這是行業的黑鐵時代 但是對央企可能是個例外。在華潤發布2021年財報的當天 手握400億並購資金，華潤置地為什麼還沒開始“買買買”？ - 趣味新聞網

在華潤發布2021年財報的當天，雪球評論區一片贊嘆。有投資者錶示，華潤這份財報可以說是央企房地産開發商的天花闆，真正的優等生。

“比A股那幾個不知道好到哪裏去瞭。”

財報數據顯示，2021年，華潤置地全年綜閤營業額為人民幣2,121.1億元，按年增長18.1%。其中，開發物業營業額為人民幣1,838.6億元，按年增長17.0%；投資物業（包括酒店經營）租金收入為人民幣174.3億元，按年增長36.3%。

2021年，華潤置地每股股東應占溢利為人民幣4.54元，2020年同期為人民幣4.18元，同比增長8.7%；本公司每股核心股東應占溢利人民幣3.73元，同比增長10.2%。

營收利潤雙增長，華潤置地算是交齣瞭一份讓投資人非常滿意的答捲。

收並購融資款400億元，隨時可以買新項目

2021年，華潤置地在集中供地中大舉斬獲優勢地塊，更獲得瞭充分的並購額度，有投資人錶示：預計未來，華潤置地的業績可能還會有更高的增長。

業績的增長，跟企業體製有關，這也是華潤置地的優勢。在其它房企股價跌跌不休的時候，華潤置地、中海地産、保利發展等央企公司的股價一路震蕩上漲。

其實，房地産闆塊的分化，在2021年尾就已經開始瞭。

“在這輪行業發展裏，央企國企的優勢太大瞭。未來行業發展的大頭肯定是被這幾傢頭部央企拿走，這也是行業普遍看好這幾傢公司的原因。”有投資人嚮騰訊房産錶示。

央企國企的優勢，從各傢房企公布的2021年財報也可以看齣，以中海、華潤、保利為代錶的央企營收增長，各項指標均保持在不錯的水平。

在銷售端，根據國泰君安統計，以2021年五十強房企為基準樣本，央國企的銷售金融占比從2021年同期的32.7%提升4.6個百分點至37.2%，民企比2021年同期降低瞭4.5個百分點至60.1%。

更重要的是，依靠充沛的資金信貸支持，央企國企們能夠安心挑選資金鏈緊張的民企們擺上貨架的項目，更能在集中供地時安心掃貨。第二輪第三輪集中供地，央企國企成為大贏傢。

在業績發布會上，華潤置地管理層透露，除此前披露的招商銀行授予華潤置地及華潤萬象生活共230億的並購額度，集團目前總儲備收並購融資款400億元，隨時可以啓動收並購。

“這確實是行業的黑鐵時代，但我覺得對央企來說不是這樣。”上述投資人說。

毛利率下降，華潤如何穩定盈利能力

2021年，華潤置地的房地産開發業務營收為1838.6億元，按年增長17.0%。在兩韆億體量中錶現良好。

但是，行業下行帶來的衝擊也影響瞭華潤置地，原先在30%以上的優秀毛利率已經不復存在瞭。

“主要的原因是 2017、2018 年中國房地産市場高歌猛進時，帶來的高地價導緻毛利率水平下降和迴歸。”華潤置地總裁李欣在業績發布會上錶示，宏觀調控政策齣台帶來的量價下滑是重要原因之一。

他認為，未來房企整體毛利率水平將迴歸到 20% 左右或者 20% 以上。而華潤置地有能力將開發業務毛利率維持在 22%、23% 水平，算上投資物業對毛利率的貢獻，公司整體毛利率將保持在 25% 以上。

這一數據在行業中仍然保持著比較高的水平，可以看齣華潤在拿地運營上積纍瞭足夠多的優勢。而雙輪驅動下，商業對毛利率的拉動作用極為明顯。

年報顯示，2021 年華潤置地投資物業 ( 包括酒店經營 ) 毛利率達到 68.2%。其中，購物中心租金收入 139 億元，同比增長 38%，毛利率 74.1%；寫字樓租金收入 19 億元，同比增長 20%，毛利率 71.9%；酒店業務收入 16 億元，同比增長 43.9%，毛利率 11.1%，且平均房價超過疫情前水平，達到 1020 元每晚。

提升購物中心資産規模成為華潤置地接下來的一個重點工作。按照計劃，2022 年華潤置地將開業購物中心 12 個，年末在營購物中心數量達到 66 個，並在 2025 年將達到 100 個，總麵積 1200 萬平方米。

李欣錶示，目前公司在營購物中心有 54 個，儲備接近 50 個，" 儲備的項目在未來 4 年時間陸續釋放，可以滿足每年開 10 到 12 個。"

不提銷售規模，對收並購持積極態度

2021 年，華潤置地完成閤同銷售金額約 3157.6 億元，同比增長 10.8%；總閤同銷售建築麵積約 1664.90 萬平方米，同比增長 17.4%。

然而在發布會上，管理層並未給自己下一個具體的銷售目標，而是將保證利潤率放在瞭最重要的位置。

年報顯示，華潤置地 2022 年可售資源約有 5278 億元，去年流入約 2200 多億元，新增可售資源約 3000 億元。這批可售資源中 90% 以上分布在一二綫高能級城市，且住宅産品占比接近 70%。

華潤置地副主席兼首席運營官張大為在業績會上錶示，預期今年樓市整體會呈現前低後高的態勢，上半年市場會有復蘇，下半年會逐漸企穩迴升。華潤置地會根據具體市場情況細緻調整，包括不排除會在二三季度推齣大量新項目入市。

銷售方麵，華潤置地的總體思路是保銷售、保利潤。其中，新開盤項目要保利潤、保去化率；滯銷的項目要在保營銷同時保利潤；公建項目要積極拓展大客戶。

而在備受關注的收並購上，首席戰略官謝驥錶示，政府明確鼓勵央國企參與收並購。“就華潤置地來說，對於收並購也是采取積極的態度，一方麵提升工作的質量和工作效率，另一方麵是獲得瞭幾百億的並購貸額度，為我們進行收並購創造瞭條件。”

總裁李欣在投資者會議上錶示，" 無論是二級市場招拍掛還是收並購，必須要買對，不能買錯。必須要迴報達標，不能迴報不好，這是大的邏輯。"

華潤置地內部對項目迴報要求是控製在稅後利潤率 12% 左右。"（稅後利潤率 12%）可能也會有些彈性。" 李欣錶示，華潤置地 2022 年整體的投資策略還是要偏穩健。

對華潤來說，充沛的資金反而留給自己挑揀的底氣。在民企把優質項目擺在貨架上後，已經齣售拿下禹洲物業等多個重大標的的華潤，仍然要做一定掙錢的買賣。

作者：袁麗麗

編輯：艾樂

策劃：汪瑞傑