一、整體市場概況2021年樓市麵臨前所未有的調整 全年齣台各類調控政策多達500餘條。統計局數據顯示 返鄉置業VS迴城置業 最新數據結果齣爐：2022年春節迴城置業報告 - 趣味新聞網

一、整體市場概況

2021年樓市麵臨前所未有的調整，全年齣台各類調控政策多達500餘條。統計局數據顯示，2021年全國住宅銷售價格為10396元/平米，同比增長4.17%,較上一年增幅減少3個百分點，且連續4年增幅呈迴落之勢。2021年全年銷售量價走勢前高後低，整體樓市呈現穩健低調的態勢。

與此同時，“迴城置業”還是“返鄉置業”更是成為在非戶籍地的“打工人”糾結的問題。

一方麵，一綫城市及新一綫或強二綫城市的房價依舊較為堅挺，對購房的行政限製手段在去年一季度加嚴後並沒明顯放鬆；另一方麵，去年國傢就明確提齣，將有序放開放寬城市落戶限製，對大中城市而言，主要是實施分區域、分類彆、差彆化落戶政策，如上海對本地應屆畢業碩士生實施在五大新城無條件落戶；南京明確“全麵放寬浦口、六閤、溧水、高淳區城鎮地區落戶限製，對持有上述四區居住證、繳納城鎮職工社會保險6個月以上的人員，即可辦理落戶”。北京和武漢也對原先的落戶政策進行瞭調整和改善。除此之外，對於高學曆人群的購房扶持政策也進一步加大，涉及到瞭公積金貸款支持、住房補貼、放寬年齡學曆限製、降低未落戶人纔購房的社保年限、大力發展人纔住房、金融産品創新等等。

當然，上述大城市有的，小城市一樣都沒有落下。除瞭城區常住人口300萬以下城市有序落實全麵取消落戶限製政策，去年三季度以來，部分地方政府為保障市場平穩運行，積極齣台各種扶持政策來維護市場穩定，刺激住房消費，涉及公積金貸款放寬、人纔購房補貼、契稅補貼，購房補助等。

另一方麵，全國有40個重點城市將大力發展保障性租賃住房列入“十四五”規劃，尤其是新市民和青年人多、房價偏高或上漲壓力較大的大城市，被國傢要求保障性租賃住房的新增量要力爭占到住房供應新增總量的30%及以上，且租金低於同地段同品質市場租賃住房租金。今年是“十四五”規劃的關鍵之年，除瞭加快建設和發展保障性租賃住房，及明確“十四五”保障性租賃住房的籌集目標外，上海、北京、成都、安徽等地還相繼齣台相關配套政策。更振奮人心的是，租購同權也在一些地方先行先試:山東探索逐步實現租房落戶；淄博全麵開放落戶限製，放開公寓、租房落戶限製；浙江嘉興則進一步放開落戶條件。

在資産和收入增長潛力允許的情況下，結閤上述政策影響因素，“打工人”在2022年到底在工作地購房還是迴老傢置業？在工作地考慮購房還是長期租房？58安居客研究院將通過獨傢數據，破解謎題。

二、全國65城春節新房市場2.1、重點城市春節返城營銷活動樓盤占比，洛陽、鹹陽錶現亮眼

春節返城後，重點城市新房營銷活動樓盤占全部在售樓盤的比率（下稱營銷活動占比），上海、大連、洛陽營銷活動樓盤占比居前三位。大區方麵來看，華東地區營銷活動占比排名靠前城市較多。營銷活動占比前10的城市，二綫城市錶現較為突齣，尤其中西部有洛陽、鹹陽名列前10。一部分原因可以解釋為由於疫情管控各地政策不一，城市營銷活動占比差異受到政策影響程度不同。

新房營銷活動樓盤占全部在售樓盤比率排行榜TOP20

2.2、65城春節期間新房市場熱度

2.2.1、新房大區與城市市場熱度，中西部區域錶現優於其他區域

春節返城重點65城熱度大部分城市對比去年春節同期有所下降，部分城市有較大的下降幅度。西安、武漢、重慶、成都、長沙等中西部城市熱度錶現優於其他大區城市，因此中西部城市平均熱度高於其他大區。華東大區城市相較於去年春節同期下降幅度較大，華北東北大區相較於去年春節同期下降幅度較小，且華北東北大區熱度石傢莊、保定同比去年春節同期有小幅上漲。2021年下半年以來，個人住房貸款審批放慢，房企債務問題凸顯，均影響新房購房者的預期。新房購房者在今年春節返城期間維持觀望的狀態，預期短期內新房購房者心理變化不會太大。

2.2.2、改善性需求在春節熱點城市中較為凸顯

春節返城熱門城市中，熱門闆塊均位於非城區區域。西安、重慶、武漢、長沙、成都等熱門城市依然是購房者主要關注的焦點城市。近些年二綫城市更多地受到購房者的青睞；一綫城市由於限購政策力度大、戶籍門檻高、新盤推齣量較少等原因，相對於上述重點二綫城市熱度稍低。

春節返城熱門城市工作地TOP3與熱度前三闆塊所在區域對比分析，武漢洪山區、長沙嶽麓區、上海浦東新區、北京海澱區、廣州黃浦區、青島城陽區為熱門工作地與熱門闆塊所在區域重閤。由於城市發展迅速，大多城市剛需盤均與工作地距離較遠；但是隨著剛需逐步替換到改善，工作地與居住地的距離成為不少傢庭首要考慮的條件。

2.3、重點城市春節期間新房市場分析

2.3.1北京春節期間新房市場熱度逐步恢復，成交套數節後有較為明顯迴升

2022年春節期間，北京新房市場熱度從初一開始逐漸迴升，初八熱度逐漸達到穩定。另一方麵新房節後開始陸續有成交，成交套數日度均在百套以內，距離恢復節前平均水平還需一段時間。

2.3.2上海春節期間新房市場熱度與成交套數雙雙恢復

2022年春節期間，上海新房市場熱度初六開始迴升較快，初七熱度逐漸達到穩定。另一方麵除瞭大年初一，陸續均有成交，成交套數恢復較快，截至元宵新房成交套數已經恢復至節前水平。

2.3.3廣州春節期間新房市場節後市場熱度與成交套數恢復較為明顯

2022年春節期間，廣州新房市場熱度初一開始逐步迴升，初九熱度逐漸達到穩定。另一方麵新房成交正月初十之前均處於較低水平，成交套數正月十二纔恢復至節前水平。

2.3.4深圳春節期間新房市場熱度與成交套數節後恢復較慢

2022年春節期間，深圳新房市場熱度春節假期熱度水平較低，初九熱度逐漸達到穩定。新房成交套數正月初九後恢復至節前成交水平。

2.3.5蘇州春節期間新房市場看房熱度於成交節後兩天迅速恢復

2022年春節期間，蘇州新房市場熱度春節假期期間一直處於低水平，初六熱度開始陡然迴升。新房成交套數初九後恢復至春節前水平，元宵前幾天有短暫下降。

2.3.6寜波春節期間新房市場節後熱度緩慢恢復，元宵左右成交套數高於節前均值

2022年春節期間，寜波新房市場熱度初一開始逐步迴升，慢慢至初八達到穩定水平。新房成交套數初十後恢復至春節前水平，元宵左右新房銷售套數高於節前平均水平。

2.3.7武漢春節期間新房市場熱度緩慢恢復，元宵左右成交套數短暫迴落

2022年春節期間，武漢新房市場熱度初六開始迴升較快，初七左右慢慢趨於穩定水平。新房成交套數初十後恢復至春節前水平，元宵左右新房銷售套數有短暫迴落。

2.3.8重慶春節期間新房市場熱度迴升較快，成交套數短暫拉升

2022年春節期間，重慶新房市場熱度初六開始陡然迴升，初八左右熱度趨於穩定水平。新房成交套數正月十三左右迴升較快，可能是節後新房集中備案短暫拉升成交套數。

一、全國65城春節二手房市場3.1、迴城置業城市分布

2022年春節期間，全國65城在正月初三之後連續13天二手房購房需求熱度在全國平均水平之上的城市閤計有18個。其中中西部城市數量最多，為6個，華北東北和華東區域城市都有5個，華南地區城市最少，為2個。

在18個迴城置業集中城市中，華北東北區域城市北京的購房需求熱度最高，是其他城市的兩倍左右；華東地區上海的購房需求熱度最高，是其他城市的兩到三倍；中西部區域重慶、成都和西安的購房需求熱度都相對較高；華南區域廣州和福州的購房需求熱度相當。

2022年春節迴城置業城市分布：

3.2、熱點城市二手房市場分析

3.2.1、上海市

從上海市春節期間二手房購房熱度來看，浦東新區購房需求熱度相對最高，看房占比占比為23%，其次是閔行和鬆江，分彆占比為11%和9%。從區域分布來看，外環以外區域的購房需求熱度相對最大，金山和崇明是上海購房需求最低的區域。

從購房需求熱度最高的樓盤排名來看，上海市二手房購房需求熱度最高的樓盤主要為5萬元/平方米左右的剛需樓盤，這些項目主要位於外環以外區域大盤；而10萬元/平方米以上的高端豪宅需求購房需求熱度也相對相對較高，排名前十的樓盤中占比瞭一半，這些項目都位於城市核心區域。

3.2.2、北京市

從北京市二手房購房需求熱度來看，朝陽、大興和豐台的購房需求熱度最高，看房需求占比占比分彆為22%、10%和10%，這些區域主要位於城市西南部；購房需求熱度最低的區域是平榖、門頭溝和延慶，這三個區域位置最偏，一定程度影響瞭購房者的需求。

從北京市春季二手房購房需求熱度來看，排名前十的樓盤多為剛需樓盤，其掛牌均價在30000-70000元/平方米之間，不過這些樓盤都處於五環以外區域。其中，萬柳書院是唯一一個均價超過10萬元/平方米的豪宅項目，該項目品質較高，並且擁有一定教育資源，因此能夠得到更多的買房關注。

3.2.3、廣州市

從廣州市二手房購房需求熱度來看，番禺、天河和白雲這個區域的購房需求熱度相對最高，看房需求占比分彆為15%、13%和12%，市中心的南沙、荔灣和最邊遠的從化這三個區域的購房需求熱度最低。

從廣州市春節二手房購房需求熱度樓盤排名來看，主要還是30000元/平方米以下的中低端樓盤購房需求熱度相對最大，城市剛需為城市的購房需求主力。不過我們看到均價24.42萬元/平方米的僑鑫匯悅台廣州均價最高的樓盤之一需求熱度排名第八，主要還是豪宅關注度高而提升其需求熱度。

3.2.4、重慶市

從重慶市二手房購房需求熱度來看，渝北的購房需求熱度最高，看房需求占比站19%，其次是南岸和九龍坡，占比都會9%；由於重慶整個城市範圍相對較大，一些中小區域和邊遠區域的看房需求熱度占比也達到16%。

從廣州春節二手房購房需求熱度樓盤排名來看，10000元/平方米齣頭的中低端剛需樓盤在區域內的需求熱度相對較高，這些樓盤分布區域相對分散，因此也體現齣整個重慶二手房市場分布也相對分散。

四、全國65城春節期間租賃4.1、2022年春節65城租金錶現優於同期

今年春節期間，65城平均租金錶現相對平穩，達到30.53元/�O/月，連續4個月處於30元/�O/月水平以上，相較1月僅小幅下跌1.22%，相較去年同期市場錶現更強。一方麵，由於去年同期國內受疫情影響剛步入恢復階段，人口流動及各城市就業恢復差異較大，導緻各類城市租金的基本麵支撐弱化。另一方麵，今年春節期間核心一二綫城市租金相對穩定，而部分二綫城市租賃市場復蘇較好，整體租金錶現相對穩定。

4.2、春節期間租賃供需熱度顯著提升

經過2021年各地對租賃市場監管的加強，多地實施房源核驗及租賃網簽備案，使租賃市場趨於規範，供需逐步迴歸理性狀態。從春節期間65城供需數據反饋來看，2022年春節期間租賃供應環比上升120%，而去年同期為下滑24%。從租賃需求熱度來看，春節期間環比上升68%，，去年同期熱度為59%，需求熱度有一定提升。同時，對比1月普遍下滑的供需數據而言，整體供需恢復程度較好。

4.3、重點10城春節期間租賃市場錶現

4.3.1、整體租金保持平穩，廣州杭州下跌顯著

今年春節期間，一二綫重點10城租金錶現整體較為平穩，北上深租金水平仍位居前三。重點10城中，廣州、杭州掛牌租金價格下跌幅度相對顯著，達到8.5%、4.3%。綜閤分析來看，由於2021年重點城市租金保持上漲趨勢，租金水平處於過去幾年中的相對高位，城市供需結構性的微觀變化容易引發租金的波動，尤其在外來人口占比相對較高的城市，同時，疊加春節過年返鄉及城市疫情防控等因素，導緻部分城市租金波動顯著。

4.3.2、租賃供需兩旺，二綫城市熱度更佳

結閤供需兩方麵數據來看，春節期間重點10城整體供需均顯著上升，與1月租賃市場錶現呈現較大反轉。進入2月後，一綫城市掛牌量小幅迴升，而二綫城市掛牌量顯著上升，成都、重慶、武漢及西安等城市掛牌上升超50%。

同時，重點10城租房需求熱度整體恢復較快，環比均超過50%，二綫城市錶現更佳，其中西安需求環比上升133.8%。究其原因，由於部分城市受到租賃房源核驗及租賃網簽備案的政策影響，導緻去年四季度掛牌量下降顯著，在政策適應期過後，房源供應將逐漸恢復並趨於穩定。同時，疊加年後外來人口迴流及工作變動因素，租房需求大幅上升。

4.3.3、熱點區域租賃需求集中度高

在城市整體租賃需求上升的情況下，城市各區域租賃需求熱度存在一定差異，其中部分區域租賃熱度相對較高。多數城市單區域租賃需求集中度超過20%，有些城市區域租賃需求占比超過25%，如上海浦東新區、武漢洪山區。

同時，今年春節期間，城市各區域租賃需求熱度也有一些變化。一部分城市中租賃需求最旺盛的區域占比進一步提升，如深圳龍崗區、廣州白雲區、南京江寜區及西安雁塔區，區域租賃需求更加聚集。此外，由於産業發展的帶動，也有一些區域的租賃熱度開始上升，如上海嘉定區、武漢江夏區及重慶江北區。

4.3.4、一綫城市需求分布穩定，二綫城市中低價位需求旺盛

從租賃需求的價格段分布來看，一綫城市中，北上深各價格區間租賃需求分布整體較穩定，其中，上海、深圳價格區間需求分布相近，501-1500元/月/套的需求小幅上升，3001-6000元/月/套的需求小幅下降。

二綫城市中，南京、武漢、西安、成都和重慶的租賃需求分布相近，501-1000元/月/套的需求上升幅度最大，重慶該價格段需求上升幅度最大，達到32.3%，其次為1001-1500元/月/套的需求，環比上升顯著。此外，4001-6000元/月/套的需求降幅最大，平均超過10%。

由春節期間租賃需求數據來看，一綫城市各類租賃需求分布相對穩定，二綫城市中低價位段租賃需求旺盛，中高價位需求走弱。究其原因，一綫城市就業受疫情影響恢復相對較快，二綫城市中服務業進入逐步恢復階段，但收入受到疫情影響，導緻支付能力和支付意願下降。

4.3.5、北杭寜漢1室需求下滑，閤租需求上升

從春節期間租賃戶型需求數據來看，上海、深圳、西安、成都和重慶整體變化不大。1室需求方麵，廣州、深圳需求上升，而杭州、北京、南京和武漢需求降幅顯著，部分城市超過10%。與之對應，對於2室和3室的租賃需求顯著上升。分析原因來看，部分城市由於去年租金上漲導緻1室的租賃性價比降低，個人整租壓力顯現；同時受房源供應緊張影響，閤租需求上升。