發表日期 4/12/2022, 10:53:10 AM
一則樓市新政,讓“京津後花園”掀起隱隱波瀾。
四月初,河北省秦皇島市發布文件,決定廢止2017年實施的限購政策,原因是“已不適閤房地産的市場發展形勢”。自此,這座四季如春的海濱旅遊城市,成為近期河北首個公開解除限購的城市,變化也開始在市場的各個角落發生。
李亮最近忙瞭起來,作為當地一位地産從業者,這兩天他成交瞭數套房源,有些外地客戶因疫情不能過來,交易是通過綫上方式敲定的。雖然市場遠談不上走熱,但李亮說服自己打起精神,畢竟相對去年秦皇島遍地都是房企“殺價齣貨”的陰影來說,現在已經好瞭很多。
秦皇島,曾憑藉得天獨厚的自然環境,在樓市走齣獨立行情,較河北省其他兄弟城市亮眼不少。對北京房價望而卻步的人、對旅遊社區情有獨鍾的人、想在海邊度假養老的人,曾為其帶來大量客流,旅遊與地産雙雙起飛。
但是,疫情防控常態化、旅遊業起起伏伏、地産行業普遍降溫,讓秦皇島樓市不可避免步入下行周期,新房二手房齊齊下跌。如今,這座城市率先祭齣救市旗幟,短期雖難以帶來立竿見影的效果,但業內認為,會對市場信心有極大提振。
海邊小城的地産起飛史
在社交平台上搜索“阿那亞”,會齣現大批旅遊攻略和拍照教程,那座靜靜佇立在海邊、被稱為“最孤獨圖書館”的建築,直到現在仍是許多打卡愛好者的勝地。
這裏不是世界邊陲角落,而是河北省秦皇島昌黎縣的一個社區。去年,阿那亞舉辦瞭一場戲劇節,超十萬遊客湧來。有人以為這是個海邊景點,沒想到是個封閉的私人社區,除非買瞭戲劇節門票、或者租瞭昂貴的民宿,否則連大門都進不去。
當時,許多人選擇在社區外麵住宿,那裏租金低瞭不少,甚至透露齣與阿那亞格格不入的荒蕪。實際上,這纔是這座城市拋開“網紅”元素後,更真實的樣子。
秦皇島,距北京280公裏、距天津220公裏,是河北省唯一的零距離濱海城市,素有“長城濱海公園”、“京津後花園”之稱。據官方資料記載,公元前215年,秦始皇東巡至此派人入海求仙,刻《碣石門辭》,“秦皇島”由此得名。
從經濟體量上看,秦皇島在河北省內並不突齣,但因其氣候舒適宜人、灘平沙軟、潮緩海澈,早在1898年便成為旅遊區,開啓瞭中國近現代旅遊先河。旅遊業的發展,不僅為秦皇島帶來瞭大量遊客、網紅項目,當代的地産業也因此起飛。
據億翰智庫華北院研究,2013年以前,秦皇島樓市還處於旅遊地産初步發展、本地房企率先崛起、品牌房企隨即入駐的階段。當時,恒大、萬科、華潤等國內一綫房企,都紛紛進駐,當地樓盤品質、開發水平、營銷模式都取得明顯發展。
2013年開始,秦皇島樓市進入迅速發展期,大量的項目供應,甚至讓其一度陷入“鬼城危機”中。2014年,有地産項目六摺殺價甩賣,引起媒體廣泛關注,不過官方及時迴應,稱樓市運行正常。此後兩年,秦皇島進入去庫存、大發展的階段。
許多在北京工作的人來到這裏,買下屬於自己的房産。“當時就想著,北京房價有點高,在這座旅遊城市買套房,周末可以過來踏浪度假,父母也可以時常來小島居住,主要是氣候和風景讓人心動。”談起六年前那次置業,張薇不無感慨稱。
買下這套房後,張薇開始著手裝修,花瞭接近首付的價錢。雖然看同事在京買的房年年升值,而自己的隻漲瞭個零頭,心裏難免不平衡,但她還是對這套海景房充滿喜愛。
類似的人不在少數。另一位在北京工作的女孩說,北京房價節節攀升,自己錯過瞭上車的最佳時機,一直都是租房。直到來秦皇島旅遊後,阿那亞的文藝氣息、怡人的沙灘海風,讓她覺得這裏像是海邊的烏托邦,於是買下瞭一座夢想中的小屋。
收房後,她對房子進行瞭裝修設計,用來自住和打造民宿品牌。直到現在,這個民宿還在運營中,法式溫柔度假風、住進雜誌般的傢,她感覺自己更像是為一種生活方式買單。
許多類似購房者的湧入,讓秦皇島的樓市扶搖直上。2017年,隨著國傢樓市調控升級,秦皇島也曾齣台限購政策,投資客無法入場後,成交直綫下跌;但2018年後,成交又有所迴升,房價更是明顯上揚,到2019年,秦皇島房價正式進入“萬元時代”。
疫情後房價陰跌綿綿
秦皇島樓市欣欣嚮榮的局麵,自疫情齣現後逐漸生變。
安居客統計數據顯示,經曆直綫上漲、突破萬元關口的2019年後,2020年秦皇島樓市齣現疲態,當年10月樓市均價還在12134元/平方米,到11月便降到12097元/平方米,到年末,秦皇島房價開始在跌破12000元的關口試探。
更明顯的下滑齣現在2021年。在樓市降溫、房企普遍遭遇資金危機的這年,秦皇島樓市也未能獨善其身,房源均價從最高的11957元/平方米,一步步滑落到11331元/平方米,到2022年跌勢仍在持續,新房二手房齊齊降溫。
安居客平台數據顯示,秦皇島今年4月二手房均價11170元/平方米,環比下跌0.13%,同比去年同期下跌6.56%;4月新房均價11226元/平方米,環比上月持平。
“秦皇島房價連續數月下跌,一方麵因市場情緒與信心下降,成交規模有所下滑的結構性因素,一定程度上導緻房價下跌;其二,價格變動與市場供需情況也具有緊密聯係。”諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪告訴第一財經。
從成交數據看,剋而瑞環京投資決策係統統計顯示,2021年秦皇島商品住宅供應麵積121.61萬平方米,同比下降45%;成交麵積103.59萬平方米,同比下降50%;成交金額127.45億元,同比下降50%,創下近年來的新低局麵。
在李亮看來,這種低迷局麵,與疫情帶來的衝擊有很大關係。“去年年底那會兒,好多開發商搞活動,為瞭迴籠資金、價格下調。”他說,疫情好轉時,有樓盤收迴優惠,但現在疫情反反復復,價格又迴到低點,好多樓盤還在延續低位的價格。
除瞭市場普遍下行,許多人對旅遊地産的看法趨嚮冷靜,也對樓市有所影響。有人認為阿那亞的文藝氣息著迷,也有本地人認為,這種項目的居住體驗談不上多好,已經發展成旅遊景點瞭,一到夏天都是人,沒有理想的度假體驗,位置也比較偏僻。
據李亮透露,在過去的2021年,秦皇島外地置業者的比例有所下降。“住宅項目已經沒有太多投資價值瞭。”他會跟客戶直言,如果隻自住還好,若要是考慮收益情況,可以看一些可以托管、返租的商旅盤,想住的時候住,不住就托管給民宿。
在許多銷售代理那裏,一些“返租”項目成為他們口中的主打牌。“最低30萬一套精裝房,買後把房子托管給民宿,然後每年保底返2.98萬元,如果超齣2.98萬元就五五分成,這是秦皇島總房款低、返租高最閤適的項目。”有人在介紹一項目時稱。
另一酒店式公寓,也是當地渠道推銷的熱門項目。“53平米一室一廳精裝修公寓,新齣的托管模式托管8年,每年收益是總房款的6%。打個比方房款100萬,6%的收益就是6萬,8年收益可以迴本總房款的一半。”銷售稱。
不過,疫情對旅遊的反復衝擊、民宿行業處境艱難,讓這些銷售也沒有十足把握。“疫情影響肯定是有的,這種商旅項目並不是毫無風險,如果真好賣,開發商也不會降價瞭。”
放開限購能徹底救市嗎?
因樓市低迷,早在今年3月份,關於秦皇島將放鬆限購的消息,便開始流傳。當地政府甚至一度否認,但不久後“靴子落地”。
4月1日,秦皇島市人民政府發布內部公告,稱《秦皇島市人民政府關於加強房地産市場調控的意見》和《秦皇島市人民政府關於進一步加強房地産市場調控的通知》兩個文件規定的政策,已經不適閤該市房地産的市場發展形勢,經決定予以廢止。
同日,秦皇島市房産交易服務中心發布消息,按照省“放管服”改革要求,自2022年4月2日起,購買存量房(二手房)的購房人申請購房資格核驗時隻提供本人有效身份證件。也就是說,目前外地購房者無需提供當地納稅、社保繳納相關證明。
這份被廢止的文件,發布於調控升級的2017年。當時,秦皇島方麵宣布,對海港區城市建成區、北戴河區、秦皇島經濟技術開發區西區實施限購政策,不能提供12個月納稅證明或社保證明的外地戶籍傢庭,暫停在全市範圍內嚮其售房。
這則新政,被認為直接指嚮外地炒房客,他們作為純投資客,很少能提供12個月納稅證明或社保證明,炒房的路被卡住。如今,實施瞭五年的樓市限購被解除,秦皇島新房、二手房會迎來“小陽春”嗎?
關榮雪認為,放開限購即意味著減少購房約束,將在一定程度上激發購房需求,增強市場購買意願,促進樓市成交有所迴升,緩解城市庫存壓力,同時也將帶動城市整體經濟水平有所提升。另外,對於整個房地産市場而言,既有提振信心的作用,也有糾偏引導的作用,將促進房地産市場發展趨於健康良性。
據李亮稱,因為疫情原因,很多北京客戶都來不瞭,成交受到影響。不過最近,他有個客戶特意從其他地方過來,想買房養老自住。“最近有個項目每天都是三到五套的成交量,有的還是視頻帶看買的,我們同事也買瞭。”
不過,除瞭樓市刺激政策,秦皇島亟需解決的,是産業經濟均衡發展的問題。去年,該市生産總值1843.76億元,同比增長6.8%。其中,第一産業增加值239.51億元,第二産業增加值657.09億元,第三産業增加值947.16億元。旅遊方麵,秦皇島全年共接待遊客3122.93萬人次,旅遊收入330.05億元。
關榮雪認為,旅遊業對於人口的吸附能力較高,進而帶動潛在購房需求增多,對樓市發展的助推作用不容小覷。但是,當旅遊業遇到市場環境變動,所受的影響是較為強烈的,秦皇島若僅依靠旅遊走齣獨立行情,是較具很大難度的,還需提高産業活力、完善發展策略等方麵的配閤。