發表日期 3/1/2022, 2:32:09 AM
文:喻義
2月25日,中國恒大公告稱,擬嚮四個項目的股權齣售給光大信托和五礦信托,信托機構將接管項目公司的經營管理,並嚮項目公司投入資金,以保證項目的後續開發建設保交樓,恒大有行使迴購股權的權利。
恒大錶示,通過此次閤作可收迴項目的部分前期投資款約19.5億,可解決項目涉及的債務約70.1億元,收迴的投資款對恒大其他項目的保交樓和債務化解工作具有積極影響。事實上,除瞭恒大之外,許多房地産企業的危機都已經悄然來臨,甚至一些知名企業也開始宣布破産。
隨著去年恒大的債務危機,房地産市場開始崩盤,碧桂園、融創等多傢知名房企紛紛宣布裁員以渡過危機。可以肯定的是,房地産市場的紅利時代已經過去,2022年初,中國奧園就發消息稱,不會按時償還美元優選票的本金和利息,這傢房地産公司成立於1996年,已經走過瞭26個年頭。債務超過2628億,並已宣布“躺平”瞭。
中國奧園
提到中國奧園,很多人都會想到奧林匹剋公園,事實上,郭梓文早期剛成立公司的時候,他的企業與奧運會並沒有任何關係。1996年郭梓文來到香港,成立瞭一傢名為金業集團的公司,這就是中國奧園的起步搖籃。
在1998年日本長野鼕奧會開幕式上,郭梓文看到瞭奧運會的商機。他認為,此時中國對奧運的需求是非常龐大的。也就是長野鼕奧會剛結束,郭梓文就提齣要建一個體育公園,因此讓中國奧園一舉成名。
尤其是2001年我國申奧成功後,中國奧園已成為當地房地産行業的一匹特殊的黑馬,它利用體育成功進入瞭與眾多競爭對手的房地産行業。郭梓文還錶示,在當時的成功商人中,體育已經成為高層社交的重要手段,他的成功正是依托於此。
就在北京奧運會開幕前一年,中國奧園在香港成功掛牌。藉助北京奧運會的這把火,中國奧園在上市的道路上走得非常順利。可以說,中國奧園的發展一直是依靠奧運會的力量,但在今年鼕奧會賽程過半的時間裏,中國奧園卻沒能挺下來。
中國奧園的發展與其他房地産企業相同,正是因為名聲打響,房地産市場自然需要快速擴張,瘋狂的杠杆在房地産企業中隨處可見。自2016年以來,中國奧園在不到五年的時間裏,財富已增至1200億,在如今的房地産企業中,中國奧園依然走在前列。
依托那幾年的高速發展,中國奧園已成為中國房地産業的“黑馬”,被譽為“粵港澳四小龍”之首。數據顯示,2016-2019年中國奧園閤同銷售額年復閤增長率達到66%,2019年房地産闆塊銷售額突破韆億,成為郭梓文日思夜想的韆億俱樂部。
2019年閤同銷售額為1180.6億元,營業額505.3億元,同比增長63%,實現淨利潤52.2億元,同比增長78%。到瞭2020年,中國奧園營業額為677.9億元,同比增長34%,公司淨利潤同比增長35%至70.5億元。
但誰也沒想到,2020年是奧園集團最後的輝煌,截至2021年底,中國奧園錄得未經審計物業閤同銷售額約1210.3億元,同比下降約9.0%。高杠杆引發的債務危機是奧園無力維持的重要原因。現在很多企業很可能會爆發,主要是因為資金問題,而債務危機更是讓他們無力應對。
奧園違約
2021年奧園集團淨負債率為80.7%,剔除預收賬款後,資産負債率為78.5%,已超過企業規定的負債率標準。相關數據顯示,去年中國奧園總資産約3161.55億,但總負債高達2628.64億。該公司在銀行的存款,受限製部分存款和現金閤計約683.23億。
同時奧園的債務規模也相當驚人,達到517.22億,兩年的債務為233.67億,也就是說,到目前為止,奧園的總債務已經超過700億,該公司目前所持現金無法償還債務。由於非控股股東的權益和利潤比例不匹配,很多人懷疑這隻是錶麵上的債務,實際上奧園集團所欠的債務遠高於此。
事實的確如此,根據公告可以看到在融資收緊的背景下,大量即將到期的短期債務對奧園集團的現金流影響很大。盡管奧園集團早在2021年就已經在齣售資産以緩解現金流短缺的問題,但在巨額債務麵前,錢根本不夠用。
對於房地産企業來說,違約是最壞的打算,奧園集團的種種行為直接擋住瞭融資之路,如果他想再次還清這些債務,隻能齣售資産或重組債務。
奧園是如何走到這一步的
事實上,中國奧園債務違約早有預兆,早在去年12月2日,奧園官方就曾發布消息,嚮投資者承認公司部分投資産品存在逾期還款問題,並承諾按時足額支付本息,並嚮投資者道歉。
消息稱,目前奧園遇到不少睏難,企業資金流動睏難。當時,多傢金融機構已經開始調整中國奧園的信用等級,部分銀行開始追債。然而,中國奧園隨即拋齣瞭高達6500萬元的違約賬單,這也是奧園開啓違約之路的導火索。
元旦前夕,中國奧園又被曝齣理財危機,和恒大一樣,很多員工和投資人的資金無法償還,整體規模超過60億元。對於這筆錢,中國奧園給齣的答案是用集團的房産來償還,這自然是投資者無法接受的。事實上,在宣布不再償還債務後,中國奧園未來麵臨的問題隻能是破産重組。
如今,中國的房地産企業已經進入寒鼕,房地産的黃金時代已經過去,未來隻會麵臨轉型和多元化發展。而令人唏噓的是,曾經搭上奧運快車,發展迅猛的奧園,如今卻落得躺平任潮的結果。不管有什麼因素影響,最根本的還是企業本身,作為韆億地産企業更應該重視産品質量和風險評估,房地産的“潛規則”讓他無視這些,最終像其他房地産巨頭一樣陷入危機。