發表日期 5/9/2022, 9:03:10 AM
近二十年來我國經濟飛速發展,各行各業都藉此東風直上青雲。其中,房地産更是一枝獨秀。
這是因為房子對國人來說,不僅僅是一個住居所在,更是穩定的象徵,結婚買房也是主要的需求之一。再加上城鎮化進程加快,不少農村人進入城市生活,房地産行業得到瞭前所未有的發展。
隨著人們收入的不斷提升,市場需求的擴大,房價一路攀升,其漲幅一度比工資要高,居高不下的房價更是讓不少買房人壓力山大。 但一度高居不下的房市,如今卻“奇怪”瞭起來。
北方房價“失守”
經濟專傢們也開始注意到房地産的畸形發展,不少專傢都指齣:現階段國內房地産存在一定的泡沫,從長遠來看,弊大於利,不利於國內經濟的宏觀發展。國傢也針對現有問題提齣“穩”的總方針,不斷優化調整細節。
事實上, “穩樓市”不是維護房地産,因為房地産是百業之基,房地産的崩潰,必然會波及其他行業。
數據顯示,到三月中旬已經有55個城市對樓市鬆綁。
從政策內容來看,主要有限購限售放寬、降低首付比例和降低房貸利率三大類型。如鄭州,限購政策進一步放寬,而且二套房的首付比例降低,刺激改善型購房人群。而青島、重慶等城市,更是將首付比例降低到2成,直接把購房門檻拉低瞭。
各地方手段頻齣,但成交量依然低迷。這背後是 目前我國的房地産市場已經達到飽和,戶均1.5套房子的高擁有率,讓剛需人群數量驟減。
在部分地區,二套房的購買難度較大,二手房交易低迷,讓改善人群數量難以激增。行業前景不明,讓投資者望而卻步。整體需求不足,是目前房地産行業低迷的主要原因。
在房價方麵,今年燕郊、平頂山、張傢口和連雲港等地房價下降,如張傢口房價比去年降低瞭3.57%,連雲港房價比去年下降瞭9.69%。此前, 不少人一直認為房價不可能會跌,但現實卻給不少投資者上瞭一課。
北方房價“失守”,多地新房、二手房售價下跌,釋放齣什麼信號?
事實上,這些北方城市房價的下跌,無疑給購房者釋放瞭一個好消息。
新房的低迷也影響二手房交易。從去年到現在,北方二手房掛牌量猛增,但交易蕭條。大量二手房進入交易市場,讓供求差距進一步擴大, 現狀是房子太多,但購買力嚴重不足,而且二手房的交易價格低於預期。
市場這隻無形的手在不斷影響房價,打破瞭隻漲不跌的刻闆印象,虛高的房價開始走嚮正常。
房産泡沫的潛在威脅
從買房熱度較高的一二綫來看,首付一般都不低於五六十萬,而在北上廣深的話,可能需要一百萬以上。
而大部分年輕人的月工資在一萬左右,隻有少部分人的工資可以到三萬及以上,加上日常生活及租房消費,僅靠自己是很難買房的。買首套房要掏空六個錢包纔能湊齊首付,這種不健康的現狀讓年輕人開始逐漸失去活力。
易居數據顯示, 每年大約有1000萬套商品房上綫,而需求量約有700萬套,這意味著,每年剩餘量有300萬套房 。在二手房市場,每年的掛牌量遠大於成交量。
我國房地産在2020年已經供大於求,供求不平就會影響價格,進而導緻市場的低迷。房地産的現狀不容忽視,而且對購房者來說也不是一個好消息。
房價和人口流入有直接關係,淨流入人口多的城市,買房人群較多,房價就會居高不下 ,如深圳、杭州等城市。而人口外流嚴重的城市,現有人口不能消化新房供應,就無法支撐房價,房地産陷入低榖之中,並且短時間內沒有有效的解決方法。
潘石屹曾說,租售比是衡量房地産市場最重要的指標之一,租金迴報率在6%的情況下,房子纔能賺到錢。而北京的租金迴報率僅有1%,即便是租金翻倍,也是難以賺錢的。更彆說,現在齣租率並不高。
全國僅有5%的房屋可以依靠租金賺錢,大部分房租是沒有投資價值的 ,買入即虧本是不少投資的現狀。
更重要的是,房屋的空置率在不斷上升。房地産行業快速發展,國內的商品房已經可以滿足國人的居住需求,但考慮到財富和城市發展,這些房子並沒有全部使用。
西南財大的數據顯示,2017年我國城鎮地區的住房空置率就高達21.4%。這個數據在國際標準上來看,已經達到高危標準瞭。
綜閤上述分析,我國的房地産在部分城市,尤其是北方三四綫城市中泡沫是有的,並且短期之內無法消滅。
因此國傢一直在維穩, 房地産的崩潰可能會導緻近一億人就業受到影響,70%城市的地方財政無法正常運轉 ,這將會帶來毀滅性的打擊。因此即便有泡沫,但維持現有狀況依然是長久之計。
對購房者的建議
從目前樓市消息來看,除去極個彆城市之外,這段時間迴暖希望不大,要做好長期持平或者稍微下降的思想準備。
國傢統計數據顯示,從2021年7月份開始,個彆城市開始下跌,而到9月份時,全國平均房價首次下跌。其中, 70%的城市新房售價下跌,90%的城市二手房售價下跌 。其中北方城市的下跌更為明顯。
去年鼕季哈爾濱為瞭挽救房地産,推齣救市二十一條,但依然迴天乏術。哈爾濱不是個例,其他城市的政策水花也不大。
這其中有購房者對樓市的信心、房企資金鏈條、城市發展潛力和收入不穩定等多種因素的影響。央行原副行長吳曉靈曾經作齣警示:“ 要做好資産泡沫破滅準備,買房前要做好思想準備。”
想要買房的人,分析自己城市的人口流動、規劃前景和産業結構,如果是上升時期,看好機會是可以下手的,隻是需要留有餘錢,保障好自己的經濟收入水平。如果是在下降時期的話,自住是可以買的,但額外的資産配置還是不建議的。
現在已經不是紅利時期,國傢也不提倡炒房,二手房的成交難度也比較大。
結語
潮水退去之後,誰在裸泳一目瞭然。
北方城市的失守主要和人口流失、經濟結構有關,人們都想去能賺到錢的城市發展,大量的人口流入勢必會拉高房價,南方城市相比北方而言,經濟更依靠産業而不是資源,相比抗跌性更強。 大量人口流失的城市缺乏買房的有生力量,難以維持現有房價,其泡沫更容易齣現。
國傢一直在調整房地産政策,維持現狀不大跌和住房不炒的大方針是不變的。對於泡沫比較大的城市,房價下跌是市場調控下的錶現之一,但並不會齣現雪崩的情況,購房者無需過多擔心。
國傢也在解決住居問題, 近幾年大力推進公租房、保障性住房等 ,一直在緻力解決一般收入傢庭的住房問題。