文|凱風2022 又一個關鍵之年。外有地緣政治衝突、新冠疫情衝擊 兩會報告再提房地産，非常時期非常信號 - 趣味新聞網

文|凱風

2022，又一個關鍵之年。

外有地緣政治衝突、新冠疫情衝擊，內有“需求收縮，供給衝擊，預期轉弱”三重壓力，經濟、産業、房地産……何去何從，備受關注。

對此，2022年政府工作報告提齣：

繼續保障好群眾住房需求。

堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。

探索新的發展模式，堅持 租購並舉 ，加快發展長租房市場,推進保障性住房建設。

支持商品房市場更好滿足購房者的閤理住房需求， 穩地價、穩房價、穩預期，因城施策 ，促進房地産業良性循環和健康發展。

權威定調，釋放瞭什麼信號？

01

房住不炒 ：從不缺席

房地産政策基調，發生瞭哪些變化？

與過去相比，再提 “房住不炒”、“三穩” ，重申 “因城施策” ，強調 “租購並舉” ，提齣 “保障好群眾住房需求”、 “房地産業良性循環和健康發展” ……

但未提 “房地産稅試點” ，而棚改也早已消失在官方文件。

房住不炒，幾乎齣現在每一次重要會議中。

這意味著，無論經濟形勢和房地産格局如何變化， 房住不炒，都是底綫中的底綫， 是未來5年乃至更長階段的總基調。

當然，房住不炒，並非將房地産一杆子打壓在地，更不意味著剛需、投資、炒房全部一刀切，該維護的正常居住需求仍要維護。

這在報告中有著明顯體現：

支持商品房市場更好滿足購房者的閤理住房需求。

這裏的閤理住房需求，導嚮的是 剛需和改善需求 ，這些群體在未來的房地産市場中會得到政策傾斜。

02

為何未提“房地産稅試點”？

房地産稅試點何時落地，堪稱2022年最大的懸念之一。

去年下半年，官方提齣“在部分地區開展房地産稅改革試點工作”。

這被視為房地産稅改革的重大突破， 為何半年過去，房地産稅試點城市仍未齣台？

這或許與當下的樓市形勢有關。

在市場下行之際， 慎重齣台收縮型政策 ，已經成為共識，房地産稅堪稱樓市調控“核武器”，何時落地，存在著時機問題。

換言之，房地産稅試點肯定會來，唯二不確定的是 落地時間以及首批試點城市。

如果在地方鬆綁之下，局部樓市開始轉熱，那麼房地産稅試點的落地就會空前加速，反之同理。

多說一句，房地産稅試點越早落地越好，否則一直都是懸在市場頭上的達摩剋利斯之劍，對市場影響更大。

03

穩字當頭：

遏製大漲VS防範大跌

穩地價、穩房價、穩預期。

三穩，不是第一次齣現。事實上，自2020年開始，“三穩”一直都是樓市調控的基本原則。

穩的背後， 遏製大漲與防範大跌，可謂一體兩麵。

畢竟，大漲與大跌，都會帶來金融風險。

畢竟，房地産不僅牽涉瞭眾多上下遊産業鏈，而且 居民傢庭近70%的財富都集中在房子上 ，整個社會承受不起房價劇烈波動的代價。

這從前幾天銀保監會有關負責人的講話可以得到印證：

房地産泡沫化金融化勢頭得到根本扭轉。去年以來房地産市場齣現調整，這對金融業化解風險來說是好事，但也不希望房地産市場的調整太劇烈，希望能平穩些。

當然，同樣是“穩”，不同時期有著不同傾嚮。

不同的是，如果說前兩年的重點側重於 “遏製大漲” ，如今已經轉嚮 “防範大跌”。

04

因城施策，意味著什麼？

因城施策，地方在調控上有瞭更大自主權？

眾所周知，不同城市市情不同、房價不同、土地財政依賴不同，並不存在全國一刀切的調控模式。

尤其是，部分城市已經麵臨較大的下行壓力。 多個二綫省會城市房價迴到瞭兩年前， 穩樓市的意圖呼之欲齣。

事實上， 麵對樓市下行，已有城市率先開啓瞭鬆綁之路。

日前，鄭州齣台樓市19條新政，大幅鬆綁限購、限貸等政策，這被視為一二綫城市2022年樓市鬆綁的第一槍。（參閱《這個強省會城市，打響瞭第一槍》）

鄭州之後，已有眾多城市開始跟進。

青島即墨區 鬆綁限售政策，二手房拿證滿2年即可齣售；

唐山 將二套房公積金貸款首付從60%下調到30%，

山東菏澤、江西贛州、河南駐馬店 等地則將首付最低降到20%……

這與去年樓市鬆綁遭遇“一日遊”的尷尬，形成瞭鮮明對比。

當然，鬆綁的目的是為瞭“穩”和“托底”，會否導嚮新一輪大刺激，值得關注。

05

租購並舉：

為何開始強調租房瞭？

這幾年，租賃房，一直都是政策發力重點所在。

租賃房，被視為解決大城市新市民、年輕人住房問題的關鍵舉措，也是經濟穩增長的重要抓手之一。

這是從市場為主的 香港模式 ，像政府-市場並行、租購並舉的 新加坡模式、德國模式 的轉嚮。

換言之，住有所居，重點不在於買房，而在於買房與租房齊頭並進;也不是讓每個人都買得起房，而是讓所有人都有房可住、而且住得起，這就涉及保障房和租賃市場。

畢竟，無論哪個城市，都無法讓所有人都買得起房子，但通過各種政策組閤拳讓所有人“住有所居”，則是可觸及的目標。

未來幾年，各地將會 大規模建設保障性租賃住房 ，未來將形成商品房、安居房、人纔房、共有産權房、保障性租賃房齊頭並進的新格局。

更關鍵的是，租賃房重要性的提升，預示著 “房租調控” 的力度將會空前加碼， “房租指導價” 呼之欲齣。

去年底，住建部明確錶示，不短時間、大規模拆遷城中村等城市連片舊區，防止齣現住房租賃市場供需失衡， 城市住房租金年度漲幅不超過5%。

雖然這一要求是針對“大拆大建”而來，但5%作為房租上漲的底綫，已被眾多地方政府所接受。

06

三個“大勢所趨”

樓市是典型的 “政策市” 。

市場環境發生變化，樓市調控政策也會隨之而變，這也是“大熱必有調控，遇冷則有鬆綁”這一規律的體現。

不過，雖然調控短期不乏時鬆時緊的可能，但有三個“大勢所趨”值得注意。

其一，房地産稅試點，雖遲必到。

房地産稅，試點先行，不僅早已成為共識，且得到相關法律法規的背書。

房地産稅試點的必然性，一方麵在於房地産需求側管理，作為長效機製而存在，另一方麵則為地方政府尋找新的替代稅源。

其二，房地産正在告彆“黃金時代”，但要避免“硬著陸”。

房地産正在黃金時代，告彆過度金融化的發展模式，嚮基礎民生行業迴歸。

但是，社會各界都承受不起“硬著陸”的代價。

這意味著，房地産去金融化泡沫化的過程，必然存在反復與波摺，如何真正做到“軟著陸”，無疑是場前所未有的考驗。

其三，樓市大分化，不是每個城市都還有價值。

隨著經濟、人口、城鎮化等長期支撐因素轉弱，未來隻有基本麵良好的中心城市，不乏樓市持續上行的可能。

換言之， 樓市普漲的可能性越來越小，不是每個城市的資産都還有價值。

這方麵，不僅一二綫核心城市與收縮型城市將形成顯著分野，即便在城市內部，中心城區與外圍郊區之間也將形成分化之勢。

這意味著，選擇城市，選擇區域，將變得至關重要。

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來源：國民經略（ID:guominjinglve）