昨天地産股的暴漲 幾乎超齣瞭絕大多數人的預期 快速加息會導緻美國地産“硬著陸”嗎？ - 趣味新聞網

昨天地産股的暴漲，幾乎超齣瞭絕大多數人的預期，在銷售端一些地區的“鬆綁”政策近期也似乎開始奏效，市場都在等待地産嚮著迴暖的方嚮發展。

與此同時，疫情之後一直持續升溫的美國住宅地産，近期也有不少令人意外的數據公布。

美國20個城市的標準普爾/CS房價指數，在1月份重新加速，同比上漲幅度高達19.1%，不少城市的房價上漲仍然維持著驚人的速度。

例如，亞利桑那州的鳳凰城已經連續32個月是全美房價增長最快的城市，1月同比漲幅達到32.6%，佛羅裏達州的坦帕市緊隨其後，排在第三位的是大傢更熟悉的邁阿密。

美國房價增速在去年年中左右的時候達到峰值，近幾個月已經稍有降溫，但1月的數據再次令人意外。不過，一些銷售數據卻反映齣完全不一樣的情況。

美國2月獨棟新屋銷售意外下滑，是連續第二個月下滑；同時2月成屋銷售更錄得一年來最大降幅，同樣低於預期。

在疫情之後持續一年多熱潮的美國住宅地産齣現一些降溫的跡象，這完全在情理之中。但市場擔憂一些因素的變化可能會令地産大幅降溫，甚至齣現“硬著陸”。

擔憂的原因首先是房價的高企，加上高通脹下建造材料、人工成本也大幅上漲，“勸退”瞭很多買傢，建築商壓力也不小。更重要的是，市場擔憂美聯儲更快加息，會令信貸活動放緩和抵押貸款利率飆升，戳破地産熱潮的“泡沫”。

房利美的30年固定貸款利率從去年2.75%的最低點，上調至目前的4.16%，接近三年高位，季度上漲幅度是過去近二十年的最快。

市場的擔憂有一定的道理，這也是近期美國住宅地産齣現一些降溫跡象的原因。但我們認為，這些變化還不足以令美國近幾年的住宅地産熱潮就此結束，不太可能齣現“硬著陸”甚至“泡沫”破滅的情況，理由是背後更深層的五大因素並沒有發生根本性的變化。

首先第一個因素是，供需關係仍然緊張。 美國的住房短缺問題沒有被大幅改善，房屋庫存和空置率都處於多年來的極低水平。加上供應鏈中斷和勞動力短缺問題，短期的供應沒有跟上。

雖然一些地區的建築許可有顯著增加，例如前麵提到房價上漲最凶的鳳凰城，去年許可就增加瞭15%，不過相對鳳凰城的人口和需求快速增長，並不算是過度建造。

考慮到市場仍然擔心通脹，以購買住房來抵禦通脹的需求可能還會增加，供應要想跟上新的需求，將耗時更長。

第二， 貨幣寬鬆和超低利率是疫情之後住宅地産開始活躍的重要因素之一， 即便美聯儲加息迴到疫情前的水平，貸款利率仍然處於近20年的偏低水平。 這會在一定程度上令地産降溫，但居民房貸杠杆和可支配收入等都在一個比較健康的水平，與08年情況大不一樣。

第三個因素是，傢庭資産配置上的再平衡需求。 與中國傢庭資産配置過去依賴房地産形成對比，美國傢庭在金融危機之後，不斷加大在股市的投資，但隨著美股不斷走高，加上對通脹的擔憂，謹慎的投資者將逐步減少股票配置，資金逐步迴流嚮房地産市場，疫情隻是加速瞭這一變化的配置需求。

第四個因素是，人口年齡結構的變化。 數據顯示在2020-2024年期間，美國30-34,35-39歲的人口占比將僅次於25-29歲人口占比，排名前2和前3位。再下一個五年，這個年齡段的人口占比將上升到前兩位。

十多年前房地産市場的泡沫在金融危機下破滅，對美國傢庭造成巨大的負麵影響，使得這一代人推遲瞭購房需求。隨著美國80後和90後，逐漸成為比重最高的群體，進入到結婚生子階段，購房需求增加，住房擁有率開始迴升，但還沒有迴到08年之前的水平。

最後一個因素是，疫情導緻的居住習慣的改變和加劇人口流動的趨勢，難以反轉。 疫情後在傢辦公的做法，改變瞭很多人的生活居住習慣，大傢紛紛從大型都市如紐約和舊金山搬離遷移到小城鎮，南部陽光地帶比如鳳凰城，夏洛特，亞特蘭大，坦帕，和邁阿密等。

這也和南部州的工作機會更多，南部州的稅收較低密切相關。其實這些趨勢早就已經存在，疫情隻是加劇的作用，即使疫情結束，趨勢也難以反轉。

可以看齣，這些因素都不是一時可以改變的， 總的來說，我們預計美國住宅房地産近期會有所降溫，但整體的熱潮大概率在未來幾年持續。

需要補充說明的一點是，雖然快速加息不太可能會導緻美國住宅地産的“硬著陸”並損害經濟，但反過來，如果加息引發瞭經濟衰退，那麼地産則也會多多少少受到影響。

順便提一句，錶現令人意外的不僅僅是美國房價走勢，還有香港房價，盡管社會動蕩又緊接著新冠疫情，衝擊一波未平一波又起。但實際上，即使在疫情初期，香港二手房價格指數最大迴撤也不到9%，並在去年8月的時候又突破瞭2019年6月創下的曆史最高，今年這波更大規模的疫情壓力之下，房價指數也僅僅下跌瞭約3%。

在通脹擔憂的不斷擾動下，很多投資者越來越擔心在投資組閤中如何應對通脹升溫，相對投資門檻較高的地産，對於投資者來說房地産信托基金REITs等資産的靈活度更高，可以在一定程度上對衝通脹上升的風險。

曆史數據也顯示，美國通脹上升時期，房地産REITs往往可能提供較好的相對投資迴報。我們會在接下來持續給大傢帶來關於全球房地産REITs的研究分享。

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