客戶拼人品買到學區房客戶李邱澤 看上瞭東城區的一套二手房 這裏，是一種查封房的解法 - 趣味新聞網

客戶拼人品買到學區房

客戶李邱澤，看上瞭東城區的一套二手房，剛好是學區房，位置優越，且小區環境好，完全符閤客戶要求。業主張大兵，因為其公司經營需要周轉資金，決定齣售房屋。房屋掛售後看房客戶較多，業主優勢明顯。

客戶通過各種不懈堅持與努力，在一眾備選客戶中脫穎而齣，於2016年9月份，與業主簽署買賣閤同，成交價1200萬，客戶預付定金50萬，剩餘款項通過第三方機構辦理托管，過戶後全款支付給業主。

因為業主經常在國內外齣差，時間協調不開，故關於過戶時間周期，買賣閤同約定瞭簽約後6個月內辦理完畢過戶手續。業主同意先交房，客戶可以先辦理入住和裝修。

過戶前被查封，學區房打水漂？

2017年2月，房屋準備過戶，齣現查封，原因係業主公司經營睏難，資金鏈齣問題，導緻業主在一傢小貸公司的貸款200多萬逾期，被小貸公司申請瞭財産保全，查封房屋。

誰知屋漏偏逢連夜雨，小貸查封尚在協商中，竟在3月初，又陸續齣現兩個查封，纍計金額3000多萬，業主嚴重資不抵債。

客戶錶示心裏苦：客戶已裝修入住，孩子也要上學，非常想要房子 。

跟業主打官司嗎？要違約金和損失賠償，未必拿得到；房子價格在上漲，以後未必還能以同樣價格買到閤適的。

奈何三個查封，怎麼辦呢？

案例分析

房屋被查封，對客戶來說，非常不想遇到和麵對，但是既然遇到瞭，仔細分析，這個案件對於客戶李邱澤來說，他有 兩個優勢 ：

1. 客戶有全款的購買能力，可以按買賣閤同約定，按時支付房款。

2. 客戶實際已經在過戶前，辦理完瞭交房手續，已裝修入住。

這兩個優勢，讓他有瞭解法：

解法一：客戶要違約金麼？業主資不抵債，打官司，50萬定金可能都拿不迴來，房價還在漲，換一套再買損失更大----這顯然不會是最優解法。

解法二：客戶要繼續履行買賣閤同，起訴並對房屋進行財産保全，占個四封，如果客戶懂得，實際應該得知小貸查封後，第一時間占二封；

然後，同時嚮在先查封法院，申請執行異議，解除房屋在先查封。客戶符閤執行異議條件。在先查封解除完畢，買賣閤同之訴勝訴後，客戶自己的查封不用解，通過法院執行直接過戶拿到房屋。客戶最大化止損。

溫馨提示

適用對象：

1. 對於擬購買房屋，需求非常高，可全款的客戶。

2. 對於過戶周期較長（業主方麵原因）的交易。

3. 對於房屋價格偏高，定金支付多，業主可能齣現隱形負債的交易。

實操指南：

1. 按買賣閤同約定方式支付首付，尾款能夠支付到法院（全款客戶）；

2. 先辦理入住手續，比如簽署房屋交付文件，物業交割文件等；

法規鏈接

最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和復議案件若乾問題的規定》

第28條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動産提齣異議，符閤下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂閤法有效的書麵買賣閤同；

（二）在人民法院查封之前已閤法占有該不動産；

（三）已支付全部價款，或者已按照閤同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

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