如果問企業 目前調控中最掐喉嚨的政策是什麼。他們基本都會迴答：一是融資收緊 預售資金監管放鬆就能救房企？ - 趣味新聞網

如果問企業，目前調控中最掐喉嚨的政策是什麼。他們基本都會迴答：一是融資收緊，二是商品房預售資金監管從嚴。

前者，讓他們難以對外藉款――項目開發貸難批，集團藉新還舊的經營貸也要不來。

後者，又把他們難得收來的自有資金，大筆大筆地套牢瞭進去。

23日時，在投資者電話會裏，正榮地産財務負責人康弘就提到，公司一月份還款接近55個億，但僅融資14個億。其中包括西安、廣州等多個地方開發貸融資都遭到落空。

而同時，因為政府監管、金融機構監管以及閤作方等多重監管的疊加，造成整個項目層麵以外的用於償還債務的資金非常有限――在正榮地産的總資金中，有95%都是受限資金，甚至已經不夠償還到期債務。

“內外夾擊”在地産界的名詞解釋，眼下就是如此。

近兩個月，關於商品房預售資金監管將有所調整的信息，頻繁在坊間發酵。

先有1月19日時，外媒爆料：中國正在起草全國性規定，放鬆對房地産開發商使用預售監管賬戶資金的限製，以作為緩解地産行業流動性壓力的最新舉措。

再有2月10日時，財聯社消息稱，全國性的商品房預售資金監督管理辦法已於近日製定齣台。

盡管這份文件至今仍還未公開，細則落地更還需時日，但行業已經情緒高漲對它寄予瞭厚望――企業寄希望於“隨著政策的適度放鬆，有可能會釋放一部分補充流動性”，中介把它視為“迴暖拐點”的重要支撐。

不同以往，在齣險房企數量與日增多的大環境下，放鬆預售資金監管，到底還能有多大利好？

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保項目但保 不瞭集團

據透露，這份目前仍屬於內部文件的《商品房預售資金監管意見》，主要提瞭六點：

第一，預售資金監管銀行由住建部門會同金融監管部門公開招標確定；

第二，一個預售許可證對應一個賬戶；

第三由工程造價、施工閤同和交付條件來決定保交付的額度，超過額度外的錢可以提取；

第四，專款專用，銀行和開發商都不能擅自扣劃；

第五監管額度的錢要及時撥付、定期對賬；

第六，住建部門和金融監管要聯網。

這其中，“預售資金監管額度將根據項目工程造價等進行核定，超齣監管額度的資金，可以由開發商提取自由使用”這一條， 相比之前多個城市“按項目總預售款，高比例劃定預售資金監管標準”， 確實將一定程度上減少沉澱資金。

有機構就測算，經工程造價調整及摺算後，太原、石傢莊、重慶、常州等高比例監管城市會齣現鬆綁，釋放齣一定流動性，而在這些城市有更多貨值的房企也會享受到明顯的政策紅利。

但同時，《意見》裏還提到一點：監管額度內的資金必須專款專用， 必須用於有關的工程建設，包括項目建設必需的建築材料、設備和施工進度款等支齣。監管額度內的資金，在商品房項目完成房屋所有權首次登記前， 銀行不得擅自扣劃、集團公司不得抽調子公司監管資金。

以往，在半年報、年報的關賬節點，總部從項目抽調資金以增厚財務報錶現金流，算是行業公開的操作。包括日常裏，項目之間的資金挪用，房企人士也直言，都是常規的周轉動作。

但由於2021年裏，包括藍光在內的多個齣險房企，都被爆齣預售款沒有進入監管賬戶、沒有用於項目建設、支付工程款，直接影響瞭項目交付、企業及行業信用塌方。

這也成為多地為“保交付”，趨緊預售資金監管力度，甚至齣現矯枉過正現象的主要導火索。

而新規更明確強管控預售資金的使用範圍， 雖企業將可以通過調用預售資金去支付供應商欠款等，促使風險不嚮上下遊産業鏈蔓延，但 在集團內部層麵，也直接卡死瞭企業想盤活項目以償還集團債務的心理。

此外，《意見》還要求住建和銀行兩個係統連通， 這也意味著， 此前企業利用不同部門之間監管錯位的空隙，騰挪資金的辦法也走不通瞭。

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規則視企而定 齣險房企受益度小

據多方打探， 目前這份新規，更多起到“方嚮”作用，執行細則還有待省住建廳收到文件後，傳達給地市住建局，由各市縣自己製定。

也因此，存在層層加碼的可能。

且除瞭“因城施策”，機構和房企對於落地細則製定的另一猜測，是將“視企而定”。

去年11月4日，北京住建委發布《北京市商品房預售資金監督管理辦法》（2021年修訂版）徵求意見稿。提到項目重點監管額度的確定，除瞭要考慮項目綜閤建設費用、交付使用條件，還要綜閤開發企業信用水平和經營狀況。

1月18日，山東煙台市住建局發布的《關於對煙台市2020年度守信房地産開發企業實施激勵措施的通知》，也采用瞭“因企施策”――規定對信用等級為3A的企業，預售監管資金留存比例降低5個百分點，2A級企業降低3個百分點。

對於低信用房企的預售資金監管額度，近期新齣的政策中，隻有12月成都發布的新監管辦法中有提及 ――納入區（市）縣重點監管的項目，開發企業申請辦理後續批次預售許可時， 參照《監管辦法》規定的D級信用管理， 監管額度上浮40%。

機構認為， 當前信用鏈條遭遇挑戰的並非個彆企業，多數企業， 特彆是高杠杆的民營企業，信用已經崩潰，對於這類企業，預售資金監管大概率不可能有所鬆動。

綜閤來看，對於預售監管資金占預收賬款或閤同負債比重高，且還未齣現信用違約的房企來說，新規確實會利好他們在局部城市獲得更多流動性，也可以刺激他們通過高效去化、銷售迴款，獲得閤規資金的使用權，為穩定可持續經營提供支撐。

但對於已經暴雷的房企來說，這個新規，可能隻是一個新的Bug。

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