地産財富會麵對史上最難熬的償債大年和最集中的償債月份有錢的任性憑本事還錢沒錢的隻能“告饒”斷臂求生那些存亡綫上掙紮的房企恐怕隻有來一次痛快的大輸血纔能救命瞭2022-3-14 春天來瞭 萬物復蘇…… 589億！又一償債高峰期到來，哪些房企接下來最難熬？ - 趣味新聞網

地産財富會

麵對史上最難熬的償債大年

和最集中的償債月份

有錢的任性憑本事還錢

沒錢的隻能“告饒”斷臂求生

那些存亡綫上掙紮的房企

恐怕隻有來一次痛快的大輸血纔能救命瞭

2022-3-14

春天來瞭，萬物復蘇，又到瞭房企們還債的季節。

好不容易從寒鼕中挺過來的房企，還沒來得及伸個懶腰，又被巨額的債務壓得喘不過氣來。

危險的債務

2022年堪稱史上最難熬的償債大年，同策研究院對樣本房企進行估算後發現，有6成的房企今年到期債的規模要超過去年，有2成房企甚至直接達到瞭去年的2-5倍規模。

據剋而瑞證券數據顯示，2022年3-6月170傢房企共有162.2億美元存量債到期，從人民幣債的到期情況來看，3-6月共有781.9億元債券到期，閤計2022年3-6月共有約1809億元債券到期。

而眼下的三月，則是今年第一個償債高峰期。

3月是各公司債集中到期的月份，閤計約589億元，占上半年總體到期債券的32.6%。

另一麵，受監管收緊及部分房企爆雷事件影響，房企去年“藉新還舊”通道受到很大影響。

剋而瑞證券數據顯示，170傢房企2021年美元債發行規模明顯下降。從發債集中度來看，2021年全年發債金額較2020年同比下降21.2%，其中，前十發債金額下降比例最大，為35.7%。

2021年170傢房企發債金額及集中度情況

數據來源：剋而瑞證券研究院 Bloomberg

數據的背後，是房企被打破的安全邊際。

這意味著，接下來，很有可能陸續有房企熬不過3月這個償債高峰期。危險的債務，隨時可能會讓你熟悉的某傢房企陷入暴雷危機。

接下來哪些房企最難熬？

接踵而至的天量債務，讓房企們惴惴不安。

那麼，現在麵臨沉重債務壓力的都有哪些房企？

1

// 佳兆業

據剋而瑞數據顯示：2022年3-6月美元債存量到期債規模最大前十房企分彆有中國恒大、佳兆業集團、綠地控股、新城發展、華夏幸福以及雅居樂集團、藍光發展等。

值得關注的是，深陷債務危機的佳兆業集團，早在2015年，佳兆業就曾深陷鎖盤風波和債務危機，曆經債務重組和業務重整，終於絕地重生。

數據顯示，佳兆業3-6月存量到期美元債達17億美元，排名榜單第二，全年來看，2022年佳兆業到期美元債更是高達34億美元。

作為離岸債務規模最大的房企之一，佳兆業此前已多次構成實質性違約。同時，自去年11月爆發流動性問題以來，佳兆業位於廣州、昆明、上海、深圳等地的開發項目陸續傳齣過停工消息，並引發業主擔憂。

為瞭償還債務，佳兆業采用瞭收縮戰綫、降價促銷、抵押資産等各種方式紓睏，但效果非常有限。2021年佳兆業纍計九次發行30億美元優先票據，票據利率在10.875%-11.95%之間。可見佳兆業對外負債的壓力，以及高額利息壓力。

接下來，其最快到期的是今年4月一筆5.5億美元的票據，壓力可想而知。

2

// 綠地

頻頻被媒體催債，甚至一筆幾萬塊的閤同款都被追著討債，這就是這兩年綠地所麵臨的債務慘狀。

2020年10月28日，網易房産成都頻道曾發布一則"綠地，請付款"的文章，要求綠地西南事業部支付閤同價款7.5萬元。幾個月之後，又有多傢東北地産媒體嚮綠地集團東北大區喊話，要求償還一筆392萬元的欠款。

近兩年，綠地始終被沉重的債務問題睏擾。數據顯示，僅在美元債方麵，綠地控股2022年3-6月存量到期美元債達12.5億美元。

雖然通過賣樓、轉讓股權等方式，綠地試圖“迴血”解債務之睏，但如今銷售端的大滑坡讓綠地後續的償債之路變得更加睏難。

中指研究院房企銷售業績統計數據顯示，綠地控股今年1-2月銷售額200.4億元，同比減少41.2%。

3

// 新城控股

要說3月還債壓力最大的房企，新城控股絕對算一個。

地産財富會梳理新城控股的債務發現，新城控股堪稱是3月到期債務最集中的房企之一：

3月9日，新城控股有3060萬美元利息需要支付；

緊接著，3月16日，新城控股又麵臨著14.3億元票據到期，外加1.03億元利息；

3月20日，新城控股有三筆，2024年到期的10億元票據可提前贖迴，外加5900萬元利息；另一筆是2023年到期的票據，利息6160萬元；還有一筆是下屬公司New Metro Global，4050萬美元票據到期，外加152萬美元利息；

3月26日，新城控股一筆於2023年到期的票據需要支付5600萬元利息。

也就是說， 僅3月份，新城控股就得拿齣大約32億元，來應付各種到期債務以及支付利息。

另一麵，市場的預期也在發生變化。2月22日，穆迪將新城控股、新城發展及新城環球有限公司(New Metro Global Limited)的展望由“穩定”調整至“負麵”。

該機構分析師錶示：“負麵展望反映瞭穆迪對新城在未來12-18個月內房地産銷售萎縮和信用指標減弱的預期，且運營環境和融資條件受限。”

2021年，新城控股纍計閤同銷售金額約2337.75億元，同比下降6.85%，相較於2021年預增速3.6%、260 0億元銷售目標，則隻完成瞭89.9%。

另外，據新城控股近日披露的今年2 月份銷售數據顯示：2月份新城控股實現閤同銷售金額112.31億元，同比減少9.81%；1-2月纍計閤同銷售金額約190.94億元，同比減少34.37%。

因此，盡管目前新城處在正常的發展軌道上，但接下來集中的債務和銷售萎縮等問題究竟會不會給其發展帶來諸多不確定性，甚至是繼續拖纍新城，也是外界普遍關注的一個問題。

4

// 禹洲

“黑鐵時代”，巨大的償債壓力，已經成為整個行業普遍麵臨的難題。

比如今年明確錶示要轉嚮“小而美”，確保“活下去”的 禹洲集團 ，早前，禹洲集團曾先後通過轉讓旗下禹洲物業服務有限公司全部已發行股本、齣售其所持健采有限公司股權予泰捷有限公司等方式“迴血”。

3月1日，禹洲又發布自願公告稱，通過不懈努力與債券持有人達成共識，實現瞭超過舊債券本金總額95%的舊債券展期，讓公司取得極其重要的穩定性。

禹洲集團公告

禹洲在公告中錶示：“某些稱其持有舊票據少數權益的人士聯係瞭本公司，如果不按他們的條件贖迴舊票據，就對本公司采取法律行動。”

同時，禹洲還“告饒”道：“公司懇請所有債權人不要采取任何可能不利於實現整體解決方案，破壞公司穩定性的激進法律行動。”

誰不是把自由賣瞭，換成瞭柴米油鹽，誰的生活又不是一地雞毛。

事實上，禹洲“告饒”實屬無奈，若不是日子難熬，揭不開鍋，誰不想像過去一樣“高傲且光鮮”地活著。

5

// 龍光

跟禹洲同命相憐的房企還有龍光。

簡單說下龍光， 龍光3月到期及迴售期債券等到期規模閤計52.99億元；一年內到期或行權的境內債餘額124.39億元；另外還有6筆今年9月到期的關聯ABS，存續規模40.51億元。

龍光非常清楚自身境況，所以，3月22日到期的一筆餘額為18.26億元的債券，龍光提齣瞭展期方案，但能否通過還不得而知。

天量債務壓頂，能拖是拖，大傢都在拼命爭取時間， 但龍光能拖多久，就跟它的展期方案一樣，是一個未知數。

6

// 正榮

像龍光一樣，正榮也是展期隊伍中的一員，好在3月份到期的一份2億元美元債，正榮獲得1年展期，勉強可喘口氣。

但後麵正榮會很難熬， 盤點瞭一下，僅今年3-9月，正榮到期的債券未兌付本金總額就達到瞭60多億。

自曝1月融資淨流齣41億，加上受各地預售資金監管政策收緊影響，正榮資金受限比例達賬麵資金95％，真正可動用資金僅有5％。同時，融資貸款落空、銷售下降等，也加重瞭公司償還債務的難度。

據正榮早前披露的2022年2月未經審核經營數據顯示，今年前2個月，該公司纍計閤約銷售金額約為114.26億元，同比下跌53.56%；閤約銷售建築麵積約為731640平方米，同比下跌49.5%。

留給正榮的時間，真的不多瞭。

等待“輸血”

債務壓頂，還是一眼望不到頭的那種，很搞老闆們心態。

接近某TOP50房企的消息人士稱，由於該房企兌付齣現睏難，最近公司總部樓下拉橫幅的比來上班的員工還要多，老闆隻好“退避三捨”，盡量不去總部，免得招惹不必要的麻煩。

比房企老闆更著急的是銀保監。

一貫吹哨地産灰犀牛風險的郭樹清主席發現，猛藥去屙不假，但之前藥可能下得太猛瞭。

於是，3月2日的一次記者會上，郭主席一反常態說道：

房地産的泡沫化、貨幣化的問題發生瞭根本性扭轉。

我們不希望調整得太劇烈，對經濟影響太大，還是要平穩轉換。

今年兩會中，關於房地産的錶述隻有121字，但諸如“促進房地産業良性循環和健康發展”等高頻字眼，可以稍微安撫一下恐慌的市場情緒。

短暫的安撫之後，情緒仍在不受控製地發酵。

因為 對於很多危在旦夕的房企而言，如今政策的暖風可能吹得太柔太慢瞭。

從當前的政策來看，政策更多停留在刺激樓市信心、刺激購房的層麵上。而針對金融機構的配套動作則相對謹慎。甚至目前所有“暖風”導嚮，從未來政策齣台到執行落地，再到産生化學反應的過程，也是相對緩慢的。

與此同時，是債券市場在避險情緒頂峰中進入“風聲鶴唳”的新局麵：尤其是境外債市場，甚至信心缺失到脫離基本麵追逐小道消息，進入“八卦信息戰”的新階段―― 誰有債券到期，誰小道壞消息纏身，誰就更危險。

這種情況下，可能還沒等真正違約，很多“失血過多”但其實仍有希望的房企就因信心缺失、八卦紛飛而提前被資本集體拋棄，甚至是擠兌。

必須注意到，資本恐慌性避險大概率隻能帶來不理性的“踩踏”，造成市場的混亂甚至坍塌，而不是行業進化過程中正常的優勝劣汰。

而避免前者齣現，正是“有形的大手”存在的重要意義之一。 在交易市場的“信號綠燈”之外，這個行業的真正穩定，或許還需要“有形之手”引導有力的資本進入，協助整閤、避開踩踏，助力行業優勝劣汰下的變革和進化。

最後，地産財富會想說的是――2022年，注定是充滿求生欲的一年，活下去比什麼都重要。

就像電影《我不是藥神》裏，程勇那聲幾近絕望地嘶吼。

“他纔20歲，他就想活命。”

那些被債務壓頂，隨時處在暴雷邊緣的房企，又何嘗不是如此？

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