作者：瑞聯資信 | 首發：瑞聯資信平台微信公眾號模擬清算投後退齣的必經階段房地産業是一個資金高度密集的行業具有高投入、高成本以及周期長的特性。根據國傢統計局數據淺析房地産行業中的退齣模擬清算【瑞聯洞察】

發表日期 3/31/2022, 8:06:16 AM

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趣味新聞網記者特別報導 : 作者：瑞聯資信 | 首發：瑞聯資信平台微信公眾號模擬清算投後退齣的必經階段房地産業是一個資金高度密集的行業，具有高投入、高成本以及周期長的特性。根據國傢統計局數據，2019年我國房地産業占國內生産總值 .....

作者： 瑞聯資信 | 首發： 瑞聯資信平台微信公眾號

模擬清算

投後退齣的必經階段

房地産業是一個資金高度密集的行業，具有高投入、高成本以及周期長的特性。根據國傢統計局數據，2019年我國房地産業占國內生産總值約7%，如此巨大的資金需求，單單依靠企業自有資金難以完成項目開發，企業無法持續發展，故需要通過銀行貸款、閤作開發、收並購或者基金投資等各種方式進行的融資。而齣於多種因素的考慮，閤作或融資的一方往往並不實際參與到開發項目的最後實際清算，此種情形就有可能會涉及到模擬清算。

模擬清算的本質

分析項目開發利潤擬退齣轉讓價值

●什麼是模擬清算

模擬清算是指在尚未達到法定清算條件下，閤作雙方根據協議約定，按照事先達成一緻的邏輯、規則、測算模型，模擬未來實際進行注銷清算時的情況，並基於模擬的結果對項目公司的資産及負債狀況進行清理。也即是通過明確模擬清算退齣時點如何計算收入、成本、稅費等，以提前確認最終閤作各方究竟共有多少利潤（包括預期可以實現但尚未實現的利潤）可以分配，並進而考慮如何分配該等利潤（即退齣方案），以實現閤作方退齣。

●模擬清算的目的及實質

模擬清算最終目的是資金方退齣已投資項目時，分析項目開發利潤，估算擬退齣轉讓價值。

模擬清算實質是“算賬” ，即測算項目利潤，分配利潤。其核心公式為： 模擬清算淨利潤=銷售收入-開發成本-開發費用-稅金及附加 （包含增值稅、土地增值稅及所得稅等）；

若為股權投資形式，則 退齣收購價款=標的公司模擬清算淨利潤×持股比例+權益性齣資總額-以實際獲得的預分紅款 ；

若為股債結閤形式，則退齣收購價款=標的公司模擬清算淨利潤×持股比例+權益性齣資總額-以實際獲得的預分紅款+債務性齣資餘額（債務性齣資總額-已償還債務）+債務應收利息。

●模擬清算的關注點

模擬清算的核心邏輯在於收入的認定、成本的核算、以及稅費的計算與承擔方式 ，可能會模擬清算的結果往往偏差很大，因此工作中麵臨著非常細節且較為繁瑣的處理。

收入分為已售貨值和未售貨值，對於已售一般按照實際情況進行認定，基本無爭議。需關注的是未售貨值，若未售貨值拉高則對於退齣方有利，反之則對於項目方有利；同理成本的核算中若成本核算較低則對於退齣方有利，反之對於項目方有利；而增值稅、土地增值稅、所得稅等都離不開銷售收入、成本、費用、核算方式以及如何稅務籌劃等方麵，也是各方關注重點，這些方麵的歸集和核算方式都是容易引起爭議，處理好這些關鍵點，可保障閤作方順利退齣。

瑞聯資信

經驗與優勢

1.專業的技術團隊

模擬清算核心邏輯是算賬，但算賬期間涉及到銷售收入、價格評估、工程成本、財務成本、稅務知識等多個方麵，需要豐富的專業知識，我司擁有投資、金融、建築、規劃、測繪、工程造價、工程管理與谘詢、項目評估、數據分析、法務、財務等多專業組成的技術團隊，為模擬清算提供有利的技術保障。

2.豐富的項目經驗

瑞聯資信依托平台28年服務經驗，服務涵蓋投前盡調、投資策略谘詢、投資風險評估、投資全階段壓力測試、投後管理、營銷管理谘詢、工程管理谘詢、退齣模擬清算等，積纍瞭大量的項目經驗，2021年完成瞭位於浙江台州、四川眉山、河南周口等多個模擬清算項目，保障瞭模擬清算工作順利完成。

3.龐大的投後項目管理規模

目前我們投後監管涉及80多個城市，瞭解各個城市市場情況、政策情況、項目特點等，可以更加準確地核定項目收入、成本以及稅費，可以更好地處理模擬清算中的爭執點，為客戶提供有價值的解決方案。

4.熟悉金融機構交易結構

模擬清算是閤作雙方根據協議約定，按照事先達成一緻的邏輯、規則、測算模型，模擬未來實際進行注銷清算時的情況，而房地産閤作中有不同的閤作類型，基於閤作雙方或多方不同的閤作訴求，閤作模式十分靈活，故瞭解閤作方式是模擬清算的第一步。我司與諸多信托機構、資産管理公司等金融機構長期密切閤作，熟悉股權閤作交易結構，可大大提高工作效率。

5.熟悉開發商房地産開發融資流程

我司駐場服務全國諸多品牌開發商，完全熟悉各大開發商項目開發、運營管理模式，成本把控等，積纍瞭龐大的成本、運營、銷售數據，對於模擬清算中涉及到的貨值、成本、稅費等數據把握更為準確，使得模擬清算結果更加客觀閤理。

國央企服務

State-owned enterprise service

國有土地評估

項目開發過程評價

國有資産評估

項目開發後評價

國有資産盤活梳理

國企交易閤作模式谘詢

國有資産十四五運營規劃

項目投資可行性研究

國企投融資交易谘詢

績效評價

房地産評估

……

金融機構服務

Financial institution services

投前市場盡調

退齣模擬清算

投資可行性研究

資産評估

投資交易谘詢

房地産評估

投後駐場管理

土地評估

營銷監管谘詢

……

工程成本谘詢

政府機構服務

Government services

土地評估

社會穩定性研究

土地齣讓策略研究

績效評價

區域用地規劃研究

房地産評估

區域産業發展規劃研究

資産評估

一級土地整理谘詢

……

企業服務

Enterprise services

城市進入性研究

項目投資交易谘詢

項目投融資可研

土地評估

前期策劃定位

房地産評估

項目租售建議谘詢

資産評估

招商運營建議

……

産業發展規劃

瑞聯資信平台 是集資産評估、房産評估、土地評估、谘詢、數據科技為一體的綜閤服務平台，由 瑞聯資信、世聯評估、中瑞世聯、世聯資産、中瑞華建、華房數據 共同發起，總部設立於深圳，下設廣州、東莞、佛山、廈門、武漢、成都、重慶、上海、杭州、南京、北京、青島、海口、天津等分支機構，秉承 互通、開放、生態 的服務宗旨，連接投、融、管、退全鏈條中 評估、谘詢、投後管理、工程谘詢、工程財務監管、工程稅務籌劃、大數據監測活動 ，實現生態在綫，助力客戶資産保值、增值與管理創新，提供 覆蓋項目全周期、全鏈條的金融谘詢全場景 服務。

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濟南都這麼緊張瞭，竟還不忘賣地，也是醉瞭。今天一早，濟南今年首輪賣地正式開啓，掛牌32宗，約1579畝，總起始價153.22億，5月7日掛牌截止。此次賣地，涉及天橋、曆城、曆下、槐蔭等多個區域，盛福、醫學中心、大辛南、濟鋼、新東站等均有土地齣讓。盛福捆綁7宗，住宅223.8畝，起始總價超38億，位置相對不錯。曆城集中在大辛南、新東站和濟鋼，濟鋼片區也算是首次進入土地市場，並且一下就成為此次賣地的主戰場，11宗地，426畝，均為住宅，總價款近57億。而大辛南區則是第三次瞭，前兩次的流拍，.......

【長租視點】點評“房企年報新信號：管房更賺錢長租公寓迎曙光”

獲得優質資産、便宜資産，以數字化手段加以精細管理，通過供應鏈管理降低裝修成本，通過良好的産品和服務提升租金溢價是經營的關鍵。景暉智庫首席經濟學傢鬍景暉點評：欣喜的看到，龍湖和凱德置地都在大力發展長租房業務。龍湖冠寓作為開發商係最具代錶性的長租房品牌，在2021年實現瞭盈利，這對行業的發展無疑是一個積極的信號，會帶動更多的社會資金和市場主體參與長租房的發展。從龍湖冠寓盈利的相關情況來看，很大程度上得益於龍湖冠寓的數字化管理，以及背靠龍湖的供應鏈，降低瞭長租公寓裝修成本。這兩項一個是提升效率，.......

20城物業市場容量摸底，這座城市排在瞭第一位

疫情已成為物管行業的“試金石”。近期，上海、深圳、長春等地疫情勢頭依然嚴峻，部分城市均實行封閉式管理，物業的作用再一次被擺在颱前。經曆疫情大考後，物管行業或將迎來新的洗牌契機，物業企業價值整體趨勢嚮好。另一麵，物業闆塊資本市場仍在迴調，持續下挫已超半年之久，近期更是迎來“至暗時刻”，恒生物業管理指數下挫至曆史最低點3545點。過去一年，規模仍是主鏇律，行業總規模達到342億平，而企業在城市拓展方麵開始重視密度提升。基礎物業管理服務收入依然是基本盤，而物業費水平和可拓展的市.......

工程案例｜安徽誠翔建材・巢湖精品案例閤集！

安徽誠翔建材在混凝土抗裂防滲、無縫設計施工、大體積混凝土裂縫控製、剛性結構自防水等混凝土應用技術上，處於國內領先水平。攜手中建、中鐵、中冶等眾多國內一流建設企業，承建安徽省內多個重點標誌型項目，濱湖悅方購物中心、安徽省立醫院老年康復中心等地標性建築，以及閤肥錦綉龍川、蕪湖碧桂園、淮南山南國賓府等精品小區住宅等，在行業內享有盛譽，成為混凝土外加劑行業領創品牌。安徽誠翔建材巢湖項目工程案例分享�� 1 安徽巢湖新華禦府 1 /8 安徽巢湖新華禦府項目簡介：巢湖新華禦府是巢湖高.......

隻要40萬一套房？“房價下跌潮”開始瞭？三四綫城市還能買嗎？

當大傢的關注點聚焦在北上廣深這些一綫城市的房價更迭上時，一些小城市的房價正在悄悄發生變化有朋友私信來說，怎麼也想不到，老傢長三角的小城市的房價一直“穩中有跌”，現在甚至40萬不到就能買到兩室戶瞭。針對這樣的說法，我們特地在安居客上翻瞭翻，鎮江這個蘇南的地級市，的確還有不少40萬以下的房屋，而近一年來，房價的確也呈現著逐步走低的情況。作為長三角地區、尤其是蘇南核心區域的城市，房價都麵臨著這樣的挑戰，那麼其他城市呢？更多的三四綫城市怎樣瞭？ 01 悄悄“救市”的三四綫城市從今年年初起，.......

一次把混閤銷售和兼營行為說的清清楚楚！

一次把混閤銷售和兼營行為說的清清楚楚！隨著生産效率的提高，經濟模式不斷創新的同時也變得紛繁復雜，對於兼營行為和混閤銷售這兩個概念，很多納稅人總是模糊不清，有時候會産生不必要的稅務風險，為瞭讓大傢理解兩者各自的內涵，明晰兩者的區彆，今天咱們通過案例來理清~ 1 什麼是兼營行為？稅法規定：根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》第三條規定，納稅人兼營不同稅率的項目，應當分彆核算不同稅率項目的銷售額；未分彆核算銷售額的，從高適用率。根據《財政部國傢稅務總局關於全麵推開營業稅改徵增值稅試點的通知》.......

碧桂園：持續提升交付標準，以實際行動贏得口碑

2021年中，在東莞和深圳，碧桂園莞深區域舉行瞭一場為期兩個月的“全員交樓”行動，兩地共有7個項目順利交付。這場交樓行動，動員瞭多個部門近600名員工參與。這個做法是莞深區域的創新舉措，增派的人手也有效提升瞭交付工作的效率。在過去的一年，碧桂園纍計閤同交樓超過60萬套，作為國內房地産行業的頭部陣營企業，碧桂園高度重視開發項目的交付工作，通過強化客戶關係團隊力量，以匠心換安心，全麵提升購房者滿意度。站在業主立場給房子“挑刺” 去年的那場全員交樓活動中，包括産業園、産商旅事業部、成本管理部.......

工程案例｜安徽誠翔建材・宿州市精品案例閤集！

安徽誠翔建材在混凝土抗裂防滲、無縫設計施工、大體積混凝土裂縫控製、剛性結構自防水等混凝土應用技術上，處於國內領先水平。攜手中建、中鐵、中冶等眾多國內一流建設企業，承建安徽省內多個重點標誌型項目，濱湖悅方購物中心、安徽省立醫院老年康復中心等地標性建築，以及閤肥錦綉龍川、蕪湖碧桂園、淮南山南國賓府等精品小區住宅等，在行業內享有盛譽，成為混凝土外加劑行業領創品牌。安徽誠翔建材宿州市項目工程案例分享�� 1 安徽宿州市永濟花園 1/8安徽宿州市永濟花園項目簡介：永濟花園項目北至汴河.......

麯阜每周房源精選345期——買房子就上麯阜123

房源精選每周四更新敬請關注！瑞馬國風瑞馬國風小區一期項目占地麵積為47308平方米，總建築麵積141557.95平方米，主要包括地上建築麵積101711.96平方米：包括住宅建築麵積86736.70平方米；商業建築麵積13551.20平方米。小區容積率為2.15，綠地率為30.31%，建築密度27.48%。瑞馬國風項目以“國潮風”的設計風格，既莊重典雅保留瞭中式建築的精粹，又結閤西方建築的一些特點，不失現代感，將園林、院落與建築融為一體。 .......

實話說，廣州人有多久沒好好生活瞭？

每座城市，行走於“江湖”，總有屬於自己的標簽。而屬於廣州的標簽，就是生活氣息，有獨到的“煙火味”。曆來，廣州人以懂生活著稱。閑暇時喝上早茶，逛逛花市，那是獨屬於廣州人的精緻生活。即便是良藥苦口的涼茶，也能在廣州人手中變成咖啡一般的“冰廣式”。廣州早茶隻不過，如今說起適閤生活的城市，大多數人想到的是成都、青島、蘇州... 而廣州的生活，正在被快節奏的環境衝散。細想想，你有多久沒有靜下心來，享受那份曾經令人艷羨的“廣味”閑適生活瞭？曾經的得閑飲茶，如今隻剩下“唔得閑”。數據探究，.......

避雷！購房者關心的都在這

自2021年以來，“爆雷”成為開發行業的敏感詞，也成為購房者關注熱點。一聽“爆雷”，往往使得人心惶惶。那究竟什麼是爆雷？爆雷是對流動性危機的一種調侃。前期金融政策的支持，使一些房企資産負債率居高，市場下行，房企壓縮規模下短期債務到期，資金麵無法快速周轉，遂導緻債務違約或展期，以及平颱停業、法人跑路等問題。這也就是為什麼從2020年起央行、銀保監會等機構強調房企的三道紅綫不可碰，房企紛紛爭綠，保障資金流動性，以安購房者信心。（圖片來源於網絡，侵必刪）樓市關民生！強勢，首保交付負債影.......

杭州一樓盤延期交付，開發商拒絕溝通，樓盤施工現場質量堪憂！

01、前言 2021年房價上漲的節奏，和過去的房價上漲趨勢是完全不同的，用一個字來形容，那就是亂。沒有規律，沒有順序。一綫城市房價上漲的同時，二綫、三綫城市房價也都在同時上漲，停止上漲的時間甚至都是一樣的。現在的樓市，對於那些房産中介，還有已經被套牢在裏麵的人來說，迫切需要一些利好消息。就像深圳迴應二手房指導價的消息，很多人房産中介都把這個說成是深圳房價要大漲瞭，上海、北京房價都要大漲瞭。實際上，首先深圳住建局沒有在迴復中，說深圳的二手房指導價要上3%到5%，其次，就算深圳二手房.......

好消息！購買新建商品住房可提取住房公積金支付首付款啦！

好消息為貫徹落實省委“提高效率、提升效能、提增效益”行動，不斷優化辦事創業和營商環境，持續提升住房公積金服務水平，省住房和城鄉建設廳印發瞭《關於進一步優化購買新建商品住房職工提取住房公積金支付首付款的指導意見》（閩建金〔2022]1號），從4月1日起實施。根據《指導意見》精神，省直住房公積金中心製定瞭實施細則，省直公積金繳存職工可按以下流程材料辦理"購買新建商品住房提取住房公積金支付首付款”。一、適用範圍凡符閤以下條件的，購房職工（含共有産權人）及配偶可嚮省直公積金中心申請提取公積金.......

樓麵價3037元/㎡！泰州純新盤案名曝光！

泰州房産觀察觀地産，看樓市！談天說地，關注2021泰州樓市！政策詳解、購房大全、深度解析…… 公眾號該公眾號已被封禁泰州純新樓最新消息： 1、高港區〔2021〕20-1號商住地塊案名曝光！樓麵價3037元/�O！ 2、【2021】2-1號地塊批後公示齣爐！項目規劃建設商業街、1棟3F低層住宅，1棟5F多層住宅並且配建健身活動場地、地下停車場等。 3、【2021】9-3地塊三期批後公示齣爐！規劃建設住宅、零售商業用地、地下停車場、城市書房等。高港區〔2021〕20-1號商住地塊案名曝光！.......