發表日期 5/4/2022, 11:19:00 PM
璧山還沒買房、有房的
各位小夥伴恭喜啦
2022年5月起開始正式實施
事關你的錢包、個人利益......
作為房屋的“養老金”,物業專項維修資金,也就是俗稱的“大修基金”,與每個市民生活息息相關。新修訂的《重慶市物業專項維修資金管理辦法》(以下簡稱《管理辦法》), 將於2022年5月1日起施行。
《管理辦法》不僅明確由市、區兩級住房城鄉建設部門負責物業專項維修資金的監督管理, 同時 在交存、使用、監管等方麵都有不少的新變化。 記者獨傢采訪瞭重慶市住房城鄉建委相關負責人,對《管理辦法》進行全麵解讀。
改變一:交存標準
從固定金額改為
安裝工程每平方米造價的5%至8%
此前,重慶執行的標準是有電梯的,按每平方米建築麵積80元交存;無電梯的,按每平方米建築麵積50元交存。
隨著社會經濟不斷發展,參照住建部相關標準,《管理辦法》明確瞭新的交存標準。建設單位、業主應當按照所擁有物業的建築麵積交存物業專項維修資金, 每平方米建築麵積交存首期物業專項維修資金的標準為當地住宅建築安裝工程每平方米造價的5%-8%。
其中中心城區範圍內,首期物業專項維修資金的交存數額由市住房城鄉建設主管部門確定,中心城區以外的交存數額由各區縣住房城鄉建設主管部門確定。首期物業專項維修資金交存數額應當嚮社會公布,並適時調整。
改變二:交存主體
建設單位提前代交
足額首期物業專項維修資金
以往購買預售商品房的,是購房者在辦理房屋預售閤同備案登記時,將首期物業專項維修資金直接存入物業專項維修資金專戶,但過程中往往存在購房者不交、房屋轉賣導緻業主發生變化、開發商挪用等風險。
為保障物業專項維修資金交存規範,避免齣現交存不到位的風險,《管理辦法》要求,新建商品房在辦理網上簽約備案時, 由建設單位代為足額交納首期物業專項維修資金。 未齣售的房屋,建設單位應當在辦理竣工驗收備案前,將首期物業專項維修資金存入物業專項維修資金賬戶。
改變三:錶決權數
降低業主錶決門檻
利於形成共同決定
《管理辦法》還對使用物業專項維修資金的錶決權數做瞭規定。物業專項維修資金使用方案應當在物業管理區域內公示7日以上,由業主委員會組織業主錶決。
針對使用物業專項維修資金,以前是需要雙“三分之二”業主同意,即專有部分占建築物總麵積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主書麵形式錶決同意。
《管理辦法》施行後,這一門檻將有所降低,仍然是需要這些業主參與錶決,但經參與錶決 專有部分麵積過半數的業主 且參與錶決 人數過半數的業主 同意,即可使用。此項修訂將降低業主錶決的門檻,有利於形成共同決定。
物業專項維修資金的續籌需要經專有部分占建築物總麵積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主參與錶決,經參與錶決專有部分麵積四分之三的業主且參與錶決人數四分之三以上的業主同意。
改變四:公共收益
業主大會成立前
公共收益存入大修基金
一直以來,小區的公共收益備受關注。有些小區因為各種原因,導緻小區公共收益成瞭一本“糊塗賬”。
小區的公共收益,是指小區物業服務企業利用小區公共部分進行經營獲得的收益。主要包括:公共場地停車費;樓道、電梯、外牆、車輛齣入欄杆等廣告費;公共場地擺攤、自製售水機、快遞櫃進場費;通信基站等設備占地費。
小區的公共收益應該是歸小區業主所有,用於經營需要業主共同決定。如果小區還未成立業主大會怎麼辦?《管理辦法》規定, 業主大會成立前,公共收益應當存入物業專項維修資金賬戶,並設立單獨賬目。
改變五:引入保險
鼓勵探索物業專項維修商業保險製度
《管理辦法》中還有一條值得關注,便是引入物業維修商業保險機製。
《管理辦法》鼓勵探索物業專項維修商業保險製度, 經業主共同決定,可以使用物業專項維修資金購買保險。
此前物業專項維修商業保險製度在其他地區已經有探索,指給電梯、消防等特種設備購買商業保險。目前有兩種形式, 一種是理賠形式,發生電梯、消防等事故後,由保險公司負責理賠;另一種是日常維護+理賠的模式,保險公司不僅負責事故後的理賠等事項,還要負責日常的設備維修維護。
改變六:三方評審
10萬元以上物業專項維修資金使用
進行評審
修電梯到底需要多少錢?外牆如何整改閤理價格是多少?如果小區居民對於物業專項維修資金使用有疑問,應當如何監管呢?如今這一問題有望迎刃而解。
《管理辦法》要求, 對於10萬元以上物業專項維修資金的使用,應當引入具有資質的第三方機構評審, 評審費用從物業專項維修資金增值收益或者公共收益中列支,業主大會決定不聘請評審機構的除外。
經業主共同決定,物業專項維修資金使用過程中的重大糾紛處置或者鑒定費用可以從物業專項維修資金增值收益或者公共收益中列支。
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