觀點網“地産的市場隨著整個行業的調控政策逐步放開 公司認為行業最壞、最糟糕的時刻已經逐步過去 觀點直擊｜時代中國：年內到期債務償還沒有壓力（實錄） - 趣味新聞網

觀點網 “地産的市場隨著整個行業的調控政策逐步放開，公司認為行業最壞、最糟糕的時刻已經逐步過去，預測行業全年度應該是先低後平穩的過程。”岑釗雄錶示。

3月31日上午，時代中國控股有限公司舉辦2021年綫上業績發布會，董事會主席、行政總裁兼執行董事岑釗雄，聯席總裁周四陽，執行董事牛霽�F，首席財務官黃嗣寜齣席會議。

數據顯示，2021年時代中國業務錄得收入為436.35億元，同比增加13.1%；利潤為47.54億元，同比減少11.4%；公司擁有人應占利潤為32.60億元，同比減少34.0%。

同時，時代中國期內毛利由2020年111.02億元增加至120.53億元，增幅為8.6%，毛利率則由2020年的28.8%微降至27.6%。

2021年房地産市場多重承壓，時代中國透露2022年銷售目標降為650億元左右。該公司管理層錶示，要賺錢就得主動降規模，轉換經營模式，更注重效益和項目利潤。

聚焦大灣區

報告期內，時代中國實現閤同銷售955.9億元，同比減少4.8%，對應銷售總建築麵積約為514.2萬平方米，閤同銷售均價為每平方米18590元，同比增長24.7%。其中，68.9%銷售金額來自廣州、佛山和東莞三座大灣區城市，較2020年同期占比61%有所上升。

岑釗雄指齣，公司更傾嚮於讓整個銷售安排更從容一點，不要用很極端的方法實現銷售目標，包括“以價換量”等比較短期的銷售行為，所以會主動做銷售規模的管控。

而銷售目標下降後，對於土儲需求就沒有過往那麼明顯。據瞭解，時代中國2021年放緩瞭拿地節奏，以低成本拿地來保證利潤，同時用城市更新來相應地補迴一部分的土儲。

岑釗雄錶示，時代中國在整個土儲方麵的策略，大思路還是減少通過激烈競爭這種舉措來獲得土儲，會在閤適的時間裏麵擴充，另外則通過城市更新逐步的轉化，增加高質量的土地資源。

“而不是之前過高杠杆、高周轉推動公司的規模的增長……而更傾嚮於通過有質量的土儲、高的品質、高的服務帶給公司更長久，更持久，更穩健的有質量的增長。”其稱。

2021年，時代中國於廣州、佛山、長沙等地購入8幅地塊，總成本121.71億元，預計總建築麵積為200.91萬平方米。另有6個城市更新的項目轉化，纍計總建築麵積約為128萬平方米，預計貨值284.5億元，其中3個項目轉為土儲，總建築麵積約99萬平方米。

截至2021年底，時代中國總土地儲備約為1990萬平方米，可售貨值超3000億元，分布在國內一二綫城市，其中位於大灣區的土地儲備占比接近90%，管理層稱足夠支持未來3年的發展。

同時，城市更新的業務布局在全國的9個城市，擁有約為135個處於不同發展階段的城市更新項目，預計總體的可售麵積4000萬平方米，總體貨值超過1萬億元，主要布局在廣州、佛山、東莞、深圳等大灣區重點城市。

隨著儲備項目逐步轉化，城市更新也將持續為時代中國補充優質低成本土儲，有效控製土地成本。管理層透露，今年預計會有8個城市更新項目會完成轉化，其中一部分會轉為土儲。

等待轉“綠”

2021年報數據顯示，截至期末，時代中國負債總額達到1557.38億元，較2020年末增加瞭1.19億元，較2021年中減少瞭148.65億元。計息負債餘額為534億元，相比去年降瞭81億元，降債幅度超過13%。

同時，淨負債率上升至76.7%，但仍處於閤理區間。剔除預收賬款後的資産負債率同比下降瞭4個百分點至74.6%。

總負債規模微微上升，剔除預收賬款後的資産負債率尚未轉綠仍踩到瞭一條紅綫。時代中國管理層錶示，會繼續堅定地優化財務指標，全力推進在2022年底完成三道紅綫轉綠的目標。

拆分債務結構看，時代中國總藉款減少至533.94億元，2020年同期為615.1億元。其中，長期藉款為423.74億元，較2020年同期434.4億元略微減少；短期藉款110.2億元，較2020年同期180.7億元減少瞭70.5億元。

對應的現金及銀行結餘總額為206.57億元，較2020年同期379.6億元減少瞭173.03億元；現金短債比1.84，雖然企業現金仍能覆蓋短債，但已連續兩年齣現下滑，仍需進一步優化。

國際評級機構穆迪早前就錶示，截至2021年底，時代中國控股的現金餘額顯著下降，原因是其在城市再開發項目方麵的持續支齣，以及從房地産銷售中迴收現金的速度放緩，導緻流動性緩衝減少。

與此同時，穆迪預計，時代中國持有的現金和運營現金流足以支付未來12-18個月的承諾土地付款和到期債務。該公司將使用內部資金償還部分到期債務，但償還將限製可用於運營的資金。

據悉，在時代中國534億元計息負債餘額中，今年到期的短債是110億元，目前已經纍計償還或者置換的超過25億元，年內麵臨到期償還的債務還有85.1億元。

其中，包括境外4月底到期的兩筆美金債，目前餘額3.42億美金待清償，已經扣除瞭2月底在公開市場迴購並注銷的8278萬美元，這部分美金債摺閤人民幣21億左右。牛霽�F錶示，公司已在積極籌備還款資金。

另外，時代中國今年到期的公開市場中境內公司債大約27億元，國內銀行及其他貸款總金額接近37億元。前者將擇機尋找市場發行窗口進行置換或者續期，同時用自有資金進行同步的備償準備，而後者的貸款都是捆綁具體項目的銷售迴籠資金進行備償還款。

另一方麵，期內時代中國融資成本也在持續優化，年內平均成本約6.6%，較2020年全年的7.3%下降瞭0.7個百分點。總融資成本由2020年的11.81億元減少至8.26億元，減幅達到三成。

以下為時代中國2021年全年業績發布會現場問答實錄：

現場提問：市場預期轉變，對於時代中國的增長銷售和全年的業績有哪些影響？今年的銷售目標是多少？會采取什麼樣的策略去維穩銷售？

岑釗雄： 公司去年在後麵一個季度采用閤適的策略，包括積極的銷售、迴款，以及堅定的把品質和服務做的更好，帶給銷售的穩定以及迴款的穩定，也支持瞭公司的平穩發展。

對於今年銷售目標的指引，因為麵臨整個行業比較大的調整或變化，公司從今年開始主動做瞭一些調整，首先在銷售規模裏麵主動做瞭調整，今年定的任務大概650億左右。

公司更傾嚮於讓整個銷售安排更從容一點，不要用很極端方法實現銷售目標，包括“以價換量”、比較短期的銷售行為，不傾嚮用通過這種非常短期的行為支持銷售的達成，所以主動做銷售規模的管控，可以更從容一點；公司傾嚮於依靠卓越的産品品質和服務實現有質量的增長。

今年對銷售目標做瞭調整，在整個策略的執行裏更相信通過産品力、通過卓越的服務逐步實現有質量的增長。

現場提問：公司今年的債務到期情況如何？償付安排怎麼樣？會否麵臨償債的壓力？

牛霽�F： 截止到去年末，集團計息負債餘額為534億，相比去年壓降81億，降債幅度超過13%。534億計息負債餘額裏麵，今年到期的短債是110億，截止到昨天為止，公司目前已經纍計償還或者置換的超過25億。

截止目前，公司今年年內麵臨到期償還的債務隻有85.1億，主要構成有三部分。第一部分是境外4月底有兩筆美金債，目前餘額3.42億美金待清償，已經扣除瞭2月底公司在公開市場迴購並注銷的8278萬美元，這部分美金債摺閤人民幣21億左右，目前境內調撥至境外的資金通道是非常順暢的，公司在積極籌備還款資金，很有信心會按時償還該筆債務。

第二部分是境內公司債，公開市場有27億。一筆是今年8月份到期的16億，投資人具有迴售選擇權的，另外是9月份到期的11億。針對這兩筆公開市場的國內公司債務會從兩個方麵進行備償準備。首先根據國內資本市場動態情況，擇機尋找市場發行窗口進行發行置換或者續期；同時，根據資本市場情況，用自有資金主要是物業銷售迴籠資金進行同步的備償準備。

第三部分是國內銀行及其他貸款，總金額接近37億，主要構成是來自國內各個物業開發項目的開發性貸款，這部分所有的貸款都是捆綁具體項目的銷售迴籠資金進行備償還款，所以基本沒有壓力。

現場提問：對於三道紅綫優化指標方麵公司有沒有具體策略分享一下？

牛霽�F： 目前三道紅綫裏麵有兩項指標，淨負債比率和短債都滿足綠檔要求，目前唯一踩綫的指標就是剔除預收賬款之後的資産負債率，截止去年年底這個比率是74.6%，離70%有一些距離。

但是對比2020年底，一年時間內公司實際上已經實現瞭4個百分比的優化，所以接下來會堅定貫徹2022年的策略，堅定的降低杠杆率、降負債這樣的目標。

希望全力的在2022年底完成三條紅綫轉綠的目標。

現場提問：去年圍繞城市更新住建部密集齣台瞭防止代拆代建的政策，相關政策對於公司城市更新有沒有一些影響？

岑釗雄： 城市更新或三舊改造不隻是簡單的房地産的事情，更多的其實是推動城市變得更加有活力、動力，自我持續的更新、持續的迭代，也推動整個産業的升級，推動城市裏麵變得更加有活力有魅力、吸引力。

城市更新方麵，是時代中國主要的業務，非常堅定的把這塊業務做的更加紮實和持久，並且公司也著力為所在的城市帶來價值，所投資所參與改造的項目城市裏麵變得更加有活力、有魅力、可持續的發展，也是為城市發展貢獻一定的力量。

今年公司預計會有8個城市更新的項目會完成轉化，其中一部分也會變成公司的土儲，讓公司土儲的質量可以更好，帶來更大的價值，也為公司的持續發展以及更有質量的增長帶來幫助。

現場提問：時代中國2021年的拿地節奏有所放緩，請問2022年的拿地計劃怎麼樣？

岑釗雄： 去年有幾項工作對於公司來說是非常有意義的，其中一個放慢瞭拿地的節奏，另外在銷售方麵積極去進行銷售的安排，以及把一些存量資産盤活起來，可以創造更大的一些現金流支持公司的發展。

拿地方麵，去年年底土儲是2000萬平方米，可售貨值超過3000億。土儲方麵也做瞭一些調整，城市更新在未來會逐步轉化，來增加高質量的土儲。同時，將減少通過激烈競爭的舉措來增加土儲，接下來會更傾嚮於兩者相結閤在一起，在閤適的時間裏麵進行擴充。另

外通過産品品質、卓越的服務，帶來有質量的增長，而不是之前通過高杠杆，高周轉推動公司的規模增長。通過有質量的土儲、高品質的産品，卓越的服務，帶給公司更長久、更持久、更穩健的增長。