3月31日 南方産業智庫正式發布廣州軌道便利指數報告 廣州軌道便利指數發布 - 趣味新聞網

3月31日，南方産業智庫正式發布廣州軌道便利指數報告，以正在運營或在建的軌道交通站點為錨點，通過步行距離、駕車接駁時間、公交接駁時間、騎行接駁時間和步行時間等指標，對廣州當前在售的80個重點樓盤進行瞭分析盤點。

根據指標綜閤測算，80個樓盤平均得分為92.025分，有20個樓盤獲得滿分，大多數樓盤集中在90―99分之間，一共有33個，80―89分之間的樓盤一共有21個，其餘6個在80分以下。

從具體情況來看，不“緊鄰”軌道交通站點的60個樓盤，平均步行距離約為1731米，其中最近的廣州城投・嶺南府，距離2號綫、7號綫石壁站約400米，最遠的蘭亭香麓（增城），距離21號綫增城廣場站約4.6公裏。

此次評價中分數較低的樓盤，大都與軌道交通站點有相當遠的距離，但也有樓盤因為周邊道路建設尚未完善，交通配套暫未跟上等因素而被拖纍分數不高，但這些樓盤都有進一步增分的空間。

20個樓盤獲得滿分

報告顯示，包括越秀和樾府、星圖TOD、金地商置都會�o範等21個樓盤在軌道便利指數報告中獲得滿分。這些項目多數緊鄰軌道交通站點，或者直接是軌道站點的“上蓋”項目，隻需步行即可快速抵達。

20個滿分樓盤中有6個位於黃埔，南沙和增城各有3個，海珠有2個，白雲、番禺、天河、從化、花都等區各有1個。這一方麵與廣州各類新建樓盤主要分布於黃埔、南沙、增城的格局一緻，另一方麵也與廣州地鐵綫路的建設密切相關。

近五年以來，廣州先後開通瞭9號綫、13號綫、14號綫、21號綫、18號綫和22號綫，這些綫路的共同點是“嚮外延伸”，令增城、從化、花都邁入“軌道交通時代”，同時也加密瞭黃埔、南沙、番禺、白雲等地的軌道覆蓋網絡。

除瞭地鐵外，其他形式的軌道交通，也在強化居住通勤的功能，為宜居事業作齣貢獻。

位於佛山順德區陳村站的ICC碧桂園三龍匯盡管不在此次觀察樓盤範圍，但其整閤瞭廣州地鐵7號綫西延段和廣佛環綫城際鐵路南段，也是近年來新興的多形式軌道交通結閤項目。在廣州境內，位於增城的凱達爾樞紐廣場與之類似，整閤瞭地鐵13號綫新塘站和穗深城際鐵路新塘南站。

在一眾滿分樓盤中，位於黃埔的五礦壹雲台和廣州龍湖攬境顯得有些特彆，這兩個樓盤緊鄰的並非地鐵站，而是黃埔有軌電車1號綫，由於有軌電車站點密度大、間距短，因此兩個樓盤分彆緊鄰嶺頭站和嶺頭東站，可以稱之為“有軌電車盤”。

“緊鄰”樓盤體現TOD思維

值得關注的是，目前在建的軌道交通綫路，同樣有樓盤緊鄰軌道交通站點。例如22號綫陳頭崗站及陳頭崗車輛段的越秀TOD星瀚，以及7號綫二期水西北站旁的越秀TOD星樾山畔等。兩個項目的共同點是隨車站、車輛段同時建設，這也是近年來備受關注的TOD開發思維。

南方産業智庫注意到，除瞭上述樓盤外，越秀地産在廣州還擁有星圖TOD、TOD星匯城、TOD星航、TOD星寰、星耀TOD等樓盤。

由於廣州在建各類TOD模式關聯樓盤，均圍繞軌道交通站點或地鐵車輛段進行開發，因此前述幾個項目，與正在運營的廣州地鐵7號綫、13號綫、14號綫支綫、21號綫，3月31日剛開通的22號綫和在建的7號綫二期等軌道交通綫路的站點緊密結閤起來。

這也是近年來廣州圍繞軌道交通事業，大力發展TOD的顯性成果。根據去年《廣州地鐵TOD綜閤開發白皮書》，廣州地鐵TOD開發經曆瞭“單站”TOD1.0模式、“站樓一體”TOD2.0模式，以及“站城一體”TOD3.0模式演進的曆程，並正進行“站城産人文一體”TOD4.0模式的研究與探索。

樓盤規模越大步行距離越長

盡管廣州軌道交通綫路不斷拓展，綫網不斷織密，但軌道交通站點周邊的土地範圍有限，且並非完全用作住宅，因此往往呈現“僧多粥少”的局麵。

此次報告分析的80個樓盤中，有47個距離鄰近軌道交通站點的步行距離超過1000米，14個樓盤步行距離在2000―3000米的區間內。

這些樓盤多集中在白雲、黃埔、增城、南沙等近年來大力發展住宅片區的城區，也正是因為地鐵、城際鐵路等的接入，使得這些區域的樓盤得以被盤活。典型的如廣州地鐵21號綫在增城段，眾多項目均在地鐵沿綫開發，地鐵利好加持，對在市區工作且價格敏感型購房者形成瞭吸引作用。

但與此同時，一些樓盤雖然緊鄰地鐵站，但在售樓棟或居住社區卻不一定距離地鐵站近。

南方産業智庫在分析時發現，位於花都的廣州融創文旅城，就在廣州東環城際花城街站的旁邊，從寬泛的意義上講可以算作是“緊鄰”型的軌道沿綫項目，但由於該文旅城占地麵積廣闊，花城街站各齣口主要接近融創樂園、融創茂商業體以及部分商業公寓，而住宅部分主要位於文旅城地塊西側，從住宅的各片區前往花城街站，步行距離多數都在1500米以上。

無獨有偶，位於番禺的超級大盤廣州亞運城也存在類似狀況。盡管亞運城部分樓棟離廣州地鐵4號綫海傍站不過百米，但該樓盤當前在售的天瓏組團已經嚮東拓展至浮蓮崗水道沿岸，與海鷗島隔水相望。從這裏前往海傍地鐵站，步行距離已達2700米，必須依靠其他方式接駁。

此外，位於增城、黃埔等地的部分大型樓盤，也麵臨著同樣的問題。

也有樓盤的接駁距離受到道路建設進度的影響。位於南沙的靈山島金茂灣，就近前往橫瀝站，開車僅2.4公裏、5分鍾即到，但步行或騎行的距離卻達到4400米，需要等沿途道路完全修通纔能縮短。

新建片區需等待公交完善

由於並非所有樓盤都能挨著軌道交通站點，甚至有部分項目位於兩站的中點位置，這使得公交接駁的重要性猛增。

例如增城的華潤置地・潤悅大緻地處廣州地鐵21號綫山田站和鍾崗站之間的中點位，想要前往接近市區的山田站，步行要2.5公裏，盡管有多條公交綫路可以前往，但地圖導航平台顯示的接駁時間為20分鍾左右，而通過騎自行車或電瓶車，用時則相對縮短。

這也體現齣在部分遠郊住宅片區，公交+軌道交通的接駁模式效率並不算高。

在部分全新建設且正在開發的片區，由於市政道路尚未全部完工，公交也未開行，因此前往地鐵站隻能依賴自駕、打車或騎車。

根據報告，在全部80個樓盤中，未統計公交接駁時間的共有29個，其中有23個是因為距離過近步行即可，但其餘6個距離地鐵站相對較遠的樓盤，則是因為缺乏公交綫路配套所緻。

例如廣州地鐵18號綫橫瀝站，由於南沙橫瀝島正在大規模開發建設當中，因此橫瀝站周邊的市政道路建設尚未全部完工，因此公交接駁主要集中在主乾道上。除緊鄰地鐵站的灣區金融城外，華潤置地瑞府和靈山島金茂灣若采用公交接駁，多個地圖導航平台給齣的全程時間都在15―25分鍾左右。而旭輝曜�h灣因地處橫瀝島東北部，遠離主乾道，因而暫時談不上公交接駁，隻能通過其他方式前往。

不過，新建片區的種種不便都是暫時的，可以預見的是，當市政建設配套逐步完善，道路陸續打通，片區內各類住宅、寫字樓商業等項目逐步完工並投入使用後，公共交通配套也將逐步跟上，從樓盤前往地鐵站的通勤效率將隨之提升，屆時軌道交通將真正發揮覆蓋輻射的作用。

多傢開發商因蹭熱點被罰

當心賣房宣傳中的“軌道陷阱”

沿著軌道交通置業，是眾多購房者決策的重要依據。也正因如此，地鐵沿綫樓盤往往更能“吸客”，開發商也會將地鐵作為項目宣傳的重要賣點。但在現實生活中，一些距離地鐵站較遠的樓盤，或者乾脆不在地鐵站覆蓋範圍的項目，也對軌道交通“趨之若鶩”，選擇在宣傳中不同程度地誇大甚至作假。

營銷廣告宣傳，往往會對購房者的決策産生重大影響，因此房地産廣告也是執法監管的重點對象。《中華人民共和國廣告法》第二十六條規定，房地産廣告，房源信息應當真實，麵積應當錶明為建築麵積或者套內建築麵積。其中第二項和第四項分彆規定，不得含有“以項目到達某一具體參照物的所需時間錶示項目位置”“對規劃或者建設中的交通、商業、文化教育設施以及其他市政條件作誤導宣傳”的內容。

南方産業智庫注意到，從去年至今，廣州已有多個樓盤因蹭軌道交通的熱點，而被市場監管部門處罰。

毗鄰地鐵13號綫，30分鍾暢達天河CBD！

真相：僅前往地鐵站就得走3.6公裏

2021年1月，增城區市場監管局公布一則針對廣州紫雲山莊房地産有限公司的行政處罰決定書。指稱其開發的樓盤“閤生・湖山國際”，在2020年8月1日發布的H5網頁廣告中包含瞭“1分鍾上廣園、廣深，毗鄰地鐵13號綫”“多路公交接駁地鐵13號綫，約30分鍾暢達天河CBD”等內容。在執法人員開展現場檢查後，開發商於8月19日停止發布上述廣告。

南方産業智庫注意到，閤生・湖山國際位於增城區新塘鎮陳傢林路，若從該項目最接近主乾道廣園快速路的四期“峰景”組團齣發，前往最近的地鐵13號綫白江站，駕車需要約10分鍾，搭乘公交372路需要約半小時，而步行前往則要走3600米，耗費近一小時的時間。若以珠江新城地鐵站作為“天河CBD”的目的地，從白江搭乘地鐵前往，也需要約50分鍾。

鑒於違法行為不符閤輕微級彆或嚴重級彆情形，違法情節一般，結閤開發商在現場檢查後已停止發布違法廣告內容及廣告費用為600元的情況，按照處罰與教育相結閤的原則，最終增城區市場監管局對開發商處以罰款1400元，責令當事人停止發布違法廣告，在相應範圍內消除影響的處罰。

黃埔有軌電車1號綫，直通天河？

真相：需接駁地鐵21號綫，且去的隻是天河邊界

2021年5月，黃埔區市場監管局發布一則行政處罰信息，對象是廣州市礦茂房地産開發有限公司，該公司開發的樓盤，是位於長嶺路以北、嶺頭新村以東的“壹雲花園”，即五礦壹雲台。

根據行政處罰決定書，該樓盤售樓中心在2021年3月至4月的設置宣傳闆上寫有“長平TOD，廣州規劃中12個互聯互通樞紐之一，知南快綫、廣從快綫（東站聯絡綫）、地鐵21號綫（已開通）、有軌電車1號綫（已開通）、黃埔地鐵1號綫（遠期規劃）相匯於此，未來通過廣從快綫，10分鍾即可到達廣州東站，30分鍾直達天河區府、金融城”的廣告內容。另外同一階段，該樓盤的一份宣傳單中，還印有“有軌電車1號綫，直通天河”“項目所毗鄰的嶺頭站，無縫接駁地鐵21號綫長平站，三站便舉步暢達天河”等字樣。

該樓盤緊鄰黃埔有軌電車1號綫嶺頭站，可以說的確是“無縫接駁”瞭軌道交通。在行政處罰決定書中，開發商錶示，有關“項目所毗鄰的嶺頭站，無縫接駁21號綫長平站，三站便舉步暢達天河”，指的是在門口坐有軌電車1號綫，到達地鐵21號綫長平站後開始計算站點，通過長平站，坐一個站到水西站，再坐第二站到蘇元站，然後必須下車等待，轉乘地鐵快綫，纔能再經一個站到位於天河區的大觀南路站。

黃埔區市場監管局認為，相關內容未能對實際交通綫路進行清楚準確的描述。行政處罰決定書中還列齣瞭該樓盤在配套資源、周邊環境等方麵的多個違法行為。最終樓盤被處以45萬元罰款。

乘坐城際鐵路“半小時直達深圳機場”？

真相：目前至少需要一小時以上

2021年2月，增城區市場監管局對廣州市東淩房地産開發有限公司在金地香山湖花園項目的宣傳違規行為進行瞭處罰。

根據行政處罰決定書，2019年5月，金地香山湖微信公眾號的一篇推文中，有“從荔湖城站到深圳機場僅需約半個鍾，新白廣開通後，更可20分鍾直達廣州白雲機場……”的字樣。此後幾個月內，該公眾號的多篇推文中都有“3站直達天河、30分鍾直達白雲機場與寶安機場”的內容。

金地香山湖位於增城區新新大道北，附近有在建的穗深城際新白廣段永寜北站，但從香山湖臨近新新大道的入口處齣發，前往在建的站點工地，有2500米距離，開車可在10分鍾內抵達，若步行則需半小時左右。該城際鐵路嚮南可抵達新塘南站並繼續前往深圳機場，但尚未通車。根據12306網站的旅客列車信息，從新塘南站乘車前往深圳機場，當前最快的一趟也需要1小時03分。

增城區市場監管局在行政處罰決定書中指齣，其微信公眾號中有關“20分鍾直達廣州白雲機場……”等廣告內容違反廣告法，鑒於當事人積極配閤調查，主動刪除違法廣告，結閤發布違法廣告的費用無法計算的事實，違法情節一般，最終該項違規被處以12萬元罰款。

另外，由於金地香山湖銷售時發布“80%植被覆蓋率的天然氧吧，每天釋放高達1.2萬個/cm3負氧離子，是廣州市區負氧離子含量的10倍……”的廣告內容，以及在彆墅、疊墅等産品銷售時宣傳內容與規劃報建情況不一緻，因此被處以80萬元罰款。兩項處罰閤計92萬元。

宣傳地鐵23號綫提前開建？

真相：暫無規劃和動工進程

2020年9月，增城區市場監管局對廣州市雄泰房地産開發有限公司處以6萬元罰款，原因與其在地鐵規劃宣傳上違規有關。

廣州市雄泰房地産開發有限公司是增城區永寜街永平路奧園譽�o樓盤的開發商。行政處罰決定書顯示，開發商從2017年8月起印發瞭含有“地鐵23號綫示意圖”廣告內容的宣傳單張，並在其公司認證微信公眾號“奧園譽�o”上發布含有“23號綫是廣州地鐵綫網中遠期規劃綫路之一，已納入廣州市2015―2025年軌道交通綫路網規劃”“規劃中的地鐵23號綫”“據悉23號綫將進一步延伸至官湖站，並極有可能提前開建”的宣傳文章。

但增城區市場監管局根據增軌辦函〔2018〕375號《區軌道服務中心關於〈廣州市增城區工商行政管理局協助調查函〉的復函》，增國土規劃函〔2018〕4453號《增城區國土規劃局關於廣州市增城區工商行政管理局協助調查函的復函》，《增城市永寜街中心城區片區控製性詳細規劃通知附圖》等文件，指齣地鐵23號綫並沒有明確的站點設置方案和相關規劃情況，因此認定其廣告中使用的關於地鐵23號綫的引證內容與客觀事實不符，內容不準確。

奧園譽�o項目當前已經售罄並完成交房，該小區最近的軌道交通站點，是位於新新大道中的永寜南站，約2公裏，當前驅車需要6分鍾左右，前往最近的地鐵站新塘站，駕車距離大概10公裏，約20分鍾車程。

而對於地鐵23號綫，在廣州去年10月發布的《廣州市交通運輸“十四五”規劃》中亦沒有提及。