北京章哥 房地産從業20年 京房迴憶037，通州瞳裏，四海公寓，叢林莊小區，當年起價1380 - 趣味新聞網

北京章哥，房地産從業 20 年，通曉業內門道，我不做所謂的“專傢”，隻用二十年實戰經驗幫大傢答疑解惑。

本係列隻是迴憶，鈎沉北京20多年來的樓市片段。隨筆而已，既不映射現實，也不預測未來。樓市的曆史有點兒特殊，總能讓人感覺慶幸或後悔。

但這就對瞭，所謂普通人的生活，就是一次次的僥幸和錯失機會嘛。後悔也好，慶幸也罷，往事就在這裏。

一、

人類思維有個誤區，就是先確定觀點，然後再去找證據。那這就有生搬硬套的可能瞭，疑人偷斧就是這種情況，先假定鄰居是小偷，偷斧子的，那怎麼看他都像，無論做什麼動作都像是賊。等找到斧子瞭，再瞅人傢就怎麼都不像小偷瞭。

思考彆的東西也一樣，隻要是觀點，就一定至少有正反兩麵，甚至的一堆的麵，怎麼說都能找到證據。比如要想證明一個人是好人，那理由一大堆，孝順勤儉努力等等，肯定能證據。但如果想證明一個人是壞人，那理由也能一大堆，實在沒的說都能用“腹誹”來證明，我就認為他心理陰暗，莫須有的罪名，怎麼地吧？

哪怕是同一件事情，經過不同的解讀，照樣得齣截然相反的結論。比如同樣是扶老太太過馬路，這本來是個事實，但隻要一解讀就是兩碼事兒瞭。正麵的可以誇他做好人好事，負麵的也可以說人傢老太太本來沒想過馬路，他非得給人傢架過去的。反正就是人嘴兩張皮，屁股決定腦袋，怎麼說都行。

二、

今天就遇到個比較執著的，想投資通州瞳裏村的四海公寓，理由沒彆的，便宜唄，纔3萬左右，頂層的甚至25000就能拿下。我還是一貫的態度唄，沒地鐵的偏遠闆塊，還是大戶型老小區，自住閤適，但投資就一般瞭。不僅升值略慢，而且戶型偏大，租金也不劃算。

但這人挺執著，看來是下過工夫瞭，拿齣證據說當年這裏開盤價纔1300，能漲到現在的價格已經是跑贏大盤瞭，為什麼不能投資？

我解釋說這是起價，不是當年的均價，實際上在1800到2000呢。而且這裏離副中心和運河商務區雖然不遠，但沒地鐵就是弱項。通州不缺土地，沒必要非得拉動這裏。而且當年如此低的價格都也就是勉強趕上大盤，還得說是有副中心概念的幫助下，那就更說明闆塊偏弱瞭。

這就是一個事實兩種觀點，當年四海公寓還叫叢林莊小區的時候，起價確實是1380，小廣告也撒的到處都是。如今均價也確實到瞭3萬，但怎麼解讀就看自己的判斷瞭。我是認為這還不算高，以後仍然頂多是勉強跟上大盤，租金還低。但他認為這正是潛力所在，20多年的厚積薄發，一定能大漲。

三個迴閤我就敗下陣來，願意投資就投唄，又不是我的錢。我也覺得環境挺好，開車走六環也交通方便，全小區就一個戶型誰都省事兒，挺好的，你說的對，我認輸。但這真的有什麼意義嗎，贏瞭我無所謂，真能贏過這個市場嗎？

三、

我也好久沒去過四海公寓瞭，至少七八年瞭，而且去過幾次也都是路過，順便看一眼而已，包括傍邊的彆墅。最後一次專程去這裏還是2010年，公司的一位退休老領導住在這兒，五一節例行慰問。

當時正是北京房價最瘋狂的時候，大盤用一年時間就翻瞭番還多，達到瞭2萬多。而當時老領導都念叨，連四海公寓都漲到150萬一套瞭，實在是讓人無法理解。

十多年過去，北京大盤又漲到瞭6萬多，3倍。而四海公寓呢，就算是在副中心利好的帶動下，也是略微輸瞭點兒。沒彆的什麼原因，主要就是地鐵。這種配套對於郊區是必需品，有瞭未必能保值好，但沒有的話，大概率是會更弱些的。尤其是戶型單一的老小區，沒什麼道理讓人傢大老遠的到這裏來多花錢。

我還問這人瞭，你之所以想投資不就是因為便宜嗎？那假定現在是4/5萬一平還買嗎？迴答肯定是不買唄，那就太貴瞭，不值。

那不就結瞭嗎？既然你覺得貴瞭不值，那憑什麼想讓彆人多掏錢啊，憑什麼將來的接盤人就會覺得值呢？此人給我的迴答讓我無語：“因為將來漲上去瞭，所以接盤人就會覺得值瞭！”這腦迴路，理解不瞭，舉手投降，認輸。

四、

去年還有個要投資旁邊天潤彆墅的，也是認為這裏便宜，所以覺得能大漲。我還是說北京的彆墅基本都是消費品，沒有升值好的先例，肯定落後於大盤。

但此人想的是，既然副中心在附近，那領導們將來肯定會首選這裏，這麼便宜的彆墅，他們能不搶嗎？

就是啊，既然這麼便宜，說明他們是搶沒搶啊？副中心都成立好幾年瞭，人傢肯定是沒搶吧，否則不會這麼便宜。但既然是之前沒搶，憑什麼認為以後就會搶呢？周邊又不是這一個彆墅，好幾個呢，人傢有必要搶嗎？

而且領導們都很招搖嗎，非得買單位旁邊的彆墅，張局李處的互相抬價，炒完房然後住在一起當鄰居，這是為瞭讓紀委調查時方便找人嗎？站小區裏喊一嗓子“查水錶”，呼啦啦跑齣幾百個官員排隊上車，這種場麵很壯觀嗎？

而且，甭管多便宜的彆墅也是彆墅，聽起來給人的感覺不一樣，就覺得奢侈。就像十多年前我在國企上班，單位給的配車是輛奧迪。聽上去檔次挺高，實際上破的都四麵漏風瞭，恨不得沒十分鍾都打不著火兒，我根本就不開，就在地庫扔著。

結果上級紀委來檢查的時候，就質問我憑什麼超標開豪車？我實在無法解釋，隻能領著他們去車庫看車，結果那天真給力，一下就打著火瞭，弄得我還挺緊張。但更給力的事兒發生瞭，這車加瞭油不往前走，在原地蹦，跟得瞭新冠似的咳嗽。紀委的看瞭這種情況纔放過瞭我，那都讓我把車退瞭，畢竟聽著就是超標。

彆墅也一樣，雖然便宜，但讓人一聽領導住彆墅就讓人彆扭。所以如果是我，寜可去普宅小區買個大平層，也犯不上非得圖彆墅的名頭。低調纔是體製內的生存法則，太狂是不會有好下場的。

就算是跟體製內有瓜葛的商人，我都沒覺得有什麼必要非得在這兒買彆墅。腐蝕乾部在哪兒不行啊，犯得上非得在旁邊嗎？雖然老話說“遠P近賭”，但未必能賭的贏。

五、

我也記不清瞳裏的這個項目是什麼時候開發的瞭，應該是挺早，1998年之前。因為至少是房改之前我就聽說過叢林莊小區，那會兒也用四海公寓的名字，但可能是跟“四害”諧音，所以用的不多。

沒彆的優勢，就是便宜。也不知道開發商怎麼想的，全小區竟然就這一種戶型，105平的小三居，全是沒電梯的小闆樓。也挺好，甭考慮戶型朝嚮什麼的，全一樣，就看樓座樓層就夠瞭，省事兒。

這裏和叢林莊的天潤彆墅算一個項目，都是一個開發商。這也是神奇的地方，彆墅和普宅一塊兒蓋，聽著就彆扭。相當於一個飯館既賣佛跳牆也賣東北亂燉，絕對的豐儉由人，貧富通吃。嫌生猛海鮮太貴沒關係，咱這兒還有炒餅呢，絕對能塞飽瞭你。

當時獨棟賣4/5000，不貴，聯排疊拼更便宜，纔3000多。最便宜的就是這叢林莊小區瞭，起價1380，均價不過2000，一套房算上稅也就不過十多20萬，就是便宜。

但其實彆墅和普宅一起蓋也不是新鮮事兒，從當年到現在都有這種情況。叢林莊西南的楓露皇苑和楓露花園也是這種情況，連名字都起的挺繞嘴，跟繞口令兒似的。當時價格比叢林莊的更貴，彆墅帶裝修的8000多，毛坯6000多，普宅的楓露花園2000左右。東潞苑和西潞苑也都差不多，2000齣頭，當時的周邊就是這價格。

嚮南就相對貴多瞭，比如富河園，當時就2600左右瞭，還有武夷花園什麼的，更是2800上下瞭。畢竟決定房産價值的最主要因素是地段，雖然就差瞭這麼點兒距離，但價格就能差齣好幾成。當然這也是比著來的，畢竟當時是新華聯傢園和天賜良園什麼的也不過是3000塊錢。

六、

前幾年是傳說四海公寓要通地鐵，規劃的地鐵站就在小區門口，有可能。但這地鐵的進度是誰也說不好的，甭說沒動工瞭，就算是動工瞭都沒譜兒。北京的地鐵都輸不起多少條瞭，但3號綫還沒通車呢，都是各種不可控因素，誰也沒轍。

如果通瞭地鐵，那對闆塊或許是利好，但說實話也幫助不大。畢竟小區老瞭，讓人傢跑這麼大老遠的還多掏錢，不是太容易。而且地鐵在北京真不是新鮮事物瞭，對成熟闆塊未必有多大幫助。

七、

總之吧，我還是這觀點，無論投資還是考慮其他問題，最好彆一根筋，更彆預設觀點之後再找支撐，這樣容易鑽牛角尖。不如再想想反麵的觀點，看是否也能找到支撐。參照菲斯吉拉德的名言：一個人能同時保有兩種截然相反的觀點，還能正常行事，那纔是智慧的標誌。

僅供參考。

隨便買房都能發財的年代過去瞭，隻有選對房、避開坑，纔能享受到資産升值紅利！