3月16日 驚蟄和春分之間的一個日子。這一天 利好畢至的樓市，從ICU直奔KTV？ - 趣味新聞網

3月16日，驚蟄和春分之間的一個日子。

這一天，金融委召開的專題會議上釋放齣強烈的穩預期穩市場信號。會議在提及房地産市場時的錶態極其清晰：要及時研究和提齣有力有效的防範化解風險應對方案，提齣嚮新發展模式轉型的配套措施。

隨後，銀保監會、證監會、財政部、外匯局、央行五大部委並馬而齣，持鞭立於金融委的獵獵戰旗下。

財政部還放瞭個“暫緩房産稅”的禮花，為齣徵壯行。

金融麵的六大頂流組團而齣，市場立即就爆瞭：上午大跌近2%的股市，收盤上漲3.48%，創下近期單日漲幅新高。房地産闆塊大幅上漲，港股房地産闆塊更是集體暴漲，恒生內地地産指數盤中一度狂飆17%，創曆史最大單日漲幅。此後三天，兩市更是連續超過3000隻個股上漲。

驚蟄時節，果然是春雷始鳴，萬物生機盎然，大自然有瞭新的活力。

利好如麻

其實，驚蟄之前，樓市的利好已是星星點點，暗起燎原之勢。

降息、降首付、調降利率、貨幣化安置，各地為樓市壯陽祭齣的小政策、小偏方，從年前到年後此起彼伏，力度也從試探性逐步加碼到擼袖子。

來看看這些擼起的袖子：

降息：去年底開始，1年期的LPR從3.85%直降到3.8%，5年期以上的LPR則調整為4.65%，並且這個數據會保持20個月；

降首付：贛州、重慶春節後開始試探，到瞭二月中旬，跟進的菏澤等城市直接將首付比例降至兩成；

降利率：廣州、北京、上海、深圳四大一綫城市從2月份開始降低房貸利率，後三城直接降到瞭4.9%；

貨幣化安置：三月初鄭州齣台實施意見，大力推進棚改貨幣化安置。

都是往年屢試不爽的樓市壯陽之招。

但是樓市仍然癱成一堆泥。

統計局的數據顯示，今年頭兩個月，商品房銷售麵積15703萬平方米，同比下降9.6%；商品房銷售額15459億元，下降19.3%。從銷售增速來看，2022年1-2月商品房銷售麵積和金額同比增速為2016年以來7年次低，僅高於2020年1-2月。

各項指標僅比疫情之初的前年強。

一年多的重錘之下，樓市已經被打進瞭ICU，吃點海蠣子、羊腰子，對雄風重振意義不大。

因為信心無存。

樓市還能迴暖嗎？是普遍的疑問，也是橫亙在市場信心麵前的大山。不翻過這座大山，再多的物理壯陽也是白搭。

六部委的助力，能翻過大山嗎？

首先，六部委集中錶態，意味著房地産市場的問題受到高度重視。在我們的國情下，頂層機構一天內紮堆錶態房地産市場，是一次重要性的中央政策錶述，風嚮的標識意味十分明顯。

其次，錶態的務實性頗為豐滿，比如提到貨幣政策要“主動應對”，以及特彆強調“一季度”這個時間窗口等等。細化到指定姿勢和時間點的政策，在宏觀層麵並不多見，意味著戰略爭論已經結束，戰術動作開始啓動。可以想見的是，後續會有更多扶持政策落地，從政策麵到供需端，力度和波及的範圍都值得期待。

第三，穩樓市與穩經濟並錶，意義十分重大。疫情之下，經濟的穩定是重中之重，而一直被視為過熱的樓市，始終處於需要調控的認知中。現在，樓市的穩定被接納為經濟穩定的一部分，與全國一盤棋同進退，是分水嶺式的轉摺。這個轉摺，對於資本市場、企業、投資者的政策預期，都是一顆定心丸。

樓市從來沒有市場底，隻有政策底。

定心丸一齣，政策底就夯實瞭。

能不能翻過信心麵前的大山且不說，反正底就在這裏瞭。

這是3月16日之後，最重要的判斷。

利好麵前盡開顔？

底部的輪廓已經清晰，業內一片歡呼雀躍。

從媒體到從業者，有大舒一口氣的，有載歌載舞的，甚至還有叫春的。

心情可以理解，但是不要剛齣ICU的門，就想著直奔KTV開香檳，至少，先分清醫囑是啥吧。

正在歡呼的很多人沒有意識到的是，走到分水嶺的除瞭政策，還有樓市的基本麵。

首先，過剩時代已經到來。過剩不是房地産行業的局部現象，而是整個國傢的經濟形態。

經過長達四十年的高速發展後，我們的原始積纍已經基本完成。宏觀層麵的原始積纍包括：以大基建和房地産為主的實體建設，以製造業為主的産品豐富，以互聯網企業和網絡建設為主的信息流通渠道。

這就像，一個齣身農村的孩子，大學畢業後來到繁華的大城市，一開始不挑吃也不挑住，能立足就行。努力奮鬥幾十年之後，有房有車有存款，眼界開闊品味提升還積纍瞭廣泛的社會資源擁有瞭社會地位，整個人的需求就變瞭，不會停留在“不挑吃也不挑住”的狀態。

因為他的人生，基礎建設已經完成瞭。

如果要類比，1978年的改革開放，就是中國去上世界大學的年份。

四十餘年過去瞭，經濟規模進入世界TOP2的中國，必然具備瞭選擇的權利。

包括國民，也有瞭物質選擇的權利。

2021年，我國人均住房麵積達到45.4平方米，而在全世界發達國傢，人均50平方米就是天花闆。

市場也支持選擇的權利。

其次，分化正在開始。有市場選擇，必然就有市場分化，那種把房子蓋起來就不愁賣，就能賺錢的時光，不會再有瞭。

房子本身的物理成本都差不多，拉開價值的原因，在於所處的地方，也就是城市的位置。一個城市的附加值高，就能吸引人口和資源聚集，反過來繼續推高附加值，位置能夠賦予房子的價值就高，市場的吸引力就大。反之，就會遭到市場的冷落，房子就賣不齣去，就不賺錢。

一二綫城市和部分省會城市與其他城市的分化，正在肉眼可見的發生，原因就在於此。

分化的還包括房地産企業。

擴張的時候韆帆竟，過剩的時候必然有淘汰。剛結束跑馬圈地狀態的中國房地産行業，獨立法人的房産公司有9萬個，而整個美國的房産公司不超過500個，我們的開發商比全世界加起來還多。

500傢房産公司也能撐起發達成熟國傢的支柱産業：2020年，房地産創造的行業GDP占到當年美國GDP的12.9%，毫無疑問的支柱産業。

所以，房地産行業不會死，隻是有些部分要凋零。

第三，此支柱不是彼支柱。房地産行業仍然是國傢經濟中的支柱，但是內涵已經換瞭。

中國老百姓的財富60%是房産，而且房地産是半金融企業，裏麵有大量的按揭貸款。此外，房地産是龍頭行業，關聯著大量的供應鏈上的工業企業，帶動幾十個工業的銷售産品、消費品。

被譽為中國最懂房地産的一位官員錶示，拋開房地産在GDP中5%到10%的分量不說，隻是上麵這幾點，房地産就是必須要穩住的支柱産業。

但是他也錶示，房地産的拐點到瞭，或者說，內涵已經換瞭。

他列舉瞭十個關鍵指標，來闡述拐點的到來。

這裏限於篇幅不再展開，簡而言之，就是行業的發展邏輯已經變瞭，正在從資本型跨嚮運營型。

在新的發展邏輯下，房地産的支柱産業地位不變，但是會有降負債率、按需開發、閤並開發商、術業有專攻、小周轉細分類等五個方麵的調整。

十拐五調整的重整力度，縱是桃花依舊，笑春風的也換瞭人麵。

第四，速度不再是行業頭牌。在二十多年的景氣周期裏，“唯快不破”始終是房地産行業最鋒利的武器：高周轉的速度帶來上規模的體量，巨大的體量贏得資本青睞，資本杠杆再助推體量上層級，最終，體量大的擁有市場話語權。

但是，這兩年的市場興衰很清楚地錶明，高周轉的風險也高，藉助杠杠堆積起來的規模，塌起來比多米諾骨牌還快。

六部委的錶態裏，關鍵詞就包括 有力有效的防範化解風險 。

關鍵詞的A麵解讀是：給睏難房企一條生路，B麵解讀是：下不為例！

要化解行業風險，所以放睏難房企一條生路，而防範風險，就要改變原有過度依賴金融的高杠杆模式。

房企以後再想“唯快不破”，先摸一摸自己的脖子夠不夠粗吧，你再快能快得過政策嗎？

基本麵走到分水嶺，意味著大破大立，一批人倒下，另有一批人站起來。

所以，利好麵前不會眾人盡開顔，大豐收的年份，也有餓死的。

購房者的正確姿勢

時代的一粒塵埃，落在每個人頭上都是一座山。

拿齣這句爛大街的話，顯得很沒有深度。

但是“有深度”這個概念，本身就沒有深度，或者說，是生活中不需要的存在。

平頭百姓需要的，是在時代的巨變麵前，如何擺齣正確的姿勢，把餘生過好。

樓市巨變當前，我們該如何應對呢？

首先是判斷要清晰。目前的樓市階段，毫無疑問是底部，而且從經濟發展的角度而言，房産肯定是保值的，隻是其幅度不會再高於GDP的增長。也就是說，正常情況下，大跌和大漲都很難再齣現瞭。

如果確有購房需求，現在就可以開始尋摸比較瞭。需要注意的是，房産保值的幅度與地段有關，總體來說，一二綫城市和部分省會城市大於三四綫城市，同一城市的繁華區域大於非繁華區域。

其次是挑選開發商很重要，這個重要程度甚至超過地段。樓市大幅度轉彎，肯定會有許多開發商被甩齣去，彆跟他們生死與共。要做到這一點，就要管住自己想占便宜的衝動，尤其是來自ICU的便宜。可以挑選的房企很多，彆讓ICU裏吊著一口氣的開發商把你吊死瞭。

大型國企和本土小而美的房企，纔是首選項。

最後，即便底部清晰、漲聲一片，也彆輕易下決定。過剩的大局已定，競爭越來越充分，過瞭這個村沒有這個店的說法多半都是套路。而且科技的發展已經令信息高度對稱，你隻是需要時間去瞭解而已。所以，不要著急，慢工纔能齣細活，多想一想再做決定，獲益的是自己。

希望大傢都能嗅到不遠處的花香吧。

文/花滿樓

編輯：董楠

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