難點二，移交不嚴： 帶病移交，移交隨意，重視程度不夠；

難點三，材料管控 ：樣闆缺失，樣闆未確認，以次充好；

難點四，工期質量： 壓縮工期，前鬆後緊，全程趕工；

難點五，管理混亂： 土建代管精裝，外行指揮內行，精裝倒催土建；

難點六，質量通病： 開裂、空鼓、漏水無針對性預防措施

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精裝工程的成本：硬裝+部品

（1）標杆房企的精裝限額

限額設計的實施是建設工程造價目標的動態反饋和管理過程；

對於剛需樓盤而言，普通的室內精裝成本約為800元/m2~1200元/m2；毛坯住宅公區按照成本適配的原則，入戶大堂精裝成本約為1000元/m2~2000元/m2，地下公區及標準層精裝成本約為600元/m2~1200元/m2；

（2）公區成本的解析

備注：分析基於常規剛需項目17.5萬�O統計分析，總金額約1.5億元公區裝修項目開展。

牆、地、頂工程是公區成本占比較多的部位，應嚴格進行管控。

（3）部品部件的管控

3.1 管控思路：

甲供材/甲指乙供成本比選確認基本思路（以磚為例）：定樣定價定商定貨

3.2 入戶門

入戶門的技術指標

統計綜述總結：

門框費用占比最大，約為36%；

門框+門扇費用占比＞60%（調差和管控重點）；

安裝費占比＞20%；

調差方案：

鋼闆差價*洞口麵積

調差=中標價±（基準價*（1±調整幅度））；

3.3 櫥櫃

櫥櫃的製作過程

櫥櫃的成本構成

說明：

分析基準：基於剛需交付2000套分析

基本配置：18mm闆材+模壓工藝+15mm石英石台麵+國産五金件+800公裏內運輸+當地安裝工人

重點管控：台麵+櫃體+門闆費用（重視材質）

分項建議：滿足配置的情況下，優先選擇本地有實力的櫥櫃廠傢，不建議外采（安裝跟不上）

3.4 煙機竈具

規格+樣式+成本控製

3.5 衛浴

說明：

基準解析：牌子大、配置低

基本摺扣：麵價*30%-50%（需注意麵價，嚴控麵價造假）

重點管控：五金配件嚴格認樣，國標通用情況下可以考慮“水口”配件，對於龍頭要“剖切”看材質

配置建議：滿足安裝要求下，看款式，再看價格，看得見的地方要捨得花錢。

3.6 整體衛浴

說明：

分析基準：基於XX公司報價

費用配置：主體+輔料+運費+稅金

重點管控：主體價格

價格檔次：按照衛生間1.5*1.5m規格，配置總價≥4000元/套

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精裝工程的成本管控

（1）管控1：位設計-做好産品適配，精準投放成本

第一：多方位調研，沒有調研就沒有發言權；

第二：敏感點排序，解決業主關注點；

（2）管控2：多圖疊加、查缺補漏，嚴格審批

都知道的事實：

設計階段是決定開發成本、價值的關鍵階段；

設計階段導緻的無效成本占比也最大；

都知道的現象：就是管不好；

關於改善的建議：

部門交圈共同前置確定齣圖節點計劃、和深度要求；

土建、裝修、二次機電疊圖確認簽批；

提醒的關注點：

點位問題：

二次剔槽，拆改、開洞，修補

（1000萬的項目，20-30萬的因點位導緻的無效成本，精裝單位經常提疑之一）；

標高問題：

機電標高最低點在那，是整體避讓還是局部避讓，標高問題導緻的費用增減問題；

圖紙版本：

移交的圖紙應該是最新版本（變更後的圖紙）；

（3）管控3供應選擇-引進來、踢齣去

管理目標：

資源整閤 提升效率

保障品質 降低成本

管理理念：

統一原則分庫管理，閉環管理

以“人”為本，閤作共贏

管理方法：

選: 從嚴供方入庫管理，有序補充供方

用: 優勝劣汰長效機製，強化過程管理

育: 供方培育梯級開展，共同支持發展

留: 激勵方式分類分級，留住優質供方

齣: 及時進行違規處理，淘汰劣質供方

（4）管控4：招標商務-工期設定-時間設置閤理，避免搶工和拖延 ；招標商務-標段劃分-閤理分標、快速對標 ；招標商務-投標清標-清標要徹底、少留坑

工期鋪排：

1、基於近期約50萬建麵統計，各項目工期差異大。

n工期索賠：工期部分或全部順延、趕工補償（增加人工費用、增加材料費用、增加機械費用、增加措施費用）；n費用索賠：人工費（停窩工時間×勞務單價）、機械費（自由設備摺舊費/租賃費）、材料費（保管費/材料價格上漲補償）；

（5）管控5：工程索賠-預防發生、控製節奏、處置得當

索賠的起因：

不可預見性強：

基於經驗對未來閤同的履行過程中可能發生的預測而簽訂，閤同不可能涵蓋所有可能發生的事件。

工程建設周期長：

項目周期長，技術性強的特點，如法律變化、人工、材料變化，不可抗力事件的發生等，都會導緻索賠的發生。

參與主體較多：

參與主體較多，各工序環環相扣，互相影響，各方的失誤、延誤都可能影響整個工程。

市場競爭激烈：

低價中標，遇到突發事件，承包人可能麵臨虧損，因此其會抓住一切可索賠機會，轉嫁風險，扭轉局麵。

索賠主因：

政府揚塵管控

政府揚塵管控分為黃橙紅三個等級，索賠主要為停工期間的人工、大型機械以及輔材等的補償；

開發節奏調整（加快/放慢）

開發節奏調整主要錶現在搶工以和以銷定産的停緩建，索賠的內容主要為搶工多投入的人材機資源以及停緩建期間的人材機窩工或者人員措施增加；

施工單位退場（履約能力+移交滯後）

主要索賠事項為已搭建臨設補償、人員遣散補償及大型機械和輔材的清退賠償；

項目管理失當（拖拖拖、搶搶搶）

被政府責令停工、施工組織不當，未按期交付工作麵、施工條件不滿足，就要求施工方進場等導緻的現場停工或搶工；

規劃方案調整

市場環境、精裝改毛坯，或後期政府要求進行方案調整引起的停工/搶工；

其他

清單漏項、圖紙滯後、隨意承諾、資金鏈斷裂、閤作齣現分歧等；

索賠依據和處置：

（6）管控6：簽證變更-嚴守底綫、講事實、認依據

管控思路：

1、事前-講清楚

招標交底；

落實簽證變更及時上報承諾

2、事中-勤對賬

嚴守製度約定紅綫

落實“月清”“季結”“逾期失效/扣罰”

“EMS”發函確認

月度/季度變更率指標監控

3、事後-嚴結算

已計入的簽證變更纔可計入結算。

注意事項：

權責對等，、隨意承諾或口頭通知的方式下達

簽證變更一事一單，嚴禁將拆分或閤並辦理

不可越權審批，嚴查僞造（法律追責）【★★★】

（7）管控7：材料調差-閤理調差，履約得當

1、物價變化調整處理原則―雙方共擔

在實際施工中，當市場物價波動超過一定範圍時，如果發包人不允許調價，個彆承包人為使自身利益不受損害，就會采取偷工減料或非法分包等手段，給工程建設帶來隱患，極大地損害瞭發包人的利益。因此，為彌補由於物價波動造成承包人的利益損失，閤理進行調價設置，是商務活動正常進行的必然。

2、物價變化調整計價依據：

施工期內，因人、材、設、機價格波動影響閤同價格時，人工、機械費按照地方造價機構發布的人工成本信息、機械單價或機械使用費係數進行調整；需要進行調差的材料，其單價和采購數應由發包人復核，並作為調整閤同價款差額的依據。

3、調整原則：

有約定從約定，無約定按法定（人工屬政策調整）；

（8）管控8：風險監控-提前預測、早做對策

來源：胖棟有話說，本文已獲授權，對原作者錶示感謝！