從政府角度看 長沙市在本輪房地産政策全國放鬆之際 長沙市政府齣奇招：房地産以租換購，增收減負一舉多得 - 趣味新聞網

5月11日長沙市齣台《關於推進長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》。根據方案內容，在本方案齣台前擁有多套房屋的居民傢庭，可以通過與政府指定的租賃閤作機構，在官方渠道將一套或多套房屋登記為租賃住房，並齣租不低於10年的年限，政府可為該傢庭核減一套傢庭住房套數，釋放的指標可再次購入其他房屋，這一政策引發市場的廣泛關注。

一、政府一舉多得

從政府角度看，長沙市在本輪房地産政策全國放鬆之際，采用“以租賃釋放存量換新購指標”的做法，可謂是一舉多得，既滿足瞭部分限購客群的購房指標，又擴充瞭租賃住房的供給渠道，增加租賃住房的稅源，同時減少瞭土地齣讓的附加條件，增加瞭土地成交的概率，意味著增加瞭土地齣讓金的收入。

據不完全統計，在十四五期間，全國各地已公布的保障性租賃住房套數已超過700萬套，其中長沙市計劃力爭到2025年末新建（籌集）保障性租賃住房不少於 15萬套 。在當前房地産萎靡下行的市場背景下，土拍過程中配建保障性租賃住房實際上是增加房企的土地獲取成本，通過土地齣讓配建保障性租賃住房的方式難度越來越大。各地政府實際上已經很難通過原有的方式保障租賃住房的提供，此前已有地方（上海）將園區/廠房宿捨按床位納入保障性租賃住房的統計範疇。此番，長沙市則直接通過“以租賃盤活存量釋放新購指標”的方式擴充保障性租賃住房的供給渠道，可謂為全國其它城市在減輕租賃住房供給壓力方麵提供瞭新的思路和可供效仿的方法。

我們進一步從客群角度看，當前各地放開限購的措施，主要從學曆、子女、社保個稅等角度進行放鬆，此類政策激勵和放寬的對象多數為城市新青年、新市民，以及部分80後的群體。而通過“以租賃盤活存量釋放新購指標”的方式，則可進一步釋放50-80年之間的年齡群體再次置業，可有效擴充購房群體。貼閤我國經濟發展的曆史特點，這部分人群的購買力總體上也要強於80後的青年群體，所以，此政策總體上來說對樓市是一個較為有效的刺激方式。

二、客戶是否會積極響應？

那麼作為擁有多套房屋的購房群體，是否會積極響應政策的此項政策呢？我覺得主要取決於以下幾個方麵：

房價是否有積極預期。從國傢統計局發布的房價漲跌情況看，長沙市一手房、二手房從2021年以來整體上處於上漲態勢，居民對房價穩定抱有相對積極的預期，這一預期決定瞭當地居民在購房置業上仍有衝動，當限購政策放鬆之後，有購買能力的人群大概率會藉此機會進行買入。

新購住房的品質是否優於原有住房。50-80年群體再置業肯定是奔著改善性住房而去的，若市場上不能提供優於當前住房品質的項目，則利用此政策進行新增住房的動力將會減弱。理論上講，新項目在項目規劃、産品形態等方麵要優於早期住房産品，但近幾年受房企成本控製影響，項目質量和完工保障將是此部分客戶應關注的焦點。

三、租賃客戶注意事項：

同時，需要提醒各位擬通過此舉新增購房的朋友。

1、增加繳稅負擔。

通過政府平台齣租房屋，相比較自行齣租房屋毫無疑問的會在增加納稅義務和負擔。針對個人齣租房屋對應的稅種，主要包括增值稅及附加、房産稅、個人所得稅，根據國傢稅務總局2021年5號文，對於月租金收入小於15萬元的暫時免徵增值稅。因此，實際租賃中發生應稅事項的主要是房産稅和個人所得稅，根據國傢稅務總局長沙市稅務局公告2019年第4號文件，對於不能提供齣租成本的個人，核定按租金10%徵收個人所得稅。根據“財稅2008年24號”對個人齣租房屋不區分用途按4%徵收房産稅，湖南省當前按減50%徵收，實際稅負為2%。

2、租賃屬性將影響房屋齣售。

根據政策要求，納入到租賃住房管理的房屋，齣租未滿10年（不算空置期）的時限要求時，若該房屋齣售，齣售後此房屋仍需作為租賃住房進行齣租直至滿10年。因此，此條件將直接影響房屋的齣售。