繼續樓盤分析 今天來聊聊位於晉安東區的保利雲上 福州晉安東區保利雲上分析 - 趣味新聞網

繼續樓盤分析，今天來聊聊位於晉安東區的保利雲上，項目目前也開始瞭前期的宣傳，下麵看看。

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樓盤規劃

保利雲上：備案名（保利雲光公館），地處：福州市晉安區福馬路北側，恒宇國際公園旁

項目占地48畝，規劃7棟住宅，其中2棟限價商品房，有意嚮購房者需要注意，主推80-114産品。

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樓盤土拍

2021年9月8日，保利以限價17.13億元+搖號競得宗地2021-40號，溢價率15%，平均樓麵價21507元/�O，商品房指導價32000元/�O（由於可上浮0.15%，指導價32480元/�O）

地塊麵積47.79畝，容積率2.5，限高80米， 須配建2萬方限價商品房，按備案價70%銷售， 須建設2000�O全齡化養老設施。

分析：對於地塊而言，當時本來是純商地塊，不過土拍麵臨集中供地的調整，溢價率從30%下調到15%，同時競配建取消，官方就給地塊臨時增加瞭2萬方限價商品房，比例25%。

雖然年底的土拍很涼，不過本場土拍還不算差，由於限價有壓製，大部分地塊都觸發瞭15%的溢價，地塊雖然被限製，但是樓麵價依然達到2.1W。

地塊的指標不算太差，限高80米，容積率2.5，去年底和今年的土拍預告，限高80米的地塊，容積率已經高達2.8-3.0，不過地塊相對不規則，偏狹長，社區成型度也一般。

在地塊的上一場土拍，紅光村拍齣瞭高價項目，廈門建發以限價+競配公租房，成交樓麵價24221拿下，即目前君蘭和鳴。

可以說高成交，也讓這個區位更佳的地塊，競爭更激烈，隻不對比指導價3.2W，差價1W，雖然還有利潤，但是已經不算太多。

同時君蘭和鳴已經去化艱難，很明顯也沒太多承托。項目預計也評估瞭和鳴做改善的去化情況，定位成更貼閤區域客源的剛需産品，隻不過目前後嶼一帶也有不少剛需産品在售，競爭不少。

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戶型情況

80平米：三房兩廳一衛，包芯布局，三開間朝南，沒有過多空間浪費，亮點在80麵積段做三房，還能搭配寬陽台，目前東區在售新盤，80平也算少見，從購房門檻來說，更進一步降低。

89平米：三房兩廳兩衛，主流布局，三開間朝南，動靜分離，優勢在於搭配瞭寬陽台，劣勢在於主臥進深不足，無法設計L型衣櫃，導緻衛生間對著床。

114平米：四房兩廳兩衛，大麵寬布局，客餐廳一體，不過北側廚房非南開，加上客廳北側是衛生間，南北對流有一定影響，按目前市場主流布局，客餐廳南北，廚房右移，客廳搭配開放式書房， 目前看可能調整難度也偏大，與香悅110戶型類似。

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區位情況

項目位於晉安東區，距離2，4號綫交匯站650米，這是目前項目的宣傳重點，距離宜傢1.3公裏，東北側福興總院，北側福興工業區，城建配套比較一般。右側規劃九年學校，未來會有一定噪音。

雖然這裏也被宣傳為東二環，不過與真正的核心圈也是相去甚遠。目前唯一預期就是三創園的規劃發展，整體來說，除瞭地鐵特色，其他都比較一般。

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價格情況

雖然置業宣稱價格還沒定，不過指導價3.2W土拍已經給齣，按這個價格做個對比：

1、君蘭和鳴：配建公租房，精裝3.45W

2、首開香悅：配建公租房，毛坯3.2W

3、旭輝公元大觀：混閤安商房，優惠價2.7W

4、五建瑞嶼軒：混閤安商房，毛坯3.1W

5、恒宇國際公園：二手次新房，均價3.2W

分析：對於項目而言，最容易聯想到的PK盤，就是同樣位於紅光村的建發美的君蘭和鳴，但是從兩個項目的定位來看，客源定位並不同，雖然和鳴降低瞭門檻，但是依然是剛改起步。

對於項目而言，真正的競品是位於後嶼一帶的在售新盤，其中首開香悅是最大的參照物。

首開香悅，社區不大，配建一棟公租房，優勢同樣是地鐵，區位距離市區也更近，硬傷也不少，隔壁就是腫瘤醫院，周邊還有加油站。

項目按3.1W的價格上市，談不上誇張，不過開盤去化並不理想，目前網簽僅8套，可以說這個項目是目前整個東區最好的參照基點。

兩個項目産品一樣，連戶型都沒有太大差異，如果項目按3.2W開盤，區位並不如後嶼強，如今後嶼已經賣不動，項目價格如果更高，可想而知，去化難度並不小。

當然目前還有個參照物，就是隔壁的二手恒宇國際，掛牌高達3.2W，樓盤有個優勢，劃片鼓山苑小學，對口格緻中學鼓山校區，學區成績是晉安區頭部，當然整個晉安區教育都一般，可以說矮子裏麵拔高個。

不過對於項目而言，雖然是隔壁，但是劃片進去的概率並不高，需要多加注意。

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房企爭議

上篇說到融信最近爭議不少，對於保利，雖然沒有債務等爭議，但是近期在榕的項目也齣現瞭不少爭議。

首先就是在東二環與世茂聯閤開發的公園左岸，雖然目前風口全在世茂身上，不過保利也是操盤者。

最近又齣現保利天悅二期的投訴，被業主投訴作為改善盤，入戶門廳僅2.95米，品質與房價不匹配。

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樓盤總結

項目位於晉安東區，優勢在於地鐵優勢，戶型設計也貼閤主流，劣勢在於周邊配套相對一般，區位也已經靠近三環，同時配建限價商品房，未來對樓盤有一定壓製，目前整個區域的去庫存難度不小，上市壓力不低。

對於有意嚮的購房者，最好就是比對區域在售的同類型産品，建議等待價格有一定優惠再做考慮。

如果意嚮樓盤80的三房戶型，由於社區配建限價商品房，目前官方也對人纔房限製做瞭放寬，如果對於未來樓市並不看好，同時又意嚮該盤，不如在人纔房裏麵做考慮。

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題外話

這幾年東二環甚至整個東區，樓市都比較火熱，對於整個區域的最容易聯想到的房企，當初應該是泰禾，去年建發靠著養雲齣圈。

對於保利而言，2010年，最早在東二環開發，配閤去年拿下的兩幅地塊，如今保利在東區也算深耕。

從保利香檳國際，到聯閤開發的公園左岸，再到安商房保利和光塵樾，加上保利雲上，以及年底拿下的連潘地塊。

保利好像成瞭東區項目最多的房企，不過齣圈度好像沒有太高，對此大傢怎麼看？