關於房地産企業銷售錶現研究成果指標體係更新說明：觀點指數研究院長期跟進研究地産行業市場發展與企業個體成長 在當前行業變化之下 2022年1-3月房地産企業銷售錶現·觀點月度指數 - 趣味新聞網

關於房地産企業銷售錶現研究成果指標體係更新說明：

觀點指數研究院長期跟進研究地産行業市場發展與企業個體成長，在當前行業變化之下，權益銷售更能反映房企的真實銷售水平和迴款金額，也貼閤當前房企由注重發展規模到注重發展質量的趨勢。因此房地産企業權益銷售金額錶現成為銷售錶現研究成果的最關鍵測評指標。

三月樓市復蘇，前百房企權益銷售環比增長25.5%

3月部分城市疫情反復，對樓市交易帶來不利影響。但在六部委關於房地産的積極發言以及多地推齣支持性政策正嚮引導下，市場對於房地産的信心正在扭轉修復，住宅銷售呈現復蘇現象。

數據來源：觀點指數整理

觀點指數發布的"2022年1-3月房地産企業銷售錶現"研究報告顯示，3月份前100房企實現權益總銷售金額3877億元，環比增加25.5%，但由於去年同期高基數，同比減少57%。

1-3月，前100房企纍計實現權益總銷售金額11313億元，同比減少48.6%，降幅較1-2月擴大5.8個百分點。

數據來源：觀點指數整理

分梯次來看，1-3月前10以及31-50兩個梯次的房企權益銷售同比降幅較小，分彆為46.7%以及46.4%。

數據來源：觀點指數整理

前20傢房企1-3月錄得權益銷售同比減少42.3%，3月錄得權益銷售同比減少46.1%，環比增加33.3%，招商蛇口、金地、金茂、中海等多傢房企實現環比增幅超90%。

從頭部房企環比數據來看，房地産寬鬆政策開始顯效，樓市正在逐步復蘇，但是受疫情的影響，復蘇力度相對較弱。在政策後續持續發酵過程中，觀點指數預計5-6月將迎來樓市小陽春，整年銷售呈現先低後高的趨勢。

開發投資邊際迴暖，寬鬆政策下預計到位資金將改善

數據來源：國傢統計局，觀點指數整理

國傢統計局數據顯示，1-2月全國纍計商品房銷售金額1.55萬億元，同比下降19.3%；全國纍計商品房銷售麵積1.57億平方米，同比下降9.6%；商品房銷售均價為9845元/平方米，同比下降10.7%。

單月商品房金額已經連續7個月同比負增長，且今年1-2月銷售降幅較去年12月（降幅為17.8%）擴大，主要原因是去年同期銷售基數較高，且當前房地産行業景氣下行，購房者對樓市信心不足，置業需求減少。

另外，1-2月商品房銷售均價同比下降10.7%，體現齣瞭銷售壓力下部分房企存在降價促銷的舉動。

數據來源：國傢統計局，觀點指數整理

投資端，1-2月房地産開發投資額為1.45萬億元，同比增加3.7%，較去年12月（同比增速為-13.9%）齣現邊際改善。

開竣工方麵，1-2月房屋新開工麵積為1.50億平方米，同比減少12.1%；房屋施工麵積為78.45億平方米，同比增加1.8%；房屋竣工麵積為1.22億平方米，同比減少9.8%。

土地購置方麵，1-2月土地購置麵積838萬平方米，同比減少42.3%；土地成交價款369億元，纍計減少26.7%；土地購置單價為4403元/平方米，同比增長27.1%，房企拿地區域嚮高能級城市轉移趨勢明顯。

可以看到，由於資金承壓，房企新開工動力不足，竣工交付周期變緩，但是在加強預售資金監管以及保交樓的硬性約束下，施工麵積呈現增長趨勢。

在房企土地投資減少的市場環境下，觀點指數預期未來新開工麵積還會持續走弱，加快工程建設，將存量施工麵積轉為竣工交付將是房企當前的主要工作內容。

數據來源：國傢統計局，觀點指數整理

到位資金方麵，1-2月房地産開發企業到位資金2.51萬億元，同比減少17.7%，降幅較去年12月收窄1.6個百分點。當前房企資金仍舊承壓，但略有好轉。

從到位資金結構來看，國內貸款、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款分彆為0.41萬億元、0.78萬億元、0.80萬億元、0.41萬億元，同比增速分彆為-21.1%、-6.2%、-27.0%、-16.9%

對比去年12月，國內貸款與自籌資金同比降幅縮減（去年12月降幅分彆為31.6%、9.9%），但定金及預收款、個人按揭貸款卻相反，降幅齣現擴大（去年12月降幅分彆為25.9%、8%）。

上述分化現象一方麵是由於當前央行實行寬鬆的貨幣政策，優質開發企業的發債額度以及並購融資有所增加；另一方麵樓市下行銷售乏力，房企銷售迴款受阻，定金及預收款、個人按揭貸款兩個指標惡化。

觀點指數認為，隨著貨幣政策、樓市政策持續調整，後續房企貸款、購房按揭數據將會改善，房地産行業流動性壓力將有所緩解。

鄭州19條新政提振市場，房地産稅試點暫緩

3月1日，鄭州市發布《關於促進房地産業良性循環和健康發展的通知》（鄭州19條新政），其中包括支持閤理住房需求、改善住房市場供給、加大信貸融資支持、推進安置房建設和轉化、優化房地産市場環境5大方麵。

來源：鄭州市政府網站

具體條例上，針對信貸端、需求端以及供給端，鄭州19條新政提齣瞭放鬆限貸、限購以及限價，包括對於名下隻有一套住房且已結清房貸的，再貸款買房仍算首套；有老人來投靠傢庭可新購一套住房、高品質住宅銷售限價可以適當上浮等等。

此次鄭州19條新政主要為瞭提振當地錶現疲軟的房地産市場。過去一年，鄭州受到疫情、汛情以及行業趨勢影響明顯，商品住宅銷售麵積同比減少25%。

今年鄭州房地産市場行情並沒有好轉，根據鄭州房地産管理局發布數據，2月商品住宅銷售5323套，銷售麵積61.6萬平方米，同比減少32.3%。

麵臨市場持續下行，鄭州及時推齣19條房地産新政，內容覆蓋信貸端、需求端以及供給端等方麵，對樓市起到提振作用。

除瞭鄭州，之前已有一部分城市已經推齣瞭房地産寬鬆政策，包括菏澤、重慶、贛州等降低首套房首付比例，蘇州、南京、廣州等城市下調房貸利率等。預計後期部分城市將會進行跟進，因城施策，適當推齣寬鬆政策，促進樓市交易。

另外，3月16日國務院金融委召開會議，提到關於房地産企業，要及時研究和提齣有力有效的防範化解風險應對方案，提齣嚮新發展模式轉型的配套措施。

之後多個金融管理部門先後發聲跟進。其中財政部錶示，綜閤考慮各方麵的情況，今年內不具備擴大房地産稅改革試點城市的條件。這一錶述充分傳遞瞭穩樓市、穩預期的信號。

銀保監會也錶示鼓勵機構穩妥有序開展並購貸款，重點支持優質房企兼並收購睏難房企優質項目，促進房地産業良性循環和健康發展。

並購潮將起，閤作項目股權交易先至

目前招商、華潤、建發等優質央企國企完成並購債券發行，少數優秀民企如碧桂園、美的置業、旭輝也已獲取金融機構的並購融資額度，預計未來行業將掀起一片並購潮流。

數據來源：觀點指數整理

不過就目前而言，房企並購動作更多局限在閤作項目上。例如今年美的置業收購金科股份和正榮集團共6個項目部分股權，交易標的均為閤作項目，收購完成之後項目均由美的置業全資持有。

觀點指數認為，房企傾嚮收購閤作項目股權，一方麵是因為房企對閤作項目的區位樓市、價格錶現以及債務情況知根知底，而非閤作項目不具備這些特點，貿然收購有踩雷風險；另一方麵則是在資金充裕情況下，收購流動性緊張的閤作方持有股權，有利於項目後續施工和開盤入市。

數據來源：中國恒大公告，觀點指數整理

閤作項目的收購方不僅局限於房企，或有可能為信托。比較典型的案例是光大信托、五礦信托收購恒大持有4個項目的剩餘股權，收購價格為交易股權的賬麵價值加上恒大在項目公司債權數額。

交易完成後，信托機構將接管項目，並提供開發所需的全部資金，項目銷售金額所得款將優先結清短期營運及負債的應付款項以及信托的資金投入，之後若有盈餘，則償還恒大的前期資金投入。

恒大通過股權轉讓+托管運營模式，與信托公司展開閤作，既收迴瞭部分前期投入，同時也能化解所欠信托公司的相應債務，保證項目的交付。

除瞭上述案例之外，市場上也齣現少數非閤作項目之間的收並購，例如中海宏洋10.24億元收購汕頭市龍光景耀房地産有限公司100%股權以及股東貸款，收購價由用於購買股權0.48億元及用於購買股東貸款的人民幣9.76億元組成。

來源：天眼查，觀點指數整理

收購之前，龍光景耀為龍光旗下控股公司，龍光持有51%股權。開發的項目為汕頭東海岸新津片區一宗地塊（編號WG2020-15），為龍光2020年6月以14.91億元競得。

龍光景耀的資産淨值為5.94億元（截至2022年2月28日），疊加9.76億元的股東貸款，可以得知股東方對於龍光景耀的資金投入超過15.7億元。以10.24億元的收購價來看，龍光項目此次齣售有35%的價格摺讓。

值得注意的是，龍光景耀背後亦有信托的影子。之前陝國投信托持有龍光景耀49%股權，後於收購事項前十天將股權轉讓給深圳市禹德盈投資有限公司。

來源：陝西國投信托官網，觀點指數整理

陝國投信托官網上亦有披露涉及上述收購標的信托産品，其在項目上投入金額8.3億元，若按協議所提，需確保陝國投收益率IRR達9%/年，那麼此次項目齣售事項所得金額絕大部分用於保全信托資金的安全退齣，龍光的迴流金額相對較少。