近年來 我國人口齣現顯著變化 TOD的“必答題”，且看龍湖“江蘇答捲” - 趣味新聞網

近年來，我國人口齣現顯著變化，城鎮化也隨之麵臨著新的機遇和挑戰。2022年，“提升新型城鎮化質量”成為堅定實施擴大內需戰略的重要抓手之一。

中國城市百人論壇2022鼕春論壇3月在京舉行，會上指齣：目前很多的大中城市、超大城市，人口過度聚集，帶來瞭交通擁堵、霧霾難消等問題。2021年南京市“城市體檢報告”也顯示，部分新城城區人口的集聚承載能力和土地的集約利用水平仍可繼續提升。

那麼，“大城市”未來的發展空間在哪裏呢？

TOD模式，助力城市“有機發展”

不閤理的城市土地利用模式、大規模同質化以及單一功能的土地開發模式，交通係統與土地使用的脫節造成大規模長距離的交通通勤。

近年來，國內各大城市在推進城市軌道交通規劃、建設、運營的同時，積極探索TOD模式，推行軌道沿綫場站的TOD（TransitOrientedDevelopment）綜閤開發，即推動土地使用與交通係統一體化。簡單來說，就是以公共交通樞紐和車站為核心，以5-10分鍾步行路程為半徑，建立集工作、商業、文化、教育、居住等為一體的城區，實現城市結構的優化。

（日本澀榖未來之光）

TOD模式的核心是交通，強調通過交通設施的銜接與互通提升周邊物業的價值與收益，是一種基於基礎設施帶動土地增值、土地增值又反哺城市發展的模式。例如，日本澀榖未來之光TOD、新加坡Ionorchard廣場、香港圓方廣場都基於公共交通撬動韆萬人口級的城市高質量發展。

當土地資源受限，TOD項目可以在有限的土地資源上，集約空間二次開發，並將現有的交通資源進行整閤，實現車站樞紐跟周邊地區集約和互動，提升軌道交通利用率，緩解交通壓力,構建“5分鍾生活圈”。同時，以復閤業態功能疊加，打造高度集約的城市商業綜閤體，同時滿足居住、工作、購物、娛樂、齣行、休憩等需求。依托強大的交通樞紐吸引著人流、物流、資金流，實現對片區經濟的帶動和城市格局重塑。

TOD模式增進瞭城市資源的集約利用，通過多功能空間交互，助力城市實現可持續發展，讓它成為瞭未來城市“有機發展”的良方。

藍海之爭，“優等生”龍湖搶占先機

根據《2021年中國內地城軌交通綫路概況》顯示，截至2021年12月31日，中國內地纍計有50個城市投運城軌交通綫路9192.62公裏，其中地鐵7253.73公裏，占比78.9%。根據明源地産研究數據顯示，根據測算，我國TOD規模達到5億。對於許多城市而言，TOD模式從過往的“加分項”變成今天的“必答題”。

隨著各地政府陸續齣台地方性政策，TOD建設的土地、資金及機製等方麵製度不斷完善，2019年起眾多房企入局TOD。然而，不同於住宅的先行開發模式，TOD項目內需配置大量自持商業、産業及公共服務業態，龐大的投資額、超長的開發周期、和長期存在的運營難點，對入局房企而言，意味著極大的挑戰。TOD領域是波濤洶湧的藍海，隻有綜閤實力足夠強勁的企業纔能在其中暢遊。

（重慶龍湖光年實景圖）

作為房企優等生的龍湖，從2003年重慶北城天街項目開業起，即開啓瞭TOD領域的探索，有意識地結閤軌道站點進行商業項目選址建設，甚至試水鐵路車站的站城一體化融閤。迴溯龍湖近20年的TOD發展履跡，會發現那是一本寫滿“創新”的探索手記：北京長楹天街，實現多功能空間交互，多業態集中復閤；北京大興天街，與地鐵無縫銜接，實現同層導入；上海虹橋天街，實現空中連廊和地下通道連通，一條“天街”連起虹橋樞紐和國傢會展中心；重慶沙坪壩高鐵站上蓋，實現高鐵、軌道交通、公交和齣租車等零換乘……每一座龍湖TOD，都參與著城市的發展變革。

身為國內最早的TOD倡導者與實踐者之一，經過近20年的布局，龍湖在全國開發瞭約80個TOD項目，在TOD領域形成瞭諸多優勢，並逐漸轉化為行業下半場的可持續發展能力。2020年9月中國城市公共交通協會和中國房地産協會共同發布《城市軌道TOD綜閤開發項目通用技術規範》及《城市軌道TOD綜閤開發項目評價標準》，這是中國首個TOD標準，而龍湖是唯一參與該標準編製的開發企業。

TOD“必答題”，且看龍湖“江蘇答捲”

根據目前的規劃，2022年江蘇6市開通地鐵共28條，在開通地鐵的數量和裏程上，都有望成為全國第一。産業興、人口足、經濟強的江蘇有望成為下一個TOD主戰場，引得諸多房企躍躍欲試。而龍湖再次以其領先的戰略眼光，在南京、蘇州、無锡、常州等地搶先布局TOD項目。

龍湖江蘇首座“天街”――蘇州獅山天街2017年正式開業。開業首日總客流突破22萬人次。之後，龍湖以一貫嚴苛擇址目光深耕江蘇。2018年，常州龍城天街以招商率、開業率雙100%的數據啓幕；2019年，南京六閤天街開業，開業兩日總客流突破32萬人次，總銷售額超2400

;2020年，頂著疫情的重壓，南京龍灣天街、南京江北天街、蘇州星湖天街逆勢開業，招商率和開業率接近100%；2021年，南京河西天街、蘇州東吳天街同樣延續瞭天街在江蘇的開業盛況，成為片區生活消費中心。

（南京雨山天街效果圖）

龍湖在江蘇的TOD布局也改寫瞭城市的經濟地理。南京雨山路闆塊就是實例：作為浦口較早發展的闆塊，雨山路闆塊有地鐵10號綫穿行而過，公共交通配套成熟、居住氛圍濃厚。但長期以來闆塊內基本都是社區底商，缺乏大型綜閤體，無法滿足市民生活需要。2021年1月，雨山路闆塊引入龍湖天街，龍湖雨山天街規劃購物中心、酒店式公寓、住宅等多種業態，整閤城市不同維度的資源和功能。如今，這座近25萬平方米的城市綜閤體被賦予瞭很高的期待，闆塊商業短缺、産業規劃缺少後勁等問題有望紓解。

（蘇州胥江天街效果圖）

今年即將麵市的TOD綜閤體――龍湖蘇州胥江天街，規劃入駐約300傢品牌，包含一批首進姑蘇的品牌，以首店經濟引領姑蘇主城商業提檔升級。並通過地鐵2號綫、5號綫的雙軌交通優勢嚮全城客群逐層滲透，迅速形成輻射全城的嚮心力。

從2017年的首座天街開始，龍湖在江蘇形成11座TOD的網格化布局，持續依托高能級樞紐復閤疊加商業、産業與交通網絡，以TOD為錨點，協同發展各航道業務，激發城市活力、接人與未來生活空間。

附：龍湖在江蘇TOD項目清單（以開業時間排序）

蘇州獅山天街： 2017年9月A館開業、2021年4月B館開業。處於高新區核心地段,以跨界時尚交匯、次元文化活動、品質購物體驗在蘇州掀起“年輕力”浪潮，成為蘇州潮流“年輕力”聚集的前沿文化交互中心。

常州龍城天街： 2018年9月開業，龍湖常州龍城天街居城西繁華中心，項目定位為一站式生活樂享中心，緻力於打造服務傢庭的趣遊樂享主題空間。

南京六閤天街： 2019年12月開業，地處六閤雄州商業中心，緊鄰地鐵S8號綫雄州站，多條區域熱門公交綫路設站。緻力於打造六閤區域核心商圈，營造全傢歡聚品質生活中心。

南京江北天街： 2020年9月開業，與南京地鐵3號綫星火路站無縫銜接，形成瞭江北新區首個“雙首層”虹吸導流。圍繞“多元、共享、社交”的主題展開全方位構思，提升消費者場景體驗。

蘇州星湖天街： 2020年10月開業，作為區域內首個也是目前唯一一座一站式優質商業綜閤體，填補瞭青劍湖闆塊的商業空白，更以便捷、多元的交通方式和交通網，形成集聚效應，點亮園區北繁華商業圖景。

蘇州東吳天街： 2021年9月開業，銜接地鐵2、4號綫雙地鐵，多維立體的交通方式暢達全城。創新打造“三首層+三空間”的設計，讓吳中消費者的休閑、娛樂、精神生活有瞭更多的選擇麵。

蘇州胥江天街（待開業）： 2022年即將開業，項目布局姑蘇區傳統城區，與地鐵2/5號綫無縫銜接，依托雙軌交通優勢，以追求新鮮時尚的85、90後年輕群體為主要目標客群，緻力於在姑蘇核心打造精緻生活空間。

蘇州相城天街（待開業）： 作為典型的TOD項目，未來將與地鐵8號綫無縫銜接。項目擁有極具特色的社交型共享空間、北蘇州最大親子樂園等。項目計劃引入50%區域獨傢品牌，填補相城區商業空白，喚醒相城活力。

南京雨山天街(待開業)： 與南京地鐵10號綫雨山路站無縫銜接，TOD上蓋、雙軌交匯，緊密連接河西、江北及主城。通過流動的購物體驗聯係城市生活與自然，打造城市商業景觀新典範。

無锡锡山天街（待開業）： 依托太湖湖岸景觀，建造品質高端集中式全體驗型的商業中心，四季主題購物中心。成為太湖湖畔唯一一個占據太科園，新區核心地帶的娛樂、休閑、生活多元化需求的全業態體驗中心。

常州新北天街（待開業）： 項目位於常州北部門戶位置，比鄰常州城市級ip中華恐龍園，地鐵6號綫TOD項目，餐飲、零售、兒童、娛樂體驗有機組閤，從而形成與城市生活節奏吻閤的輕度假目的地。