觀點網把視綫從住宅業務轉移到商業地産 尤其是購物中心 北京第三座商場浮現 中海環宇商業在重點城市“小跑” - 趣味新聞網

觀點網 把視綫從住宅業務轉移到商業地産，尤其是購物中心，很容易想起以港資為代錶的恒隆、太古，或者國內規模、品質靠前的萬達、華潤，但“利潤王”中海在這一塊似乎少有“刷臉”。

近日，據中海環宇商業官微消息，北京大興瀛海的環宇坊即將在三季度開業，大緻位於亦莊西，接駁8號綫的終點站瀛海站，是一個10萬平米建麵的TOD項目，主打社區配套。

往周邊6公裏開外，是亦莊地鐵綫的舊宮站，附近早已坐落著住總萬科廣場、華聯亦莊購物中心。但瀛海站附近尚存有商業綜閤體的真空帶，環宇坊算是填補區域空白。

中海環宇商業在北京的項目不多，算上未開業、將開業的總共3個，流量也不如太古裏、大悅城、SKP。在2018年開業的小型“盒子”，4萬平米的朝陽區環宇薈，是中海目前於北京唯一一座正在營業的購物中心。

若迴看中海環宇商業的發展軌跡，自2011年首批環宇城進行全球招商之後，該公司開始在重點城市“小跑”，過程中産品綫和策略逐步完善。

京城布局

即將在三季度亮相的瀛海環宇坊，是中海商業在一綫城市的首個環宇坊項目，周圍有中海的住宅盤寰宇時代一期、二期，中海瀛海府。若對照産品綫，瀛海環宇坊在中海環宇係列裏定位為社區配套商業。

數據來源：觀點指數整理

據官微介紹，年底將通車的S2地鐵綫，環宇坊是附近唯一的雙軌項目，離首都機場、大興機場、核心商圈王府井、和亦莊副中心均在30分鍾左右的通勤時間。

也因為地理位置的特點，項目可能觸及城市遠端客群和商旅客群，整體定位還強調 “城市客廳”。相應地，在室內設計上，捨棄瞭部分可用建麵，做成挑高，7萬平米的占地麵積有4個中庭，在招商方麵則引入中高端品牌更多，其中餐飲的區域首店明顯較多。

除瞭瀛海環宇坊，中海環宇商業在北京已布局兩個項目，一個是2018年開業的環宇薈，位於人氣火熱的亞運村商圈；一個是尚未有具體開業時間，但已經在建的石景山金安環宇薈。

前者是10號綫安貞門站地鐵蓋項目，周圍商寫聚集，附近兩三公裏左右，購物中心紮堆，有新奧、遠洋未來廣場等，但算是體量小流量大的美食打卡地標，明星汪小菲開的川菜店“麻六記”，人多的時候需排隊數小時。

商場還配有中端輕食快餐、高端日料，以便服務周圍寫字樓的白領日常吃飯和社交，可能這也是瀛海環宇薈招商中餐飲首店較多的原因。有常來的消費者對商場評價“舒適、高級、有質感”。

後者位於石景山，這同時是中海住宅盤大區，金安環宇薈處於6號綫金安橋站地鐵上蓋，旁邊就是首鋼園區、鼕奧公園，雖尚未開業，但選址條件很好。

從地圖位置上，這三座購物中心剛好構成一個三角形。

觀察北京項目，中海環宇商業在選址上考究，TOD傾嚮明顯；此外，産品綫劃分較為清楚，城市客廳就適當放棄建麵專注用戶體驗，安貞門環宇薈定位商務社交，則不做兒童、娛樂相關內容，專注中高端餐飲和消費。

據瞭解，在中海地産集團2019年商業閤作夥伴年度峰會中，中海提到在投資方麵，中海環宇係購物中心將繼續延續“三個主流”，即主流的城市、主流的地段、開發主流的産品。

該公司還曾提到，采用“輕重並舉”的方式持續拓展一二綫城市，尤其是京滬兩地的項目，在擴大規模的同時，不斷提升中海環宇係的商業資産價值。

據睿意德與德勤聯閤發布的2021中國商業地産報告顯示，北上位列第一梯隊，其中北京商業發展明顯迴暖，與上海差距縮小；北京、上海依舊領跑全國，較第二梯隊城市差距依然明顯。2021年北京首店經濟呈全麵復蘇之勢，逐漸嚮上海靠攏。

商業拓展“小跑”

在商業地産上，選址與規模俱佳的不在少數。例如TOD數量前列的，華潤、龍湖和萬科，2021年3月20日，華潤置地首次透露，已落地76個TOD綜閤體，分布在31個地鐵城市。

另據公開數據顯示，龍湖已持有的TOD項目是60多個，萬科已經布局的數量接近50個，華潤置地在布局數量上超越瞭龍湖與萬科。

中海2011年起步，相對於零幾年就起步的前輩確實算“新兵”。中海環宇商業在北京的布局不多，從全國來看也不多，但在逐漸加速。

在2018年的業績發布會上，顔建國曾明確提及中海業務的三個層次，即“今天”“明天”“後天”的發展布局。作為盈利最大的也是最主要的住宅闆塊，顔建國形容它是中海的“當下”；作為第二層次的商業，也被定義為中海的“明天”。包含教育、養老、物流等産業的創新業態被定義為中海的“後天”。

購物中心被定義為“明天”業務中的重要成長業務。從下錶可看齣，在2018年之後，中海的購物中心開業和儲備有所提速。2020年年報顯示，該公司持有運營及發展中的購物中心項目37個，總建麵394萬平米，持有及運營管理的項目16個。

數據來源：根據公開資料整理

截至目前，中海環宇商業大約擁有18個開業項目，體量160萬平米，分布在10個城市。據2021年中報顯示，上半年中海購物中心租金5.2億，同比上升31%，整個投資性物業租金收入為22.7億元，同比上升18%，計算坪效約為1.8元/天/平。

而據2020年年報數據，大悅城地産坪效為7.2元/天/平，新城雖開業百座吾悅廣場，但坪效僅為1.7元/天/平，華潤坪效為4.8/天/平，而龍湖坪效3.31元/天/平。

中海過往屢次錶示，公司既要看當下，也要看明天，同時看後天。該公司並錶示，資源配置大緻會保持90%、7%-8%、1%-2%的安排。但目前，按2021年中報的數據，投資性物業的在整體收入的比重僅占2%。

對於投資性物業中海的發展目標也在不斷調整。在2019年的業績會上，中海宣布次年商業收入50億港元（約40億元人民幣），2023年達百億港元目標；至2021年3月，目標變更為2025年實現商業收入120億元。