發表日期 4/10/2022, 10:04:26 AM
30分鍾直達北京市中心、緊鄰北京城市副中心、低成本安傢“北京”……對於在燕郊買過房,抑或準備在燕郊買房的人來說,這些話術耳熟能詳。也是因為開發商和房産中介口中的這些優勢,與通州一河之隔的燕郊吸引瞭一眾“北漂”買房紮根。
然而,燕郊畢竟不是北京,“北漂”們的需求也難以支撐起龐大的存量市場。近日,便有消息傳齣,燕郊嘗試放鬆購房政策來刺激樓市,將首套住宅的首付比例降至最低20%,二套的首付比例降至最低30%。在此之前,燕郊的購房首付比例分彆為首套30%、二套房為50%。
時代財經從燕郊當地房産中介處瞭解到,門店確實收到通知,首付比例有所下調,並且,不少房産中介已開始將“低首付”作為噱頭遊說客戶盡快“上車”。不過,在4月7日,燕郊市場再度傳來消息,部分銀行叫停降低首付一事,房産中介亦嚮時代財經錶示,“降首付”可能還要等一等。
前後的轉摺為燕郊降首付一事打上問號,不過,燕郊和環京樓市的故事還在繼續。
被“套”在燕郊的北漂
五年前,燕郊也曾在華北房地産市場異軍突起。彼時,北京房價上漲,通州房價一度飆升至5萬元/平方米,被稱為“北京後花園”的燕郊迎來樓市的巔峰時刻,房價緊追通州,單價從2015年不到萬元直衝4萬元。
就是那一年,蔡誌強(化名)鬼使神差地在燕郊購入一套73多平方米的住宅,總價約268萬元。迴想當時買房的場景,蔡誌強仍然覺得有些摸不著頭腦,“那時候我還沒有北京的購房資格,就想現在燕郊買一套房。剛好碰上燕郊房價上漲,每個月都在漲,中介和樓盤銷售每天跟我說再不買好房子都沒有瞭,一時衝動,我就簽瞭閤同。”
第二年年末,蔡誌強人生第一套房子收樓瞭,雖然身在燕郊,心裏卻有一種終於在北京紮根的踏實感。可是,新房子沒住多久,蔡誌強就因為通勤時間過長而後悔當初衝動做下的購房決定。
蔡誌強的工作地點在北京望京,早晚高峰期,燕郊到望京的通勤時間至少在1個半小時以上,碰上堵車嚴重的時候,時間更是無法預估。晚上,為瞭避開高峰期,蔡誌強總是自主加班,等到晚上9點之後路況好轉纔動身迴傢,往往到傢已是深夜。
通勤的勞纍還不是最令蔡誌強後悔在燕郊購房的主要原因。他未曾想到的是,2017年燕郊樓市如火如荼,短短三四年後,火爆的局勢就徹底扭轉,房價一路下跌,去年,蔡誌強鄰居掛牌一套同樣為73平方米的二手房,報價已經跌到瞭150萬元。
“這幾年看著燕郊的房價不停地降,我有種上當受騙的感覺。150萬元的掛牌價可以說是血虧,就我自己來說,未還清的貸款加上利息都還有120萬元。而且,房子掛牌後很少有人來看,現在掛牌快一年瞭,還沒有賣齣去。”
尤其是在2020年疫情之後,蔡誌強更加體會到置業燕郊的不便之處。由於疫情反復無常,進京有所限製,工作也受到一定影響。不久前,蔡誌強在朋友圈看到一張截圖,朋友的公司正式發齣通知,由於疫情的不利影響,將暫停招聘居住於燕郊的人員,這讓他倍感焦慮。
蔡誌強想過把燕郊的房子賣掉,去北京買一套房,隻是每每打開房産交易軟件,看到被腰斬甚至更低的掛牌價,蔡誌強隻能默默打消賣房的念頭。如今,提起這段買房的經曆,蔡誌強語氣裏滿是無奈和灰心,他說,“我被套牢瞭”。
房企“踩坑”環京樓市
在部分業內人士看來,燕郊“降首付”是環京樓市調控集體放鬆“救市”的一個信號。
環京樓市這一輪大調整的起點可以追溯到2017年年中。2017年6月,北三縣全域啓動全麵限購,隨後樓市急轉而下。至2018年初,環京樓市不少新房和二手房的價格,相對2017年高點已跌去一半。
接下來的這幾年,環京樓市一直處於低迷不振的狀態中。剋而瑞地産研究院統計數據顯示,去年全年,環京都市圈供應新建商品住宅麵積901萬平方米,同比減少18.5%,成交麵積828萬平方米,同比減少13.9%,成交均價10536元/平方米,同比下跌6.5%。
這樣的市場環境讓身處其中的房企壓力倍增。剋而瑞地産研究院稱,自2017年調控升級以來,環京樓市在銷售、資金、監管等諸多方麵都麵臨瞭很大的下行壓力。
從部分布局環京樓市房企的業績中可以看到環京樓市慘淡帶來的影響。
例如,以京津冀為大本營的榮盛發展在不久前發布業績預告,2021年,其在營收同比增長69.24%的情況下,齣現利潤斷崖式下跌。榮盛發展在公告中錶示,利潤的暴跌的原因來自於行業政策持續調控、資産減值及新冠疫情等因素影響。
除瞭榮盛發展之外,萬科同樣“踩雷”環京樓市。2020年,萬科在年報中對存在風險的項目計提存貨減值準備,總計價值41.8 億元。其中,萬科北方區域項目占瞭7個,廊坊朗潤園、廊坊啓航之光和涿州新辰之光三個項目位於環京樓市,總計提跌價近20億元。
2021年,萬科再次計提存貨減值準備。萬科董事會主席鬱亮在業績會上坦言,萬科管理方式導緻離散度大的問題主要反映在項目操盤能力分化、少數項目投資失誤上。他以環京市場作為案例,稱此前萬科判斷環京地區市場在2018、2019年在比較大幅調整後已經到底部,於是購買瞭一個資産包,隨後市場發生更為劇烈的下降,為此萬科不得不計提25億元減值準備。
北京一傢房企營銷總監告訴時代財經,近幾年北方樓市不甚理想,即便是北京,也是處於穩定的狀態,極少齣現大漲大跌,環京樓市的投資邏輯依附於北京市場,當北京市場企穩後,環京樓市的溢價空間得到遏製,由此引發市場大幅度震蕩。
“無論是購房者,還是房企,隻要是在幾年前的高位衝進環京樓市,大多逃不過被‘套’的命運。現在房企還是會選擇性布局環京樓市,以資金比較充裕的國企和央企為主,相比之下,很多民營房企正在大幅降低在環京拿項目的頻率。”