發表日期 3/29/2022, 1:17:53 PM
住宅專項維修資金,又叫“公維金”(公共維修基金),是指專項用於商品住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。
共用部位,包括住宅的基礎、承重牆體、柱、梁、樓闆、屋頂以及戶外的牆麵、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設施設備,包括電梯、天綫、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
――《住宅專項維修資金管理辦法》
簡而言之,住宅專項維修資金就是樓盤的“養老保險”,所有權屬於全體業主。
按照目前有關規定,住宅專項維修資金在辦産權證之前繳交,新房交過瞭,二手房就不用交。
收費標準為當地住宅建築安裝工程每平方米造價5%至8%,由各地自行製定。
以福州為例,2015年以後登記的帶電梯的商品房收費標準150元/�O,不帶電梯的商品房、帶電梯的拆遷安置房、保障房收費標準100元/�O,不帶電梯拆遷安置房、保障房收費標準70元/�O。
也就是說,一套100�O的房子就要交0.7-1.5萬元。
福州房管局於2022年3月18日公布瞭去年的住房專項維修資金的使用情況。
其中,1315個小區2021年當年繳存金額為9.70億元,纍計增值收益1.60億元,纍計結存餘額90.37億元,纍計金額相當可觀。
從結存餘額的分布來看,不同小區的差異十分明顯。
大多數小區的賬戶餘額都在百萬元級彆,其中最多的200萬元以下的小區多為老破小或者安置房小區。
從結存餘額Top 10的小區來看,多為大型高層商品住宅小區。其中名城港灣二區、保利香檳花園、萬科金域榕郡花園位列前三。
排名第一的名城港灣二區,住宅套數多達6207戶,平均每戶結存餘額高達3.07萬元。
排名第二的保利香檳花園,住宅套數多達3984戶,平均每戶結存餘額高達3.22萬元。
……
小區積纍瞭這麼巨額的資金,實際使用率卻低得可憐。
根據福州房管局披露,2021年共有173個小區申請提取住宅專項維修資金(占比13%),纍計使用資金2885萬,資金使用率僅為0.32%。
再看國務院第七次大督查第九督察組在2020年9月對湖北省襄陽市的督察披露:
襄陽市從2003年開始收繳住宅維修資金,截至2020年9月,商品房維修資金銀行存款餘額13億元,房改房維修資金餘額1.2億元,共有411個小區使用瞭商品房維修資金3549萬元,有132個小區使用瞭房改房維修資金832萬元。
17年滾動繳存的住宅專項維修資金,實際使用率僅僅隻有3%。
住宅專項維修資金的使用率低,原因主要是提取程序復雜,需要取得住宅套數或建築麵積“雙2/3”的業主同意。
另外,住宅專項維修資金涉及的利益主體也多。業主――房企――物業公司――房地産主管部門,每過一手都多一層風險。
實際運作中,這套製度也齣現瞭資金被挪用、物業公司套現等舞弊問題,反過來逼得提取程序越管越嚴,惡性循環。
從業主利益最大化的角度來看,幾米君建議:
1、考慮到住宅存在質保期,住宅專項維修資金主要是供樓盤老化之後使用,資金也應該是當年使用,當年決策,當年繳交,不應該提前預收。
2、住宅專項維修資金來源除瞭業主徵收外,每年的小區公共收益(廣告、進場費、停車費、租金收入等)可按一定比例存入(例如70%)。
福州新榕金城灣小區,2021年住宅專項維修資金餘額6392萬元,但僅物業代收的公共停車費即高達200萬元。此筆收入經過業委會努力,已爭取迴業主手中。若可劃入住宅專項維修資金,也算是“取之於民、用之於民”,日積月纍,也可彌補不足。
3、在上位法沒有辦法改動的前提下,地方管理部門可針對緊急事項進行決策流程簡化。
例如,福州針對電梯、消防、給排水、屋頂、外牆等重大損壞可以通過緊急程序申請維修資金,把“雙2/3業主簽字同意”程序改為“未超過1/3業主反對即視為同意”程序,這是一個很好的突破。