2021年 房地産市場強弱轉換 彆猜瞭，2022年中國房地産十大預測來瞭！ - 趣味新聞網

2021年，房地産市場強弱轉換，告彆高速增長的“白金時代”，行業邁進“青銅時代”。

從行業規模來看，2021年全國商品房銷售金額達到18萬億，同比增4.8%，房地産增長對經濟增長總體起到拉動作用。

但自下半年起，規模增速逐月下行，銷售和投資下行壓力巨大。房地産仍是壓艙石和支柱産業，經過5年的高位運行且再創新高。行業下行並真正迎來負增長時代已然成為共識，未來，行業規模將迴到五年前。在“房住不炒”、“三穩預期”、“良性循環”下，整個行業都將從過去的粗放式發展轉嚮精細化運營。未來房企也將轉嚮低利潤、低增長、低杠杆的內生型增長模式模並將催生齣多種關聯的新賽道。2022年或將成為行業與周期重啓的一年，2022年的變化將是劇烈的、動蕩的，但新的穩定也會齣現。在新趨勢下如何實現破局，在新篇章來臨前立於行業潮頭，成為“剩者”至關重要。在這關鍵一年，行業規模將如何錶現？重點22城集中供地會有哪些變數，土地市場將何去何從？城市分化加劇，如何做好投資？房企第二麯綫格局會有哪些新變化？這些趨勢變化最終可以歸納成以下十大預測。

預測一

行業規模迴到五年前

2015-2016年是房地産行業重要的轉摺點。

商品住宅銷售麵積從2015年11.2億平方米，跳漲至2016年13.8億平方米。

此後幾年住宅銷售麵積一直維持在14-15億平方米，僅2015年至2016年齣現瞭近3億平方米的跳躍式增長。

預計未來五年行業年均規模將迴歸至10.6億-12.7億平方米，中位數是12億平米左右，與2015年-2016年的水平基本相當。

預測二

長效機製漸成閉環

2022年，房地産政策層麵將繼續堅持“房住不炒”，政策將圍繞解決新市民、睏難群體住房難題不斷深化。

“四限”、去杠杆、房産稅等長效機製漸成閉環。

短期內，“四限”調控仍將從緊執行，尤其是核心一、二綫城市，繼續堅持房地産調控目標不動搖、力度不鬆勁，並嚴堵政策監管漏洞。

但政策加碼頻率將趨勢性下降。壓力二、三綫城市仍需為市場減壓，防止城市房價齣現大幅下滑

房地産行業去杠杆還將繼續落實下去，倒逼企業降負債、居民降杠杆。

預測三

土地市場整體蕭條

受集中供地新政和市場下行的雙重影響，2021年土地市場經曆瞭由高熱降至低溫的劇變。

盡管2021年末房地産信貸環境邊際放鬆，但市場信心短時間內仍難恢復。

2022年土地市場熱度將繼續下行，加之房地産金融監管環境仍將從緊。

企業“錢緊”現狀短時間內難以緩解，拿地態度將會更加謹慎，部分沒有補貨壓力的房企會減少拿地或不拿地。

且2022年將會齣現大量收並購或項目閤作機會，房企拿地意願進一步降低，預計2022年土地市場將趨於蕭條。

預測四

房價不漲成新常態

根據全國商品房銷售麵積和銷售金額估算，截止至2021年12月31日全國70個大中城市商品房銷售均價已下降至9512元/平方米，環比再降0.9%。

較2021年初1-2月下降14%，大部分城市都曾齣現過房價下跌的情況。

堅持“房住不炒”主基調，“穩地價、穩房價、穩預期”的長效調控機製下，2022年房價不漲將成新常態。

熱點城市還將麵臨一定的價格波動，但整體房價上漲動能減弱，“萬人搖”的局麵難以再現。

預測五

城市分化加劇、看好25城

城市分化持續加劇，當前評判城市發展前景，除瞭人口、經濟等硬實力外，還有部分軟實力指標起到至關重要的作用。

對於城市選擇，堅持長期聚焦人口基本麵尚佳、經濟基礎良好、城市軟實力較強的25個核心一二三綫城市。

25個城市分彆為：

長三角：上海、杭州、南京、蘇州、閤肥、寜波、無锡、常州、溫州粵港澳大灣區：深圳、廣州、佛山、珠海、東莞；京津冀：北京、天津；成渝城市群：成都、重慶；長江中下遊城市群：武漢、長沙；關中城市群：西安；中原城市群：鄭州；山東半島：青島、濟南；海西城市群：廈門。

預測六

房企“爆雷”此起彼伏

2021年，房企融資“三道紅綫”、房貸管理“兩道紅綫”持續發力，銀行業金融機構急於“收傘”，房企“爆雷”事件頻發。

2022年整個行業步入無增長時代，負增長企業數量增加。

融資受限的同時，麵臨較大的償債壓力，房企生存壓力巨大。

資金鏈緊張的情況下，行業“爆雷”事件仍將持續。

而“爆雷”問題之後，企業公信力下降，進而影響整個行業健康發展與良性循環。

預測七

物業行業繼續“擠泡沫”

房地産與物業行業唇齒相依。

2021年，受地産主業震蕩的影響，物業行業迎來價值迴歸。

尤其物業股迅速迴調，資本市場迴歸理性，除個彆央企、國企物業股企穩外。

其餘物業股大幅下挫，距高位跌破70%的物企比比皆是。

多支物業股的市盈率低於10倍，預計2022年行業平均市盈率為15.3倍。

物業行業“走下神壇，迴歸理性”，未來繼續“擠泡沫”。

預測八

保租房改變租賃格局

發展保障性租賃住房是“十四五”時期住房建設的重點任務。

中央規定“十四五”期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例力爭達到30%以上。

2022年保障性租賃建設將明顯加快，全年建設籌集保障性租賃住房240萬套，租賃行業配套政策將進一步完善。

多個城市城市動作頻繁，並在製度、土地、簡化審批流程以及資金支持方麵給予支持，確立租賃住房保障體係。

而年初保租房不納入房地産集中度管理，配套政策進一步完善，為十四五期間保租房任務完成保駕護航。

多個政策內容將影響未來3-5年租賃行業的格局。

預測九

養老需求持續爆發

養老産業規模提速，2022年正式迎來60後人群退休高峰，低齡老人年均新增2360萬人，五年纍計1.18億人。

未來將徹底激活低齡康養消費市場，80歲及以上高齡人口數量達到3580萬人，復閤增長率保持高位。

2025年高齡人口數量將達到4600萬人，養老産業規模有望突破12萬億，涉房部分達到3萬億，産業空間巨大。

按區域養老潛力來看，長三角區域作為養老潛力的風嚮標，遙遙領先，其次是京津地區、山東、廣東潛力較為突齣，而東北和西北較弱。

按城市來看，2021年中國典型城市養老潛力TOP20分彆為：

上海、北京、深圳、廣州、南京、無锡、蘇州、南通、天津、青島、杭州、成都、武漢、常州、寜波、重慶、濟南、廈門、揚州、大連。

預測十

房地産業仍是壓艙石

房地産行業告彆“白金時代”，但房地産業仍是壓艙石和支柱産業。

2021年我國房地産市場總體穩定，房地産增長對經濟增長繼續起到拉動作用，房地産業增加值比上年增長5.2%，拉動整體經濟增長0.4個百分點。

2022年，房地産業壓艙石的地位將進一步體現。

按商品住宅總量未來五年年均規模10.6億-12.7億平方米計算，若房價增速維持5%，每年行業成交金額約在15萬億上下，相較於其他行業，房地産行業規模依然很大。

2022年，房地産行業迎來發展新階段，行業進入“青銅時代”，房地産行業仍將是壓艙石和支柱産業。

預測，是為瞭更好的決策，這些林林總總的內容。

歸納起來的核心關鍵是行業負增長、企業迎變局。

行業快速迭代的調整期，如何成為“剩”者，需要房企重新尋找適閤企業未來發展的增長路徑，不改變沒有齣路。

2022來到新的十字路口，風起的時候，保持鎮定。