@懂私慕鬱亮在萬科內部的年會上公開直言：“2022年這一年萬科集團需要背水一戰破釜沉舟。要麼死 要麼活 萬科能否活下去：一文講清房地産背後邏輯 - 趣味新聞網

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鬱亮在萬科內部的年會上公開直言：“2022年這一年萬科集團需要背水一戰破釜沉舟。要麼死，要麼活，沒有中間態。”

中國的房地産到底怎麼瞭？

一文講清房地産背後邏輯

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來源：風聲島 ID：fengshengdao

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堅決去金融化，守住“黑鐵時代”……房地産行業的“焦慮販賣大師”鬱亮最近又焦慮瞭。

2月11日，在投資者互動平台上，一篇名為《萬科2022年會上鬱亮總結發言》的文章被各個投資者評論方瘋狂轉載。

隨後，多位萬科企業工作人員對其真實性的確認，更是將對鬱亮發言的討論推上瞭新的高潮。

作為萬科集團的董事會主席，鬱亮在萬科內部的年會上公開直言：“2022年這一年萬科集團需要背水一戰破釜沉舟。要麼死，要麼活，沒有中間態。”

鬱亮的焦慮並非空穴來風。

畢竟近年來，“房住不炒”的口號一直甚囂塵上，房市去庫存的乏力也是有目共睹。

政策壓力、融資遇冷……房地産經營環境更是在2021年急轉直下。

作為曾經令人矚目的“宇宙第一房企”，恒大債務危機的迅速崩盤更是讓人始料未及。

而在恒大暴雷之外，泰禾、華夏幸福、藍光、新力……諸多房企也都是“不好過”。

在經曆瞭伴隨著城市快速發展的房企紅利期之後，房地産行業終究告彆瞭躺贏階段，進入瞭“黑鐵時代”。

中國的房地産到底怎麼瞭？

從“黃金時代”逐漸步入“黑鐵時代”的源頭，還要從2018年說起。

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雖然是地産圈裏有名的“焦慮本焦”，可鬱主席“黑鐵時代”的發言並非聳人聽聞，而是早有預兆。

雖然從市場錶現來看，過去3年的房市大盤整體保持穩定，但實際上早在3年前，房地産企業就已經開始悄然走上瞭下坡路。

原因很簡單，逆勢。

先說房地産行業整體的曆史趨勢。

從21世紀初至今基本保持一路上漲水平的20年房産大牛市裏，實際上齣現過兩次房價下跌的節點：2008年和2014年。

2008年，在所有行業都一片哀嚎的全球金融危機之下，房地産行業也未能幸免，就連當時飛速發展的廣深房市也是一片慘淡，雙雙房價迴撤30%。

然而，2008年的金融危機畢竟是全行業的係統性金融風險，在第二年四萬億的刺激下，房價重新迴到瞭飛速發展的高速路上。

如果說2009年的四萬億救市把脫離正常上漲軌跡的房價拉迴瞭正軌，那麼到瞭第二次下跌的2014年，情況就截然不同。

隨著過去15年樓市的不斷上漲，2014年樓市已然步入瞭高庫存階段：一二綫房價下調，三四綫成交量寥寥。

然而，原有的高庫存樓市卻在2015年呈現瞭進一步的上漲，棚改貨幣化安置的政策直接將房市的價格推到瞭一個更高的水平。

要知道，棚改貨幣化安置同過去棚改拆遷的最大區彆在於過去是“給房”，貨幣化之後就是“給錢”。

“給房”是不能買賣的，沒有買賣，也就很難影響市場。

“給錢”則不同，貨幣化的本質在於先賣再買，賣的是拆遷前的“棚改房”“老破小”，買的卻是“高大上”的樓房。

低賣高買之下，房價自然有瞭新一輪的飛躍。

房地産企業眼見房價上漲有利可圖，自然是紛紛下注拿地博收入，完全忽略瞭房住不炒的大形勢下，房地産去金融化迴歸實用屬性這一大勢所趨。

作為典型的周期性行業，房地産市場大盤的增長已經隨著貨幣政策和居民需求逐漸放緩，企業卻還像脫繮的野馬一樣放飛自我大規模開疆拓土，大批的土地被企業以極高的成本買走。

而一旦銷售數量和速度不及預期，大筆待填補的資金成本窟窿就在不遠的路上。

在這種情況下，恒大等積極拿地的激進派房地産企業其實更像是藉著實體經濟的殼玩一場龐氏騙局：藉錢開發銷售，然後再拿銷售額藉入更多的錢。

―直到泡沫崩塌為止。

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不同於恒大“頭鐵”瘋狂拿地，在董事會主席“焦慮大師”鬱亮的帶領下，萬科的發展方嚮相對要更謹慎，整個企業的畫風都是“詞匯發明大師”“消極節奏大師”。

2018年，在房地産行業整體還處於紅利期的最後階段，大部分企業幻想房産繼續大幅增值一片嚮好之時，萬科就彆樹一幟地喊齣瞭新的口號：活下去。

到瞭2019年，鬱亮更是意識到瞭粗獷發展帶來的高管理成本，早早創造瞭一個新詞匯：“管理紅利”。

與之對應的，是萬科成交閤同銷售金額的上漲速度，也從2018年開始逐漸放緩。

畢竟，到瞭2018年，棚改貨幣化的政策紅利已經所剩不多瞭。

麵對數目可觀但上漲後勁明顯不足的閤同銷售額，鬱亮很清醒，為萬科製定的發展戰略在一眾激進派的民營企業中也屬實算得上保守，連續幾年始終“穩固基本盤”。

“活下去”的口號已經非常直白瞭。而“管理紅利”聽起來好聽，實際上背後就是“降本增效”。

畢竟，隻有在收入增幅跟不上去的時候，企業纔會想著降本增效，從“搶地盤”的粗獷式發展轉嚮“求收益”的精細化運營。

鬱亮穩紮穩打的經營策略，也確實卓有成效。

2020年，萬科的已售未結資源年末餘額高達近7000億元，增幅近900億。

2021年上半年，萬科已售未結資源期末餘額高達逾7800億元，增幅800餘億，僅半年時間就達到瞭2020年全年的水平。

由於我國目前房地産的銷售模式主要為期房銷售模式，對於房地産公司而言，已經售齣的房子由於尚未交付，隻能劃分到閤同負債一類。從完成銷售動作到最終實現完全交付結算為營收，整個周期長達2到5年。

而已收未結資源，就是指已經售齣但尚未結算的閤同負債。

對比其他房企的閤同負債，萬科是融創閤同負債的2倍有餘，更是遠遠領先於華潤置地和恒大。

手握巨額已收未結資源，雖然萬科近年營業收入增速略有下滑，但好在“傢底夠厚”，心裏其實倒也不慌。

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然而，雖然萬科的“錢口袋”足夠深，但到瞭2021年，房地産企業的整體形式卻已然愈發嚴峻。

眾所周知，在過去的十幾年裏，房地産本身也在做著“金融杠杆”的生意。

藉錢買入低價的土地，賣齣高價的期房收迴錢款，然後隨著期房的逐漸交付進行分批結算。

而在房市整體的飛速發展之下，下遊的需求也在不斷增加，售樓處甚至存在人擠人的“搶房”現象，堪稱一時“奇景”。

與之相對應的是，房地産的“金融杠杆”也愈發擴大。

畢竟，如果下遊能夠收到40%的高額利潤，誰會在乎上遊20%的貸款資金成本呢？

在暴利的誘惑下，房地産企業在麵對土地資源時你衝我也衝，你搶我也搶。反正在行業紅利期，總能找到接盤的散戶韭菜。

然而，下遊的需求端總有上限，沒有任何一個行業是永遠隻漲不跌的，也沒有任何一個行業會是永遠的暴利。

手握高資金成本和高負債率的房地産企業更像是在擊鼓傳花，快速購入土地又快速把期房賣齣去。

所有人都知道，鼓聲總會停下，手裏的鮮花終究是一個定時炸彈，然而隻要鼓聲不停，被暴利吸引賺紅瞭眼的玩傢就還在，遊戲就會繼續。

而在一眾房地産企業玩傢裏，恒大顯然玩得最狠，激進的打法，不斷斥巨資買入的土地……

高負債之下卻難以維持高收入高周轉，2021年，恒大暴雷引爆瞭定時炸彈，以一己之力拉開瞭房地産企業高負債下的遮羞布。

恒大暴雷，其他房地産民營企業也未能幸免，2021年，整個房地産行業指數低到瞭曆史上的最低值。

鬱亮心裏苦，但鬱亮不說。

畢竟，雖然房地産企業之間更像是一個囚徒睏境，雖然大傢都努努力就可以讓整個行業平緩著陸，但隻要有人動瞭小心思，行業就很難幸免於集體下跌的結局。

不過，萬科也並不無辜，畢竟坐在瞭賭桌上，那就必須要麵對賭徒的結局。

外憂內患之下，萬科終於迎來瞭企圖避免但終究不得不麵對的生死戰。

不同於過去“活下去”口號的預警，房地産縮錶齣清也確實是一場生死戰。

房住不炒和租售並舉的政策限製下，一方麵行業規模會呈現逐步萎縮的狀態，另一方麵市場分化的趨勢也會越來越明顯。

房地産行業整體進入瞭去金融化縮錶齣清的階段。隻有甩掉瞭過去積纍下來的高負債包袱，纔能活下去迎來新的開始。

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對於這場縮錶齣清的生死戰，萬科也做齣瞭相應的人員調整，“擁抱管理紅利”。

最典型的人員調整，是把劉肖放在瞭萬科集團執行副總裁這個位置。

在謀求“管理紅利”上，劉肖也確實是一把好手。

1979年齣生的劉肖麥肯锡戰略谘詢齣身，有著MBB背景的他，最擅長做的就是戰略解碼，通過調整重構組織架構，從而在“人”的角度推動戰略落地。

比如劉肖就曾開創性發明瞭一個組織管理的方法論“GTVK”，聲稱可以通過扁平化的組織架構，將傳統的職務驅動型組織轉變為任務導嚮型組織，用任務代替職務。

換言之，以任務為導嚮，完成瞭銷售額，項目組自然有錢拿，完不成銷售額，高職務的管理人員也就沒有瞭存在的必要。

在劉肖基於“GTVK”方法論的一番大刀闊斧的推動整閤下，也確實做齣瞭不少成績：北京的望京小街項目、杭州的大都會項目、瀋陽的萬科中日産業園項目……在住宅作品、城市更新和産業城都堪稱作品級。

劉肖初上任萬科北方區域時，北方區的銷售額隻有472億。

而在劉肖轉任萬科集團執行副總裁，離開北方區時，銷售額已經飆升到1500餘億元，翻瞭3倍。

萬科為瞭打贏縮錶齣清做齣的高層調整不止於此。

根據萬科的大調整公告，作為鬱亮的左膀右臂的張海，其主要負責的部門也被改組為“開發經營中心”，歸集分散能力對産品進行儲存研發。

如果說劉肖是一個擅長戰略管理的“管傢”，從組織架構上為企業省錢；那麼張海就更像一個用兵精準的將軍，可以把手下待開發的土地實現最大化。

不同於開發小區的獨立性地塊，張海最擅長的是基於手中的地皮形成城市建築群，“由建築的視野延伸到城市的視野。”

而有瞭配套設施的産業群，萬科持有的土地也就更容易發揮最大的價值。

從高層調任的消息不難看齣，萬科在縮錶齣清階段，打的是降本增效的精細化運營策略。

經營戰略變化引發高層調整，高層調整則必然會帶來組織架構變化。

而大型的組織架構變化牽一發動全身，這也是不少房地産企業即使明白過去的“草莽式”擴張不符閤行業發展趨勢，卻依然動作寥寥的一個原因。

畢竟，船大難掉頭。

從這個角度上看，萬科的“活下去”也並非“警世危言”，畢竟組織架構大調整之下，開弓就注定沒有迴頭箭。

還是那句話，要麼死，要麼活。

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大多數企業在麵對行業快速發展的紅利期時，都會過低看待風口的力量，而過高看待企業自身的戰略競爭力。

於是在行業上升期不斷加大資本杠杆瘋狂擴張，他們充滿樂觀地堅信，加大的杠杆都可以快速賺迴。

然而，任何一個行業，在黃金上升爬坡期之後，終究會迎來自己的頂峰，以及頂峰轉摺點後不可避免的行業衰退。

物極必反，盛極則衰。

行業整體衰退的覆巢之下，焉有完卵。

當大多數企業需要為自己的高發展預期付齣“入不敷齣”的代價時，就注定行業裏所有的企業都無法全身而退，需要共同承擔風口過後的苦果。

從這個角度講，黑鐵時代，對於房地産市場整體而言，或許並不是一件壞事。

相比於“黃金”“白銀”的高溢價，“黑鐵”雖然價格相對低廉，卻確確實實有其實用價值。

黑鐵時代並不意味著房地産市場整體會齣現劇烈降溫的情況，畢竟衣食住行對於百姓來說不可或缺，民族的傳統更是講究有地有房。

但是房地産企業在黃金時期用高資金成本藉下的大筆高負債，在黑鐵時代，就很難還得清瞭。

鬱亮的發言並非聳人聽聞。

畢竟在黑鐵時代下，房地産企業的生死局，已然不遠瞭。

參考資料：

1.證券時報：鬱亮5000字講話刷屏，飛機不坐頭等艙、節衣縮食，2022背水一戰

2.中國企業傢：萬科背水一戰，鬱亮會怎麼打？最新解讀來瞭

3.騰訊網：頻繁講危機感的萬科，危機一步步到來

4.地産界：房地産行業正在發生深刻變局，當前經營環境復雜嚴峻

5.中國質量新聞網：萬科鬱亮預判房地産入黑鐵時代 稱2022年縮錶齣清是生死戰

6.騰訊網：行業進入黑鐵時代，地産人的機會在哪裏？

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