發表日期 3/31/2022, 7:36:06 PM
導 讀
1、行業“內外交睏”,保增長就必須保房地産;
2、房地産仍是重要經濟活動;
3、廈門樓市政策調整空間的六個維度猜想。
01
房地産行業“內外交睏”,保增長麵臨重大挑戰
2022年的開端,被突如其來的疫情打亂,中概股集體躺平,虎年開端的經濟發展麵臨需求收縮、供給衝擊、預期轉弱三重壓力,以緻看到很多業內朋友圈刷屏說“感覺今年剛開始就要結束瞭”。而從國際市場來看,中美外交、俄烏戰爭等不確定性,給國內經濟發展也增添瞭諸多壓力。
兩會政府工作報告提齣,今年GDP增長主要預期目標約5.5%,與去年相比,經濟增速下調瞭0.5個百分點。
從全國重點城市1-3月份市場錶現來看,3月典型城市商品住宅成交錶現雖較前2月有所迴暖,但同比錶現為全綫下跌,多數城市交易仍處“冰凍期”。
而房地産作為國民經濟支柱産業,按照券商的測算,2020年對GDP的直接貢獻占比高達11.6%,對GDP增長貢獻率達19.9%。再加上産業鏈的其它延伸闆塊,比如鋼筋水泥、傢裝、傢電等,對GDP的貢獻率進一步上升到21.4%-30.2%的區間,可見涉及麵極大。因此,保增長就必須保房地産。
02
短期難以擺脫土地財政依賴性
廈門房源庫存高企,流速慢
多年來,廈門房地産開發投資占比GDP比重維係在16-18%,城市經濟發展對房地産投資依賴度高。
迴顧2022年廈門首批集中供地,開年首拍集中推齣4幅島內地塊,可謂“誠意滿滿”,最終島內4幅優質宅地成功溢價拍齣,其中,嶺兜地塊觸頂首次進入搖號程序。
作為傳統認知的閩南金三角廈漳泉核心城市,當前廈門深受經濟下行壓力及疫情影響,新興産業尚在培育發展期,房地産開發投資占比長期居高不下,地産對經濟的支撐作用仍需發揮!
從當前廈門樓市發展現狀來看,商品住宅銷售呈現庫存高企、流速慢等問題。
去化周期,是衡量一個城市房地産健康與否的重要指標。 截至2022年3月底,廈門已推未售庫存 288.4萬�O ,去化周期約 12月 ;大存量(在售+待推)庫存則有約 632.9萬�O ,去化周期約 25個月 。
而從庫存結構來看,盡管近年來島內持續供應,存量在擴容。但截至3月底,島外庫存量仍占到總存量的約76%。
新一輪土拍後,島內供應大幅增量,下半年或將齣現集中入市現象,島內急需高端終極置業客戶補血。
而未來島外的市場競爭則顯得更為激烈,2022年第一輪土拍會,島外宅地除2022JP03地塊競價觸頂外,其餘地塊均已底價或低溢價成交,相對於周邊目前在售或待售項目而言,樓麵價下行幅度較大,給周邊項目增添瞭去化壓力。
我們再來看下,近1年廈門樓市新開盤項目的整體去化情況,根據剋而瑞廈門機構監測數據顯示,自2021年四季度以來,廈門新開盤項目平均去化率不足23%,2022年1-2月各案場則處“按兵不動”狀態。
03
廈門樓市未來政策調整空間猜想
今年兩會的一大亮點是重提“因城施策”,當前樓市調控“因城施策”正在全國多地落實,多個城市樓市調控已從因城施策到“因區施策”。
2022年3月,福建省內多地也相繼跟上這波樓市“鬆綁”節奏,福州、漳州、三明等地紛紛齣台購房類鬆綁政策,其中,昨天(3月30日) 福州官方正實,正式放開限購,無本地戶籍也能買房!
一石激起韆層浪,“福州限購已取消,廈門限購是否會取消?” 的話題在網絡引發熱議,市場對於廈門樓市政策調整的期望被激發齣來。
政策對房地産市場的影響路徑
當前2022年廈門首批集中土拍收官,市場即將迎來一季度總結,嚮陽而生,我們需要在新的時點齣發,思考二季度市場之變。
而從政策對房地産市場的影響路徑來看,政策對於樓市的影響處於前端,下麵,我們從六大維度猜想一下,未來廈門樓市政策調整的空間會有哪些?
一變 ―― 降息
全國統一動作,此舉有利於降低購房成本,激活購房需求。
二變 ―― 限購放寬
4年連續3年醫社保或個稅繳交或將放寬至1-2年,落實因城施策方針,降低購房門檻。
三變 ―― 限貸放寬
結構性優化“認房又認貸”的貸款政策,在首套房認定標準,如有1套房貸記錄(已結清)存在放寬空間可能。
如:對擁有一套住房並已結清貸款的傢庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,可執行首套房貸款政策。此舉降可低購房成本,激發改善換房需求。
四變 ―― 島內外因區分策
當前市場以島外剛需項目銷售為主,對於剛需客戶而言,買房缺的是錢而不是“糧票”,因此,“限購”鬆綁對剛需意義不大,島外首套首付比例由3成降至2成或將更符閤市場實際需求。
一不變 ―― 限售保持不變
限售的目的是抑製新房投資,堅持房住不炒,島內5年,島外2年的限售政策短期較難改變。
二不變 ――公積金貸款政策保持不變
廈門住房公積金貸款使用率連續超90%,處於流動性緊張狀態,流動性調節係數穩定在0.6。2021年5月17日起,廈門住房公積金最高貸款額度實行動態管理。即:
首次申請住房公積金最高貸款額度=120萬元×流動性調節係數,第二次申請住房公積金最高貸款額度=60萬元×流動性調節係數。
當前流動性調節係數為0.6,因此,在廈門首次申請住房公積金最高貸款額度為72萬元,第二次申請住房公積金最高貸款額度為36萬元。
最後,附上全國重點城市及福建部分城市近期房地産調控放寬政策一覽錶,歡迎留言參與討論!
近期全國重點城市及福建部分城市樓市調控放寬一覽錶
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