作者：子非魚01鄭州齣台係統性救市文件的時候 本號就說過 救市新高度！中部人口流失第二城，齣大招去庫存瞭 - 趣味新聞網

作者：子非魚

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鄭州齣台係統性救市文件的時候，本號就說過，目前的樓市環境下，必然會有更多的城市跟進。

果不其然，湖北省孝感市近日齣台組閤拳救市，成為鄭州之後又一個係統性救市的城市。

孝感齣台組閤拳的意義在於，將三四綫城市的就是力度，提升到瞭一個新高度。

孝感，傳說是因孝子董永賣身葬父而得名。孝感毗鄰武漢，是武漢都市圈的成員。

近日，孝感市住建局、財政局、教育局等7部門聯閤印發瞭《關於促進孝感中心城區房地産市場平穩健康發展的通知》 ，在公積金、契稅補貼等方麵，進行瞭全麵放鬆。

《通知》提齣：

第一，免契稅。對購買麵積不超過144平米的新建商品住房，給予購房契稅100%補貼。

第二，放寬公積金貸款對象。取消公積金貸款對象戶籍地限製，符閤公積金貸款條件的繳存職工，均可申請住房公積金貸款。

第三，非戶籍享受與戶籍同樣的公積金貸款權利。首套房的首付比例調整為30%、二套房調整為40%。

第四，對購買新建商品住房的，達到商品房備案閤同約定的交房日期，享受市民同等義務教育政策。

前麵三條，都是直接調動購房需求的政策。

第一條是直接減稅，按照目前契稅1.5%的稅率計算，假如某人現在在孝感買一套總麵積在144平方米之下，總價80萬的房子，可以免交1.2萬元的稅。

第二條與第三條則是直接打開瞭非戶籍人口的公積金購房通道，還是相當吸引人的。畢竟公積金貸款利率要比商業貸款的利率少2個百分點左右。

第四條意味深長，其實是為一些爛尾 降低風險的。也就是說，買房人隻要買瞭房子，等到備案閤同約定的交房日期，無論開發商有沒有交房，購房者都可以享受該房子的學區房權利 。

這一招打掉瞭很多人不少 顧慮。

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孝感一整套救市動作，對於這樣一個四綫城市來說，不可謂不大 。

但效果如何， 還有待觀察。畢竟，當下的三四綫城市，麵臨著一個共同難題，那就 是庫存高企。

近日黃qifan在一則節目訪談中透露瞭一組數據，他說截止到去年，開發商手中造好的一年以上沒賣掉的房子 有6億平方米。

在城市化放緩的當下，在三四綫城市麵臨人口流失的當下，像孝感這樣的人口流失，庫存高企的城市，房子賣給誰 ？

供應遠大於需求之下，再加上貨幣棚改早就熄火，孝感的房價早就有瞭下跌衝動。去年的信貸全麵收緊，終於成為壓塌孝感樓市的最後 一根稻草。

數據顯示，孝感去年下半年房價開始下跌，全國房價收跌8.24% ，在整個湖北下轄的城市中，跌幅第一。

正因為領跌，所以孝感去年還齣台瞭限跌令，命令房價跌幅不能超過10%。

但麵對高企庫存與人口流失的供需矛盾，豈是一則限跌令能夠收得住。

目前 孝感的庫存有多大，人口流失又有多嚴重？

孝感市住建局披露的2020年數據就顯示，當年的新建商品房待銷售19981套 。去年市場整體冷場的背景下，庫存進一步增加。

數據顯示，截止到2021年10月份，孝感市商品房庫存20570套 。

截止到2021年10月份孝感市商品房庫存

按照銷售速度計算，去化周期高達20個月，遠高於住建部規定的12個月 消化周期安全警戒綫。

如果孝感是一個人口流入充足的城市，那風險係數相對小一些，但巧的是，孝感人口 持續流失。

根據去年披露的第七次人口普查公布顯示，孝感市過去十年常住人口減少瞭54.81萬人 ，是武漢下轄的所有城市中，人口流失最嚴重的城市。

製圖：城市財經；數據：各城市統計局

庫存高企，人口流失，孝感左右為難之下，隻能發動係統性救市，刺激需求，托底救市 。

但當下的樓市內部環境與外部環境，對於效果會 大打摺扣。

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孝感市存在的問題，並非孝感特有，而是當下很多三四綫城市遇到的難題。

剋而瑞披露的最新數據顯示，截止到2022年1月份，被監測的100個城市庫存量達到瞭6.2億平方米。

其中66個三四綫城市庫存量閤計2.7億平方米。

按照當前的銷售速度，三四綫城市整體去化周期高達21.09個月，整體去化周期遠高於12個月警戒綫。

具體到城市方麵，全國商品房去化周期在30個月以上的城市有20個，其中大部分是三四綫城市，個彆是二綫城市，去化周期從長到短分彆為：

防城港、銅陵、大連、梅州、連江、寶雞、煙台、北海、來賓、欽州、蘭州、福清、嘉興、長春、日照、惠州、濾州、呼和浩特、汕頭、淄博。

當前很多三四綫城市都麵臨著去庫存難題，所以，在鄭州、孝感之後，也必然會有更多的城市，開啓係統性救市，開啓更大力度的救市。

對於有人口增量的二綫城市來說，或許還能救得起來，能夠奏效。但對於大多數三四綫城市來說，夠嗆。

人口流失的背景下，即便刺激需求，又能調動多少？