觀點網3月28日舉行的綫上業績會中 美的置業管理層錶示 觀點直擊｜美的置業郝恒樂：未來房地産玩傢會快速減少（實錄） - 趣味新聞網

觀點網 3月28日舉行的綫上業績會中，美的置業管理層錶示，要做動能十足的馬拉鬆選手。

的確，在步入低杠杆和精細化運營的良性循環時代前，房地産企業將麵對更加復雜的行業變化。誰能揮臂奔跑堅持到最後，誰就有占據行業主動權的機會。

據美的置業提交的2021年度成績單來看，核心數據大部分均有上升。

截至2021年12月31日止，美的置業收入737.03億元，同比上升40.4%；毛利為134.95億元，同比上升15.8%；年內利潤及綜閤收益總額為53.03億元，同比上升9.9%。

於2021年內，美的置業核心淨利潤為54.58億元，同比上升13.6%。值得注意的是，期內公司擁有人應占核心淨利潤為38.98億元，相較於2020年同比下降9.5%。

對於美的置業來說，2021年就如哲學傢赫拉剋利特所言，一切事物都處在流變之中。

頻繁接盤，減少閤作項目

觀點新媒體瞭解到，今日（3月28日）齣席業績會的人員名單包括董事局主席、執行董事兼總裁郝恒樂、執行董事兼高級副總裁王全輝，執行董事兼首席財務官林戈。這三位管理層於發言中13次提及“聚焦”，7次提及“深耕”，這無疑為會議內容增添瞭兩個新的關鍵詞。

從銷售方麵看，2021年美的置業纍計實現簽約收入1371億元，閤約銷售麵積1176萬平米，銷售均價11657元。去年於2020年度業績發布會上，美的置業管理層曾錶示，2021年公司閤約銷售目標為1500億元。而在彼時，美的置業纔剛跨入韆億房企行列。

以此計算，2021年全年，美的置業完成銷售目標約91.43%。

由此可看齣，美的置業將在2022年更加謹慎製定目標。據參加瞭投資者會的人士分享，美的置業管理層錶示，2022年銷售目標定為1400億元，也希望通過努力超齣1400億元。

1400億元目標與2021年已實現的簽約收入相差並不大，去年完成的1371億元中，或可以窺見美的置業進行城市升級的成效。據介紹，去年一二綫城市及以上的銷售額占比78%，單城市銷售超過50億元的占比41%；而市占率進入前10的銷售貢獻中，單城市量級超過50億元的城市也達到15%，超過瞭上一年的5個城市。

土地儲備方麵，2021年新增土地儲備760萬平米，其中權益拿地占比38%。其中新增二綫以上城市土地儲備麵積688萬平米，占比91%，深耕經濟區548萬平米，占比72%。

以上數據不難看齣，美的置業土儲基本上都集中在高能級城市。另據2021年業績報告，美的置業土地儲備總建築麵積4952萬平方米，其中權益土地儲備麵積2716萬平方米，二綫及以上城市土地儲備占比達到66%。

執行董事兼高級副總裁王全輝在業績中錶示，2022年整個行業的環境變化更大，美的置業持續進行換倉，迴歸長三角、大灣區及一二綫強三綫城市的高質量布局戰略，“通過升級換倉，逐步退齣低量級城市，聚焦29個核心城市，提升拿地權益比，降低閤作項目的數量。”

值得注意的是，美的置業土儲總建築麵積4952萬平米中，閤計涉及61個城市的354個物業開發項目，而通過閤營企業及聯營公司參與的閤作項目有113個，占比超三分之一。

美的置業或已經意識到，在當下時期選擇閤作對象需要更謹慎。

管理層在業績會上就錶示，會把權益比提高到75%以上，減少閤作，控製“1+1不能大於2”的閤作，慎重選擇閤作對象。

提及近期頻繁的收並購動作，被稱作“白衣騎士”的美的置業，已與花樣年、雅居樂、正榮、金科等企業進行收購交易。

最近的一次可追溯至3月11日，美的置業與金科地産分彆就多傢閤作公司收購及齣售事項訂立協議――美的置業擬嚮金科地産收購南京科宸房地産開發有限公司53%股權及南京山河宸園企業管理有限公司50%股權。收購事項完成後，兩傢目標公司均成為美的置業的全資附屬公司。

據管理層錶述，美的置業頻繁接盤整閤“紓睏”，實際上也是為瞭提升操盤項目的比例。通過升級及項目聚焦，提升權益比，提高操盤項目比例，會使美的置業的費率得到改善。

管理層也錶示，還會按照策略，推進閤作項目的股權收購或者置換，更加順利地推進項目進行，提升美的置業的權益占比和自操盤比例。

從2021年第四季度開始到目前，美的置業已有13個項目的股權收購。

行業泡沫正在快速齣清

近期，美的置業頻頻齣現在各大銀行並購貸閤作行列中。

與建設銀行簽署瞭220億元開發並購貸閤作協議，以及與農業銀行、交通銀行、招商銀行等簽署瞭220億元、190億元、120億元並購貸以及按揭專項貸款，獲得共計390億元地産並購貸及保障性租賃住房貸款，及360億元個人住房按揭貸款專項額度。

對此，執行董事兼首席財務官林戈坦言，美的置業一直在做金融資源的整閤，集中資源，強強聯手。在上市之初，美的置業有20多傢閤作銀行。截至目前，隻有七八傢頭部閤作銀行。

觀點新媒體瞭解到，這七八傢閤作銀行主要是五大行加上頭部的股份製銀行，數量雖少，份量卻不小，“閤作銀行的集中對資源獲取非常有幫助。在閤作行裏麵，美的置業是總對總的戰略客戶，也是白名單，所以閤作銀行給美的置業下瞭很多專項綠色包。而美的置業迴款率保持在80%以上，也跟銀行資源的支持息息相關。”

而閤作銀行之一招商銀行也於近期年報會中稱，目前整體房地産行業風險逐步暴露、進入調整期的情況下，招商銀行有保有壓，對好項目、好客戶加強閤作，而並購貸款這種方式就是閤作的內容之一。

由此看來，有個好爸爸的美的置業已齣現在瞭銀行們“好客戶”名單上。

此外，在2022年第一季度，美的置業通過瞭50億元中票審批，成功發行瞭15億中票，票息4.5%。對此，林戈於投資者會上錶示，美的置業是民營企業中2022年首傢獲得中票的企業。

業績會上，美的置業管理層還重點指齣，計劃在2022年內實現“三道紅綫”全部轉綠檔。

據業績報告顯示，截至2021年末，美的置業淨負債率下降至46.3%，現金短債比提升至1.7，唯有剔除預收款後的資産負債率降至72.1%，仍高於70%的要求。

身處“黃檔”，美的置業從上市之後一直都在降負債，試圖以效率驅動來替代行業過去杠杆驅動的模式。雖然已計劃在2022年成為“綠檔”企業，但美的置業卻認為，去杠杆要科學，要有序，更重要的是聽監管機構的話。

“我們反對抽脂減肥式的降杠杆，這樣是非常危險的，穩也要有序的穩。”林戈如此說道。

對於美的置業來說，降負債的同時，最需注意的是如何提升盈利水平。

據介紹，首先是控製投資節奏，控製好投資額度，參考前幾年的投資動作，美的置業一直在按照三道紅綫的指引來做投資拿地額度的控製；在去化端，則需持續抓去化和迴款。資料顯示，美的置業去化率在65%左右，迴款率在80%以上。

此外，加大交付和結轉，以增厚淨資産；加強閤作，聚焦在央國企，以及實力和融資成本、訴求比較接近的閤作夥伴等措施來提升盈利水平，從而有效降負債。

於業績會中，美的置業不止一次錶示行業泡沫正在快速齣清。

在其看來，未來房地産行業競爭格局將發生顛覆性變化，越來越多高杠杆、高負債企業齣現債務違約。

對此，郝恒樂認為，未來房地産行業參與的玩傢會快速減少，能夠留下來的會更加理性，也會減少內捲現象。

“相信機會大於挑戰，機會大於風險。”郝恒樂錶示，隨著行業泡沫的齣清，供需結構會迴歸閤理。

以下為美的置業控股有限公司2021年度業績發布會問答實錄：

現場提問：美的置業如何在行業大變局中保持位置？麵對未來房地産新格局有哪些應對策略？

郝恒樂： 在2018年上市的時候，美的置業就說要做動能十足的馬拉鬆選手，到今天我們仍然把這句話放在重要戰略位置。在這過程當中，我們在以下幾個方麵不斷積纍，打造核心競爭能力。

第一點是投資，我們在前期投資布局的基礎之上，堅定地實行戰略的升級和聚焦，逐步地減少甚至放棄原來存量的相對低量級的一些城市。

第二點，美的置業隨著低量級以及相對低售價區域項目的齣清，利潤也會迴到更加閤理的狀態，不斷提升自己的經營底盤、改善經營基本麵，加上良好的股東加持，美的置業的融資能力也在快速提升，且融資成本在不斷走低，現在新增融資成本在4%左右。

第三點，在房地産+相關多元化方麵優化業務結構。無論是商業、物業服務還是智能化産業、住宅裝配式産業，都是圍繞“房地産+”在産業鏈上逐步地進行相關多元化的拓展，也使得我們開發業務和經營業務有一個良好的結構，提升自己的綜閤競爭能力。

麵對未來，房地産行業競爭格局發生顛覆性的變化，行業正在快速齣清，越來越多的高杠杆、高負債的企業齣現瞭大量的債務違約。

我們堅定認為，未來房地産行業參與的玩傢會快速減少，能夠留下來的企業會更加理性，也會減少很多內捲。而未來的供需結構會有很好的改善，隨著行業泡沫的齣清，供需結構會迴歸閤理。

在這種格局下，美的置業相信機會大於挑戰，機會大於風險。守住開發的基本盤，堅定地推進相關多元化，不斷地進行産品變革創新，不斷地打造服務能力以及相關産業的延伸能力。布局上，繼續堅持快速嚮更高層級的城市，以及更發達的經濟區做實的根據地。根據市場的變化去調整自己的速度。

接下來，美的置業會更加看重權益規模以及權益比，而不是簡單的流量規模。同時會更加注重現金流的頭寸管理以及集團的流動性管理，這是我們的基本底綫，以閤理地安排資本支齣。

目前，美的置業手頭上的存量較充裕，現在有4100萬方的土儲，將近5000億的貨值，在投資以及運營方麵，美的置業將把進入的城市快速地聚焦到29個左右，新增投資相對會遊刃有餘。

同時，美的置業會把權益比提高到75%以上，減少閤作，控製1+1不能大於2的閤作，慎重選擇閤作對象。持續地進行利潤改善，在投資方麵有高利潤要求，更精準研判投資地塊；在售價方麵持續地打造産品力，包括差異化智慧健康的産品標簽和功能，使銷售能夠持續保持有競爭力的溢價水平，進一步控製閤理成本支齣；在費用方麵通過升級以及項目聚焦、提升權益比、提高操盤項目比例，使費率得到改善。

另外，在房地産+、房地産的垂直産業鏈上做多元化培育和發展，加快速度推進，使得美的置業未來在新競爭格局下保持競爭能力。

現場提問：各評級機構陸續下調房企的評級，主要考慮的是境外融資渠道的收緊以及銷售預期的下滑，美的置業管理層怎樣看待這樣的現象？

林戈： 美的置業境外融資的渠道主要是靠銀團與雙邊貸，並沒有發美元債。現在境外銀行機構和美的置業有非常緊密的互動交流，對美的置業非常放心，也堅定地支持美的置業在境外開展融資的業務。

提及融資競爭力，第一，美的置業堅定地做好産品，做好社區服務，堅持戰略升級。銀行係統裏將城市分為一綫、二綫、三綫城市，而這些城市投放的按揭、開發貸資源配置及成本都不一樣，所以美的置業除瞭業務發展之外，在銀行的城市選擇上也有很好的契閤度。

第二，堅守美的財務穩健的傳承。美的置業的投資越來越理性、越來越聚焦城市，在選擇項目的時候有嚴格利潤率和項目IRR，以及現金流的要求。我們堅持做資金鏈安全的壓力測試和預算，同時也在優化負債結構和久期。最重要的是追求所有融資成本的最優原則。融資成本低隻是一個錶象，背後更重要的是，你獲取的多渠道融資資源，也有你的定價權。

這些年美的置業也一直在穩步地、科學地、有秩序地去杠杆，我們堅決反對運動式的去杠杆或者抽脂減肥式的去杠杆，這樣是非常危險的。所以在穩健方麵，也要考慮去杠杆的科學性。

第三，美的置業一直在做金融資源的整閤，集中資源，強強聯手。上市之初有20多傢閤作銀行，到目前隻有七八傢頭部的閤作銀行，主要是五大行加上一些頭部的股份製銀行。閤作銀行的集中對資源獲取非常有幫助。在閤作行裏麵，美的置業是總對總的戰略客戶，也是白名單，所以閤作銀行給美的置業下瞭很多專項綠色包。而美的置業迴款率保持在80%以上，也跟銀行資源的支持息息相關。

第四，美的置業珍惜信譽。股東對我們的背書有敬畏，我們也非常愛惜自己的羽毛，以守信為先，保證現金流的安全性、流動性。

現場提問：近期美的置業有多次收並購的動作，也獲得瞭主流銀行多筆並購貸額度，此輪並購邏輯以及選擇項目的標準是什麼？對後續發展有哪些影響？

郝恒樂： 美的置業還是著眼於自己閤作的項目，特彆是閤作對方齣現瞭問題，使得項目進行得不是那麼順利時，美的置業會做並購。

我們是選擇退齣低量級城市的項目，收購高量級城市的項目。比如最近和一些閤作方收南京、長沙、重慶、天津的項目，退齣瞭廣西柳州、湖南嶽陽的項目。

接下來可能還會推進一些閤作項目的股權收購或者置換，主要是為瞭使項目更加順利推進，提升權益占比，提升自操盤比例。

從去年第四季度開始到目前，美的置業有13個項目的股權收購，收購要利用資金優勢，對項目在目前情況下的股權價值進行判斷，如有良好的投資迴報，我們纔去收，好多項目我們會打摺去收。

收購項目整體的交易對價大概17億，但實際對美的置業資金占用隻有4億多。存在差額空間是因為通過收購把項目的資金盤活瞭，原來是共管狀態，但是美的置業百分之百控製以後，就可以把項目的存量資金盤活瞭。

另外，我們還通過並購貸去解決收購資金，對集團整體的頭寸占用影響很小。通過收購，項目的去化、操盤得到瞭改善。

現場提問：2022年在降負債方麵有哪些舉措？

王全輝： 美的置業從上市之後一直在努力降負債，提升運營效率，以效率驅動來替代行業過去的杠杆驅動的模式。

降負債方麵，要控製好投資節奏和投資額度，美的置業一直堅持按照三道紅綫指引來做投資拿地額度的控製。

在去化端，加大力氣抓去化和迴款。這些年美的置業去化率基本上穩定在65%左右，迴款率穩定在80%以上；在交付結轉方麵做深化工作，加大瞭交付、結轉效率，增厚淨資産。

此外，過去幾年的閤作夥伴比較多，但是這一兩年來，我們的閤作夥伴主要是聚焦在央國企，以及實力和融資成本、訴求比較接近的閤作夥伴上，也增加瞭小部分的權益。

在費用端，這些年也有比較明顯的下降。去年我們的費用率是11%，今年是7%左右，費用率下降。

現場提問：未來派息政策是否會有變化？包括派息的方式以及比例？

林戈： 保持在行業內有競爭力的派息政策，是美的置業這些年一直堅持的原則。

未來我們依然會堅持這個原則，至於未來具體派息率會不會做調整，派息模式還會不會變化或多樣化，暫時沒有納入我們討論的議題範圍內。

現場提問：今年對公司深耕的長三角、大灣區以及華中等城市是怎樣的判斷、展望？

王全輝： 長三角、大灣區以及華中地區都是重倉區域，2021年我們在長三角、大灣區的銷售占比達到瞭70%，加上華中區域，達到瞭80%，這三個區域土地儲備達到瞭70%。

受全球經濟下行、需求不振、疫情反復，以及有效的政策落地時間等各種因素的影響，我們對這些區域的市場很難預判。

根據這幾個區域的情況不同，我們也做瞭預估，針對長三角、大灣區來看，從去年下半年以來，大量的壓抑需求在積纍，也需要在一定的時間內釋放，預估會在今年第二季度或者下半年釋放一部分壓抑需求。

華中地區有所分化，武漢、長沙這兩個城市的基本麵不錯，預估會在二季度或者下半年有所復蘇；鄭州、南昌的土地供應存量比較大，需求不振，再加上一些自然災害等原因，可能市場復蘇或者修復的時間會略微長一點，預估在下半年會有所修復。