一綫城市放鬆限購 二綫城市放鬆調控！兩會之後洛陽樓市該怎麼走？ 一綫城市放鬆限購，二綫城市放鬆調控！兩會之後洛陽樓市該怎麼走？ - 趣味新聞網

去年年底很多洛陽人不敢買房，一直在觀望，問他為什麼觀望呢，他說今年3月要開兩會，要看兩會齣台什麼政策之後再買房，如果繼續打壓房地産，就再等等，如果開始救市，就趕快買。現在兩會對樓市已經定調瞭，兩會明確提齣要“支持商品房市場更好滿足購房者閤理住房需求”和“因城施策”，什麼意思呢？看完下麵的文章，你知道今後幾年洛陽的樓市怎麼走瞭！今天的文章雖然長，但是建議你一定要讀完。

3月8日 星期二

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限行尾號：2和7

專車免費接送，專傢指導買房

記得2016年兩會的時候，曾提齣要“完善支持居民住房閤理消費的稅收、信貸政策，適應住房剛性需求和改善性需求。”

之後各地zf開始大規模救市，在全國範圍內開展瞭轟轟烈烈的去庫存、貨幣化安置運動，而洛陽也從2016年開始救市，首先是補貼契稅，之後是降低首套房首付比例，降低二套房首付比例，利率打摺等，記得2016年年初，我當時去看瀛海19城，當時的價格是5100元/平，但是當時感覺洛陽的房價可能會降，就沒有買，過瞭兩個月再去，售房部已經漲到瞭5300元/平，當時感覺過瞭2個月纔漲瞭200元/平，肯定是套路，絕對還會再降下來的，也沒買。再之後等到瞭7、8月份再去看的時候，已經漲到瞭7300元/平，那時徹底著急瞭，意識到房價真的漲瞭，但是已經晚瞭。

現在，瀛海19城的二手房早已經突破瞭10000元/平，如果2016年入手，5年時間，能翻一倍。

兩會定調：滿足閤理住房需求，因城施策促良性循環

3月5日，十三屆全國人大五次會議開幕會在北京人民大會堂開幕，政府工作報告齣爐！

關於房地産，有這麼幾個關鍵詞――

1

房住不炒

今年政府工作報告中有關房地産部分內容隻有109個字，對比曆年政府工作報告有關房地産方麵的錶述，2022年政府工作報告相較於2021年有所減少。但核心仍在於堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。

錶：2016年-2022年政府工作報告關於房地産內容錶述

政府工作報告提齣，保障剛需、滿足改善，因城施策落實穩地價、穩房價、穩預期。比如，鄭州、昆明等壓力城市，已於近期相繼放鬆房地産調控，預計弱二綫以及三四綫城市或將跟進放鬆調控，引導房地産交易逐漸恢復正常化。而核心一、二綫城市仍需堅持調控目標不動搖、力度不鬆勁，並嚴堵政策監管漏洞，短期內“四限”調控仍將從緊執行。

2

因城施策

報告明確提齣要“支持商品房市場更好滿足購房者閤理住房需求。”

這與近期政策一脈相承，2021年12月開始，各種政策、會議上不斷提齣：要滿足閤理住房需求，即剛需首套房、改善性住房按揭需求。

因此調控政策在保障剛需的同時，改善性住房需求也是關鍵。

而本次兩會上還提齣要 “更好” 滿足閤理住房需求。

雖然沒有直接鼓勵或刺激，但誰都能看齣來：高層對於政策的尺度在逐漸放寬。

那麼，如何做到更好滿足需求？

會議上強調“因城施策促進房地産業良性循環和健康發展”。

從去年開始，有關房地産市場的調控政策逐漸從國傢掌舵的“廣、大、全”轉變為地方下發的“更準、更細、更密集”。

近日，佛山、南寜、鄭州、青島、重慶、南通、寜波等頻繁發布新政。

這些城市政策放鬆，與兩會的定調也完全一緻：要麼是降低門檻，支持更多剛需買房，要麼就是放開限售限購，支持改善的置換。

從本次兩會上提齣的兩個關鍵詞“因城施策”“更好滿足居住需求”，基本上可以確定，2022年的上半年，對於樓市，尤其是商品房市場應該是一個春天。

或許其他地方政府也會陸續齣台放鬆措施，繼續激活整個市場的熱度。

3

租購並舉

今年兩會再次強調建設保障性租賃住房，提齣探索新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設。政策支持下，預計2022年保障性租賃住房將迎來爆發式增長。

”新模式“具體而言，加快構建以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有産權住房為主體的住房保障體係，“十四五”期間將著力提升保障房覆蓋率，重點解決新市民、睏難群體住房難題。

近日，有關租賃住房的相關政策也在不斷落地！

可以預見，保障性租房的市場一定會增加，未來，可能會成為新發展模式的重要方嚮。

4

城市更新

本次兩會上提及的城市更新，是放在“擴大內需戰略”部分中。

原文如下：

重點關鍵詞：有序推進城市更新、再開工改造一批城鎮老小區。

隨著相關政策不斷落地，各地支持力度也在不斷加大。

5

擴大新增貸款規模

跟房地産相關的兩個重要部分，本次兩會也有提及：其一是人口，其二是金融。

錶明中國發展速度很快，住房需求還在，城鎮新增就業人口每年還能超過1100萬。

在貨幣政策方麵，政府工作報告提法：

目前多個二綫城市房貸利率來到曆史最低水平，且放款速度加快。預計，年內市場降息降準仍有一定空間。

（1）房地産調控方嚮：“房住不炒”，因城施策，支持商品房市場更好滿足購房者的閤理住房需求

“房住不炒”總基調不變，“三穩”目標不變。樓市的大起大落均不是穩定的錶現，當前房地産市場仍處深度調整階段，房價麵臨較大下行壓力，部分城市房價跌幅較大，市場預期不穩。在“穩”的目標下，中央對以往過度執行的政策進行糾偏，強調對閤理住房需求以及閤理資金需求的支持。地方全麵落實因城施策，今年以來超40城齣台穩樓市新政，其中不乏鄭州、青島、廣州等一二綫城市，促進剛需和改善需求釋放。但從政策效果上看，購房者置業信心尚未恢復，多數城市市場活躍度仍顯不足。

預計“兩會”後各地全麵落實因城施策節奏將加快，尤其是改善需求端政策，促進市場信心恢復。本次兩會政府工作報告進一步提及“支持商品房市場更好滿足購房者的閤理住房需求”，購房需求仍需得到滿足，“因城施策促進房地産業良性循環和健康發展”。此前一天，銀保監會、央行發布通知加強新市民金融服務，強調“因城施策執行好差彆化住房信貸政策，閤理確定符閤購房條件新市民首套住房按揭貸款的標準，提升藉款和還款便利度”，住房信貸支持力度有望進一步加大。

從以往市場情況來看，需求端政策短期有效性更強。除個彆限購極嚴格的一綫城市外，總體上政策對市場的有效性由強到弱依次為：限貸放鬆（降首付降房貸利率）限購放鬆降交易稅費等。預計兩會後或將有更多城市加快政策調整節奏，尤其需求端政策發力將有利於打破當前地産僵局，其中結閤人口（政府工作報告中提到實施三孩生育政策）、人纔政策的住房政策仍有較大釋放空間。

（2）租購並舉，加快發展保障性租賃住房，將是新發展模式的重要方嚮

今年兩會政府工作報告再次提及“加快發展保障性租賃住房”“堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設”，充分體現瞭國傢對於保障性租賃住房的重視程度。近年來，中央多次在重要會議或文件中提及保障性租賃住房，發展保障性租賃住房已成為住房製度建設的一項重要內容。

圖：保障性租賃住房相關政策時間綫

隨著中央配套政策的不斷落實，地方政府亦在紛紛跟進，截至3月4日，已有逾50個省市齣台瞭保障性租賃住房的相關實施意見。與此同時，多個城市發布瞭“十四五”期間保障性租賃住房的籌集計劃，全國40個重點城市規劃籌集保障性租賃住房650萬套（間），其中2021年已籌集94.2萬套（間），2022年全國計劃籌集240萬套（間）。

3月4日，銀保監會、央行發布通知，強調“支持銀行保險機構通過參與保障性租賃住房試點、助力政府部門搭建住房租賃綜閤服務平台等方式，推動增加長租房源供給，完善住房租賃市場供應體係。支持商業銀行依法閤規為專業化、規模化的住房租賃企業提供信貸支持，降低住房租賃企業資金成本，助力緩解新市民住房壓力”。在中央和地方的高度重視下，保障性租賃住房的相關配套政策持續完善，特彆是金融支持政策的齣台，有利於帶動市場化主體的參與積極性，有利於增加租賃住房供給量。

（3）有序推進城市更新

大力推進和實施城市更新，為企業提供新的發展機遇，城市更新或是行業新發展模式的重要探索。2021年以來，中央近10次錶態支持城市更新或直接齣台相關政策，城市更新首次被寫入2021政府工作報告，今年兩會政府工作報告再被提及，城市更新已升級為國傢戰略，城市發展已經進入瞭城市更新的重要時期。隨著城市更新相關配套政策不斷落地和實施，各地在鼓勵市場主體參與方麵、相關的規劃和資金等方麵的支持力度不斷加大，企業城市更新業務拓展機遇也明顯增加。

“防止大拆大建”，企業城市更新業務模式亟需轉變。但值得注意的是，2021年中央城市更新政策也提齣瞭“防止大拆大建”。在大的政策基調下，城市更新將逐步進入到漸進有機更新階段。企業作為城市更新的重要載體，傳統的城市更新業務模式也將麵臨轉變，由傳統的“開發方式”嚮“經營模式”轉變。

錶：21個城市更新試點城市（區）

從城市的角度看，一綫以及部分熱點二綫城市，尤其北京、上海、廣州、深圳、廈門、杭州、南京、成都、天津、武漢等，具有城鎮化進程快、二手房市場占比高、土地開發強度大、産業更新迭代快、房價水平高、房地産市場發展較成熟等特點，城市更新需求更加旺盛。

一綫城市也放鬆限購瞭？

調控放鬆再次突破！？ 這次是一綫：廣州！

昨天一大早，廣州本地自媒體“廣州房姐”爆齣， 廣州花都調控放鬆，外地戶口不需要五年社保，隻需一份花都的勞動閤同即可買房！

在廣州，隻有從化和增城是不限購的，南沙和黃埔之前有過短暫的放鬆期，但是2021年全部都收緊瞭。

花都呢，我記得在之前就有留一個“人纔綠卡”口子，隻要有人纔綠卡和花都的勞動閤同也能買房，但就是不能貸款。

但今天早上“廣州房姐”和住建局核實瞭， 隻要有勞動閤同就能購房，同時貸款也能批下來瞭。

不過尷尬的是，下午時分，網易房産緻電花都住建局瞭，得到的迴復卻是： 限購並未鬆動，沿用去年4月全市收緊後的人纔政策。

到底哪個纔是真消息。？

我今天早上和下午多次撥打花都住建局的電話，也許谘詢的人太多瞭，電話一直未接通。

不過廣州的自媒體朋友私下和我說，消息是真的。

畢竟一綫放鬆調控是很敏感的，所以即便是放鬆也隻能私下執行，不敢聲張。

其實變不變，這段時間實際操作起來就會知道瞭。

如何看待這個鬆綁政策呢？

“既小又大”！

我覺得應該要從廣州和全國兩方麵來看。

對於廣州來說，這個政策力度如果是真的，那其實也是“很小”的。

在一綫城市中，廣州的調控是最鬆的，增城和從化一直都沒限購，關鍵是這兩地方房價一直都很穩定，即便不限購，房價也沒有齣現大漲。

而花都呢，情況也差不多，2021全年下來，廣州新房整體上漲11%，花都、從化、增城、白雲拖瞭後腿，整體處於下跌中。

除瞭本地剛需和在機場附近上班的人，在市區工作的白領一般都不會選擇花都。

不過有一部分在白雲北做小生意的小老闆們，他們社保時長不久，學曆不高，預算也夠不著市區，這項政策對於他們來說的確是一個利好，可以趁著政策寬鬆周期上車廣州。

但說句實在話， 這次如果確實放鬆瞭，對於廣州來說，最多就是給市場傳遞一些信心，實際利好並不大。

畢竟花都一直都不屬於廣州樓市熱點區域，即便放開瞭，投資客對這些地方也不感興趣。

花都也經常被拿到開刀，上一次放開還是在2019年的時候，那時是和南沙一起放開的，但是很明顯，南沙是漲瞭一波，吸引全國投資客蜂擁而上，但是花都卻沒什麼水花。

2020年廣州樓市之所以能夠迅速火熱起來，有很大原因是黃埔和南沙這兩個熱點區域給外地投資客敞開瞭口子，大量的投資客湧入，加上經營貸橫行，市場一下子就爆瞭。

如果僅僅是放鬆瞭花都的限購，隻能說政策微調。

至於後麵南沙黃埔會不會放開？

還要看市場的反應，市場如果已經迴暖瞭，那放開的可能性就不大。

如果迴暖不及預期，南沙放鬆的可能性還是挺大的。我記得上一輪就是南沙最先放鬆的。

最近這段時間， 廣州市場已經齣現迴暖跡象瞭。

首先是新盤集體收迴摺扣，有的甚至開始漲價。

二手房在去年年尾信貸放鬆後就開始逐漸迴溫，10―1月份成交連續升溫，不過離上半年成交量還是有差距。

2月份成交由於受到春節假期影響，基本癱瘓瞭，不具備參考性。

但隨著利率下調，政策利好不斷，尤其是指導價執行力度放寬，最近部分廣州業主已經開始漲價瞭。

根據中原月度業主報價指數顯示 ，2022年2月，業主報價指數上升至44.2%，環比大增8.8%。

之前那些降價的業主，春節迴來後就開始坐地返價，直接錶示“不賣瞭”。

現在的漲價其實並不算漲， 隻能說是價值修復。

去年市場不好，很多人著急換房願意降價賣，現在不過是恢復到之前的市場價罷瞭。

但是對於購房者來說，廣州的階段性底部暫時已經過去瞭，去年年末其實就是最好的上車時機，可以省不少錢。

現在很多筍盤要不被消化掉，要不已經漲價。

這意味著廣州樓市已經逐步恢復穩定，3月份的成交數據如果繼續迴暖，那接下來黃埔和南沙政策放開的可能性就不大。

否則市場很容易過熱，這並不是高層希望看到的。

不過廣州要是放鬆調控的話，對於全國來說， 這個參考意義就很大瞭。

一綫開始鬆綁瞭，說明瞭救市已經 從四五綫城市到弱二綫到二綫省會，最後一綫， 逐漸蔓延整個中國大地。

這個周末，很多人都在討論兩會對房地産的錶述，我覺得並沒有什麼新意，和之前的相差不大，大方嚮都是“穩”，支持居民閤理住房需求。

不過有的人說，兩會中提到的“因城施策”是未來的方嚮。

其實長期關注房地産的人應該知道，因城施策一直都存在，每次房地産行情不好的時候，因城施策就會被提齣來。

上一次頻繁提起還是2018年、2019。

這也算是一個信號，告訴各大地方， 可以根據自傢行情來適當放鬆。

但目前因城施策其實已經不夠精準瞭，比如廣州這一次傳齣來的則是 “因區施策”。

我覺得對於很多省會城市和一綫城市有很強的指導意義。

一些麵積較大的省會城市，樓市政策沒必要一棍子打死。

市區嚴格執行限購限貸政策，但一些郊區，本來人口經濟各方麵錶現就很一般，調控政策可以放開瞭，甚至適當給齣一些利好。

這一點在南方城市體現比較明顯。

比如廣州這一次，傳齣繼續鬆綁郊區，還有佛山非限購區首付下調至2成。

青島上周雖然也放寬瞭郊區的限售政策，但我覺得力度還是太小瞭，現在一綫都行動瞭，二綫沒必要遮遮掩掩。

現在的樓市環境和之前已經不一樣瞭，不是怕大漲，而是為瞭防止大跌。

何況兩會對房地産釋放的信號已經很明朗瞭！

隻要樓市“穩”住，政策可以適當發力，因城施策。

去年那些嘗試“闖關”失敗的東北城市，最近似乎集體啞火瞭，其實大膽行動沒問題。

兩會把今年的gdp增長目標定為5.5%，這個數據看似不高，甚至是中國近40年來的最低點。

但是要實現，還真的有一定壓力。

彆看去年增速8.1%，分季度來看，2021年前兩季度分彆增長高達18.3%，7.9%，而後兩季度則突然驟降，迴落到4.9%，4.0%。

後麵兩個季度的增速纔是目前中國真實的gdp增速。

想要保持今年全年5.5%的目標，壓力肯定是有的，加上如今很多地方疫情不斷，穩增長的戰略必然有壓力。

這個時候，不是說又要拉房價，而是房地産這個經濟的定海神針絕對不能拖後腿。

看來房地産稅又要放一放瞭！

又有強二綫放鬆調控瞭！

鄭州之後，青島被推上熱搜瞭！

昨天，青島房産圈都在刷屏一個重磅消息：

即墨打響政策放鬆第一炮，取消5年限售政策，房産證滿兩年就可以交易！市場風暴來瞭！

我昨天晚上纔看到這一消息，住建局下班瞭，也沒法求證。

今天一大早就打電話到青島住建局求證，住建局的人讓我打去即墨問，還不忘提醒一句，那邊電話已經打爆瞭，得有耐心，不然打不進去。

幸好皇天不負有心人，終於確認瞭！

消息是真的，即墨住建局給我的迴復是：

新房由拿證滿五年改為網簽後滿五年！

二手房滿兩年即可交易！

目前官方的文件還沒齣來，但是已經開始執行瞭。

會不會又是政策一日遊？

說實話，我覺得可能性不大，畢竟此時的政策環境和去年已經發生瞭360度的大轉變。

其實早在2020年疫情，青島就嘗試放鬆調控。

2020年4月，青島發瞭一個百日消費季房展活動規則，鼓勵剛需買房，在活動期間購房限售五年改為2年。

當然那一次時機不成熟，不僅青島，很多地方嘗試放鬆調控，但是最後下場都是一日遊。

但是今年明顯不一樣，菏澤首付降至兩成，鄭州放鬆限貸和限購都沒喊停，所以這一輪青島闖關，我覺得成功的概率非常大。

其實青島和鄭州一樣，樓市已經低迷瞭好幾年瞭。

青島上一輪房價製高點是2018年，當時整個青島為房狂，為房瘋，就像非典時期搶鹽一樣搶房。

2018年4月份，為壓住過熱需求，避免太紮眼，青島限售政策被迫升級到五年，按取得房産證的時間算。

至此，青島房價開始從高點迴落，甚至在2019年和2020年成為全國降幅倒數前十。

迴調瞭三年多，本來去年青島樓市開始有一絲迴暖的勢頭，但年中又被信貸收緊打迴去，下半年市場急速轉冷。

2021年全年成交，無論新房還是二手房相比2020年都迴落瞭。

市區的新房供給量不大，價格比較能扛，郊區全都打起瞭價格戰。

二手房方麵，貝殼的數據是除嶗山區和市南外，其餘4區二手房成交均價都有不同程度下降。

一直到今天，青島房價也沒有見明顯起色。

限售五年的政策實在是太狠瞭，因為青島是按拿到房本來算，如果是買期房的話，相當於七八年左右，你纔能再交易。

限售時間太長，一些正常換房需求也會被誤傷。

全國範圍看，青島的限售可以說比一綫城市的還狠，大部分一二綫都是限售兩年或者三年，即便蘇州，也隻有二手纔限售五年。

新房限售五年，不說投資客，即便是很多剛需也被誤傷瞭，畢竟很多年輕人都是先買小的，三五年後改善再換大的。或者先賣二手房，再換新房。

現在所有的流動性統統被限死瞭，不利於市場交易。

當然，這個政策放在2018年是閤適的，但放在現在就過於嚴厲瞭。

現在的青島市場屬於周期底部，政策環境也比以往更加寬鬆。

時機已經成熟，不光是即墨，青島全市放鬆五年限售，我覺得是指日可待的。

鄭州一下子放鬆瞭限購和限貸，現在青島僅僅隻是放鬆瞭一個區域的限售，我都覺得過於保守瞭，即便放鬆全城的限售改為2年都不過分。

鄭州在放鬆之前是由市長發話，給瞭明牌的。

青島即墨放鬆限售的消息，雖然沒有紅頭文件，但即墨住建局告訴我，今天開始執行瞭。

這段時間的青島市場，開始啓動瞭，有的新盤應聲漲價。

即便是一些大傢以往認為比較冷的區域，售樓處突然火爆起來。

西海岸新區西客站綠地某樓盤，上周四的售樓處現場，一個普通的工作日，看房買房的都非常多！

2月24日西海岸新區

2月25日西海岸新區

以上都是一些郊區的新盤，過往在大傢眼裏沒人要的新盤，最近售樓處人氣急升，大傢都在打探房價是否降價，準備上車。

二月份新房住宅成交數據雖然不如一月份，這裏春節有很大的因素。

分開每周情況來看，春節後，青島新房住宅連續三周上漲

（2月7日～13日）成交1003套

（2月14日～20日）成交1478套

（2月21日-2月28日）成交2267套。

如果接下來青島真的闖關成功，利好政策疊加市場迴暖，青島迎來小陽春是闆上釘釘的事情。

從2018-2022年，畢竟青島也積纍瞭四年的需求，加上現在新房在促銷，二手房也在降價，很多剛需都會趁機抄底上車，迴暖是正常的。

但也彆忘瞭，青島庫存大的客觀情況，所以我覺得青島這一輪迴暖，也會是明顯分化的行情。市區行情量價齊升，郊區價格很難漲。

和蘇州福州等南方城市不一樣，北方大部分地方的去化周期普遍超20個月。

我看迴2020年末的數據，當時青島的去化周期是25個月，庫存為3409萬平米。

時隔一年多，青島的去化周期降至23個月，庫存降瞭一韆多萬平米，為2039萬�O。

主要是下半年去化速度慢，纔導緻去化速度降低。

當然也要看每個區域的情況， 市中心的去化周期大多在12個月以內；即墨為15個月，膠州為28個月，去化慢就真的是因為庫存太多瞭。

如果接下來限售真的放鬆瞭，改為兩年，那麼郊區肯定還會有一大波炒房客拋盤離場，二手房甚至還會降價。

像即墨區、原膠南市、城陽、膠州這種供給量大的地方，估計二手房降價壓力還是蠻大的。

剛需可以趁著現在底部機會趕快上車，如果首付夠的情況下，一定要盡量買市中心，選擇新房供給量少的地方。

這些地方則要趁早入市！

昨天有讀者發我兩張照片，說央視主持人在報道鄭州“救市”政策的時候，笑容如沐春風，感覺風嚮真的變瞭。

我去年十月份就說過樓市今年將會迴暖，雖然後台罵我的人不少，但客觀事實就是這樣。大傢咋現在纔反應過來呢！

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