北京章哥 房地産從業20年 京房迴憶036，富力城，北京第一代地王，雙井的標杆 - 趣味新聞網

北京章哥，房地産從業 20 年，通曉業內門道，我不做所謂的“專傢”，隻用二十年實戰經驗幫大傢答疑解惑。

本係列隻是迴憶，鈎沉北京20多年來的樓市片段。隨筆而已，既不映射現實，也不預測未來。樓市的曆史有點兒特殊，總能讓人感覺慶幸或後悔。

但這就對瞭，所謂普通人的生活，就是一次次的僥幸和錯失機會嘛。後悔也好，慶幸也罷，往事就在這裏。

一、

前幾天富力集團曝雷，連著有幾個問我交樓風險的，其中還有外地的項目。不好說，實在不好說。不瞭解人傢的財務狀況，誰敢說準話兒啊。當然，如果真瞭解瞭財務狀況，估計就更不敢說準話瞭。大多數高杠杆的房企現在都這種情況，刀尖上行走，希望能熬過去吧，要不然又是無窮無盡的麻煩。

今天又有個問富力城的，但問的是這裏為什麼案子這麼多？問得我一頭霧水，怎麼多瞭？說是媒體又曝光瞭一個案件，某中介公司員工兩頭坑，截留瞭上韆萬的買房錢賭博瞭。我倒是沒見過這案子，迴想瞭一下以前的，好像確實不少，曝光的就好幾起。

但這說明不瞭什麼，因為富力城太大瞭，140萬平米的總建麵，大概相當於四分之一的天通苑吧。雖然這裏的戶型大，戶數相對少，那也4/5000戶呢。這麼多人本來就事兒多，有錢人多的地方更是是非多，有點兒案子的新聞正常。

普通的小區一般也就幾百萬的案子，也就這種高價小區能動輒韆萬，從某種角度講都有吹牛逼的資格瞭。從側麵也說明瞭富力城保值挺好，業主裏有錢人多。

二、

富力城曾經有個案子在我看來挺丟人的，也就是北京當年號稱最大的黑中介案。

案子大概發生在2006年前後，正是房價開始暴漲的時候，富力城作為雙井的標杆，自然漲幅凶猛，早早的就破瞭萬。開始爆齣這案子還不是因為黑中介，而是類似於黑色社會的行為。論壇上有帖子，說富力城總有不明身份的人進進齣齣，穿著打扮和普通業主很不相同，一眼能認齣來。而且這些人還惹是生非，不光故意毀壞公共設施，甚至還調戲恐嚇女業主。

我看到這種帖子沒當迴事兒，還調侃瞭一下富力城的物業呢，甚至懷疑這些人就是物業雇來的。因為在幾乎同時期，富力城打業主的事件剛鬧的沸沸揚揚，沒主兒這又是物業的騷操作。當然那個年代打業主的事兒也多，東邊的九龍花園打的更狠，把業委會主任的眼睛都打瞎瞭，好像還不瞭瞭之。這就是當時的亂象，野蠻生長，甚至有人叫囂，不敢打業主的物業肯定做不好服務，也不都是什麼狗屁邏輯。

但富力城的事兒後來警方介入瞭，竟然是一群黑中介，當然不是房産中介，而是職業中介，幫人找工作的。隻不過這幫人隻收錢，不真正給找工作。也不知當時這幫人為什麼都要聚集在富力城，搞不懂。反正最大的一傢竟然在小區裏租瞭8套房，開瞭8傢連鎖公司，無論求職者進哪傢都是被騙，然後就是被暴力威脅，受害者連報案都不敢。

這種事兒其實到現在都存在，騙什麼介紹費、服裝費、培訓費、押金什麼的。隻要還有人還幻想找到錢多事兒少離傢近的工作，那騙子就會存在。當時我看瞭報道，其中被騙的最多的一個竟然要找的工作是保安，人傢承諾每個月8000，這小子就上當瞭。

我看瞭都覺得可笑，當年保安的正常工資也就2000多，憑什麼人傢給8000啊。年薪十萬到今天都算高的，十六年前的一個保安就想拿到，這不是找被騙呢嗎？

據說是騙子們在富力城盤踞瞭一年多，賺瞭上百萬。最多的時候一天就能掙兩三萬，專騙那些沒文憑沒經驗，長的難看但想的美的。錢少不要緊，人傻還貪婪就行，積少成多就都是騙子的菜瞭。

這件事兒之後應該是富力城開始瞭整頓，也正好趕上北京“工商14號令”發布，也就是民宅禁商令，嚴禁普宅小區再辦公，所以順勢就都給清除瞭。也幸虧當時整改瞭，要不然任由發展的話，肯定影響日後的保值。

三、

在富力城拿下這塊地之前，我根本就不知道有富力這傢公司，至少是沒什麼印象。粵派房企，基本都是被廣州的宏觀調控給逼著北上的。在此之前的珠江就是如此，在廣州不好拿地瞭，隻好來搶北方的地盤兒。

兩位老闆拿下廣渠門這塊地的時候正是2002年315的時候，31.5億，這就是北京房地産曆史上第一個地王的誕生。之後纔有瞭大興的第二代地王，順馳領海。第三代地王，廣渠門15號地，金茂府（當時叫中化方興）。

富力奪得地王的時候有個笑話，說這是南方房企看北京的開發商淨玩兒虛的，所以專門趕著“315”打假來瞭，連齣的價格都是“31.5”。

而且在當時參與競標的四傢企業中，沒有一傢北京本土開發商，也就是Soho勉強能算，但仍然是齣身海南。所以，這次拍賣會就已經預示著北京開發商的整體敗落。從此北京進入群雄逐鹿的時代，掀起瞭一場場的樓市爭鋒。到今天，有的升起，有的墜落。

當時房地産業內都在爭論這塊地值不值，北京開發商和南方開發商誰更精明誰贏瞭什麼的。我在網上卻看到瞭一篇評論，說這其實是標誌著北京東部老工業基地的徹底衰敗，是新時代CBD和房地産的強勢崛起。

我覺得有道理，從此之後到現在，北京人，尤其是新北京人，幾乎忘記瞭這些朝陽東部老工廠的存在。我也忘的差不多瞭，隻有偶爾走在老公房裏，纔能想起這些廠子曾經的輝煌。北重、北汽、北人、光華木材廠、化工廠、北起重……想當年能在這些大廠裏上班，那是何等的榮耀，是在街道集體小廠裏掙零碎錢的底層百姓們的夢想。我對這些工廠倒沒有太大的感覺，但聽小時候的朋友說起過，當年他的父母親友們聊起大廠，流露齣的就是五個字：羨慕嫉妒恨。

但沒落也是必然的，無論大廠小廠，隻要是非壟斷行業，基本上都在改開之後衰落瞭。這也甭討論什麼體製製度原因瞭，沒意思，反正是落後於時代瞭，必然被淘汰。

我記得這麼件小事兒，也能說明老國營工廠的一些問題。大概是1995年左右，我們公司招聘瞭個司機，北京人，對道路非常的熟悉，人也不錯。但乾瞭也就不到一個月吧，有一天忽然要請假，說是迴單位領福利去。我們挺奇怪，您怎麼還有單位啊，竟然還能發福利？

結果這哥們兒說瞭，他是北內的，正式工，但嫌工資低，所以乾脆齣來打工。也沒辦什麼停薪留職的手續，工人也辦不瞭，而是雇瞭一個人替他上班。我們都聽傻瞭，還有這種騷操作？但當時就是有這種情況，人傢自己不上班，找個願意上的替自己乾活，工資奬金全歸這個人（沒多少錢），福利歸自己，就這麼簡單。

不知彆人怎麼想，當時我是挺震驚的，國營大廠的管理竟然能鬆懈到這種程度，連工作崗位都能私下外包，那還談什麼質量和效率？

結果是老闆也不怎麼的聽說瞭這件事，立刻就把這人給開瞭。理由也很簡單，這不光說明北內的管理有問題，也說明這個人肯定是廠子裏不願要的，大概率是調皮搗蛋不好好乾活，所以領導索性睜一眼閉一眼，換個人來還好管理呢，至少不惹事兒。

這就是件小事兒，但也能體現齣當年這些國營大廠的衰落吧，甭管是原因還是結果，都隻能說明管理真的很混亂，甚至是無奈。工人簡直愛上不上，反正也沒多少活兒，更沒多少錢，全是混日子。最終隻能落得個廠子搬遷，甚至是被兼並破産，總之結局一樣，都是土地被賣掉，廠子變成新小區。

那富力為什麼要高價參與競標？其實很簡單，沒辦法。在此之前，北京的土地市場並不透明，大部分都是私下拿地，也就是協議轉讓。有直接從原産權單位手中拿的，比如Soho現代城就是從二鍋頭酒廠直接拿的。還有的就是從二手三手乃至十八手土地，這就是炒地皮的。甭管哪種情況吧，都需要兩個字“關係”，沒有關係連信息都得不到，有錢沒用。而富力剛到北京，沒有這種背景，又覺得等不起，所以乾脆在公開市場上博弈。哪怕貴瞭點兒也無所謂，還相當於做廣告瞭呢。

其實後來再看富力城的土地價格也不算貴瞭，2700塊錢而已，在當時隻要能賣到6000塊錢就肯定盈利。當時富力城開盤的時候內部價是6000多點兒，6200，幾乎是保本吧，不賠不賺。也有人說綜閤成本是6700，但這估計是計稅成本瞭。

到今天這裏隨便都是11萬左右，跟大盤走勢差不多，漲瞭不到20倍。而土地價格呢，那遠遠不止20倍瞭，今天如果雙井再推齣一塊地，10萬塊錢一平都有人搶著要，30倍都不止。所以說，房價上漲這些年，誰持有土地纔能賺的更多。

四、

富力在拿下土地之後就是招兵買馬瞭，而且還挺狠，直接把同為粵派房企，珠江在北京的操盤人謝強給挖來瞭。老謝在業內名氣極大，不僅成功開發瞭珠江駿景，在南三環賣齣瞭高價。而且還替硃老闆拿下瞭好幾塊地，立下瞭定鼎之功。他的強項就是拿地和營銷，而這對剛到北京的富力地産來說是最缺乏的，所以兩邊一拍即閤，謝強走馬上任。

之後的事兒就誰都知道瞭，富力又拿下瞭豆各莊雙橋農場的土地，富力又一城。雖然有些違規吧，但老闆是賺瞭大錢瞭。然後還有富力愛丁堡，白傢莊青年印刷廠的地，這更是賺瞭大錢。信然庭應該就和老謝沒關係瞭，因為他乾瞭好像也就一年多不到兩年。外界也說不清老謝到底為什麼離職，說什麼的都有。但在我看來，一個文人齣身的職業經理人，心中總會有詩和遠方吧，和純粹商人的老闆未必能誌同道閤。

不過老謝在富力城的營銷上確實做的很好，風生水起。從開盤之前就各種活動不斷，一年到頭的各種打摺促銷，搞的我都算不清楚什麼售價瞭。這就是人傢的目的，業內人都算不清，普通買房人就更糊塗瞭，那就稀裏糊塗的交錢吧。

而且老謝還和潘石屹當時聯手做瞭一筆大買賣，也就是聯閤采購。兩傢加起來200多萬的總建麵，那對哪傢材料商來說都是天文數字，肯定是拼命報低價瞭。僅此一項，應該就替富力省瞭不少錢。

其實老謝並不太懂工程，而富力有自己的天力團隊，在成本上玩兒的更精，是北方開發商無法相比的。僅僅從“抽筋”來說吧，也就是減少鋼筋量，至少北京的開發商直到2006年瞭還不太敢過分呢。而傳說南方房企能計算到毫厘之間，既不闖禍，又減少瞭成本。當然現在的開發商都玩兒的好著呢，在限價的大背景下，全都在摳成本。

我並不是說富力城的質量不好，而是說這是2003年後的常用手段瞭，彆的小區或許也會采用。因為那會兒的土地價格並不太貴，而工程則占瞭挺大比重。比如富力城的樓麵價2700，在當時已經是天價瞭。而四環外的樓麵價當時纔1000多，1500都算高的瞭。那建安成本呢，在哪兒都一樣，高層基本都2500左右，高檔的能到3000多，肯定比土地貴。那隻要每平米節約下100塊錢，100萬平米就是1個億啊，在當年是天量的利潤瞭。

2003年這種事兒不太多，主要是北京開發商太土，也就是沒見過世麵，不敢太過分。也搭著房子不好賣，怕萬一質量不好就更賣不齣去瞭。而非典之後房價開始上漲，老闆和設計師們也都開竅瞭，那就為瞭利潤鋌而走險唄。反正質量好不好的也都賣的齣去，錶麵工作做足就行瞭。尤其是一些保障房迴遷房，那質量，誰住誰知道吧。

五、

富力城在當年還發生瞭一些事，至少是對我很震撼的，那就是炒房客開始大量齣現。在此之前北京有炒房的，但不多，而且都集中在商鋪寫字樓和公寓市場，普宅的很少。尤其是1998年之後，普宅的價格變動不大，甚至還下跌呢，那炒個什麼勁兒啊？

可2003年之後不同瞭，房價上漲，聞到發財味道的炒房客自然齣現，大肆運作，到處興風作浪。最典型事件就發生在富力城，當時有個炒房客，本來是炒華騰園的，從4000多炒到瞭6000多，賺瞭不少錢。但富力城開盤之後，此人清空瞭華騰園所有的房子，全力買入富力城，前前後後據說買瞭50多套。

當時網上就有人宣稱，華騰園等小區的漲幅必定落後於富力城，所以一定要搶先入局。當時我也相信這說法，畢竟富力城做的確實好，北京第一個用樓書的小區，而且還有園林手冊，細節太到位瞭。但非說要超齣周邊太多，我是不太信的。

但這就是眼光差距唄，當時富力城和華騰園幾乎同等價格，相差無幾。但今天已經是11萬和7萬的差距瞭，假如當時都是100平的房子，那就是差瞭400萬的收益啊。此人買瞭50套，靠，不算瞭，太氣人，必須打擊炒房客。

其實投資更慘的是富力城旁邊的小區，廣馨居。在富力城買6200的時候，這裏也在6000左右。當時有人在這兩個小區中琢磨，都勸他買富力城唄，規模大品牌好。但這人貪圖二手房帶裝修，於是買瞭廣馨居。到現在這裏纔6萬多，差瞭快一半瞭。此人還是房地産業內的，前些年纔實在忍不下去賣瞭廣馨居，估計是天天看著富力城太膩歪瞭。

當然還有更慘的，馬路對麵的優士閣，70年的公寓。這裏和富力城是同一年的，隻是差瞭幾個月吧。價格肯定是比富力城貴的多瞭，8000多，商鋪更貴，25000。當時我還參加瞭一次推介會，聽人傢講的挺有道理的。從産品檔次，使用功能，稀缺程度上都對普宅有碾壓的優勢。那會兒甚至還承諾迴報率，年漲幅10%以上，租金迴報率最高15%。

這麼多年過去瞭，優士閣漲到瞭4萬，這升值率，不知道有多少業主哭暈在廁所瞭。去年還有個谘詢的跟我說，憑什麼這裏不能觸底反彈呢，如果抄底是不是就能賺大發瞭？我也說不好隻能問他一句：這房價的差額不是一次行情造成的，而是十多年纍積下來的。那問題就來瞭，如果時光能倒流，你準備到哪年去抄底？如果覺得之前這十多年都不算能抄到，又憑什麼相信現在就能抄到底呢？萬一地闆下邊兒有地下室咋辦，地下室下邊還有地獄呢。你以為到底瞭，但閻王爺說他的轄區有十八層，啥時候是頭兒啊？

六、

其實富力城也不算升值多高的，隻不過是在雙井闆塊內算不錯的瞭，比多數小區強。但和旁邊的首城國際比又弱瞭點兒，和金茂府豪宅比就差的更多瞭。但畢竟這裏的成績也不錯，算是很穩妥的瞭。

僅供參考。

隨便買房都能發財的年代過去瞭，隻有選對房、避開坑，纔能享受到資産升值紅利！