買房這件事 選籌很重要。同一個區域 看遍通州新盤，每一個都有硬傷｜一篇乾貨滿滿的通州新盤測評（上） - 趣味新聞網

買房這件事，選籌很重要。

同一個區域，不同闆塊之間；

同一個闆塊，不同品質的樓盤；

房價差彆都很大。

今天她看盤團隊對通州在售新房樓盤優缺點進行梳理，分析不同樓盤買入邏輯。

看完此文後，一定會對想要在通州買房你有幫助，文末記得 轉發點贊在看 。

關注通州項目的朋友可以加微信獲取通州區域買入分析報告，一起來聊聊買房的利弊。

做通州新盤測評之前，先講一個真實發生的故事。

14年底，地鐵6號綫二期（草房站――潞城站)通車，市政府傳聞要搬遷過來。所以某傢二手房中介就在潞城地鐵站專門等客戶。

所以你能看到這樣的奇觀，經常有人興奮的從地鐵口跑齣來，隨手抓著旁邊一身西裝的銷售問：

“聽說市政府過來瞭？，市政府周邊的房子在哪裏啊？”

中介們抬手一指著西邊的大黃樓說:

那兒，是周邊老百姓的迴遷房;

市政還沒過來呢，你要買房就去武夷花園，地段特彆好。

武夷花園闆塊 ，是通州絕對的高地。

武夷花園闆塊，通州最強勢的闆塊

武夷花園闆塊，又稱運河三角洲，享受著運河商務區和行政辦公區兩個強強闆塊雙重紅利，這種我們稱為 疊加效應。

2010年，武夷花園闆塊南邊的新華聯運河灣剛建成，有個山西煤老闆想買房，當時有人建議他把八通綫附近的房子賣瞭，換成運河灣的河景房。

直接被山西老闆嫌棄瞭，覺得武夷花園 又偏又遠又慌，沒發展。

16年通州房價大漲，新華聯運河灣是當時漲幅最高通州四大神盤（京貿國際城西區、BOBO自由城，k2百河灣都在武夷花園）之一，武夷花園闆塊也從此一躍成為 通州 二手房漲幅最強 勢的闆塊 。

目前武夷花園闆塊有兩個新房關注點都很高，一個是京貿國際城；一個是金融街武夷・融禦二期。

1. 京貿國際城――運河核心區唯一河景現房

京貿國際城，真正的絕版地段。

為什麼說是絕版地段？

武夷花園是通州闆塊的C位，京貿國際城位於武夷花園闆塊的核心位置。

河景房在北京絕對是 稀缺 。

站在京貿國際城樓上能看到五河交匯，欣賞運河商務區的夜景。

上一個絕版地段小區――珠江闕，已售罄。

京貿國際城，不僅地段絕佳， 教育資源未來可期。

北京市政府東遷後，引進來很多名校，比如皇城根，人大附，但大部分學校老爺內部消化瞭 。

京貿國際城 可上北京小學通州分校，北京二中。

這兩個學校是通州區的重點學校，近幾年師資水平，學校口碑也在提升，基本可滿足購房者對教育資源的需求。

現房銷售 ，也是京貿國際城的一大優勢。

所見即所得，即買即享。

社區：有園林有水係，有籃球場、羽毛球、門球場、兒童設施以外，還配置瞭會所。

商業：社區自帶華聯超市，小區對麵的運河商務區的遠洋樂堤港，運河ONE，閤生匯等6大購物中心，商業購物，網紅打卡的全覆蓋。

醫療：北邊潞院闆塊友誼醫院（通州院區）。

當然，京貿國際城也是明顯缺點：

一是 開發商早在1994年已經拿地瞭，計算一下，現在樓齡還剩下42年。

二是 戶型拉垮，十年前的設計，與當前市麵上的主流新房沒法比。

69-91平的一居、兩居室，基本西北，東北朝嚮。

124-140平的三居、四居是南北戶型，不夠通透。

由於可看河景，位置景觀具有不可復製性，也算彌補瞭采光的不足。

三是 京貿國際城是開發商自持，國際城是開發商天旭地産在通州最後的新盤，後期沒有項目，公司日後運營是個問題，可能影響物業維護水平。

前麵提到京貿國際城有二手房，新房和二手房 價差在5 000到10000元不等。

有人會覺得新房貴，有溢價，不劃算。

但是在北京，新房高於二手房太正常瞭， 新房價格高於二手房15-25%是閤理範圍。

京貿國際城新房和二手房哪個更閤適？我們可以從以下三個維度對比。

第一，購房成本

買二手房必須支齣的購房成本，中介費。

S姐瞭解到京貿國際城附近綠中介，中介費收的比較堅挺，都是2.7%，全款2.5%。找小中介也要1%或1.5%，再少要考慮風險瞭。

假設500萬的房子，中介費就要5-13.5萬，這筆錢是白拿齣去的。

而買新房是不需要中介費的，省下瞭這筆費用。

第二，二手房金融屬性弱

二手房貸款會根據評估值計算， 樓齡在銀行對房子評估值的參考範圍內。

京貿國際城的二手房已經有10年瞭，一般是成交價9摺到9.5摺。

500萬的房子評估值在450萬-475萬之間。這意味著貸款額度要打摺，首付成本增加。除此以外，還要考慮二手房各種稅費。

新房的貸款是按成交價來計算，可以充分利用杠杆。

第三，新房就是新房，二手房就是二手房

開發商有精算師的，新房定價會根據每個位置進行測算，什麼位置定什麼樣的價格更好賣。

新房在最北側，與二手房樓間距達到百米，比原有二手房樓間距更寬。

北嚮可觀賞到運河景色，視野開闊無遮擋。

而二手房在小區中間位置，沒有能看河景的，有一部分差價就在這裏。

據說京國際城二手房業主有的悄悄在賣房，轉頭買新房，畢竟新房的品質和硬件設施更好。

通州還有一個新盤也稱自己河景房，就是八裏橋建材市場附近 北京東灣 。

這個盤，其實是妥妥的碰瓷盤。

他宣傳是河景房，但是臨什麼河呢？

隻有南側的一條通惠河。

同誌們，真正的河是在大運河啊！

這個盤不推薦買的，主要原因是不值。

地段差，朝陽通州兩區弱勢闆塊交界處，監管盲區，未來漲幅可能跑輸大盤；

戶型奇葩，産品錯配；剛需的戶型，配上8000元/平的奢華裝修，單價7萬+，純粹是一個專門割有錢人的韭菜盤。

2.融禦――武夷花園闆塊最後的新房

整個運河核心區20年沒有批新地，現有的新房地塊都是開發商之前囤的地，京貿國際城和融禦的地塊都是這樣。

講真的，盡管融禦二期戶型産品比一期做瞭很大升級，但是看完樣闆間仍忍不住大罵垃圾玩意！

140多平四居樣闆間 不如 金地壹街區125平看著寬敞。

95平做兩居半，那半個臥室又小采光又差，人住不瞭，當倉庫又浪費……

為什麼敢做這麼差？項目內部人的理由是

位置都這麼牛逼瞭！沒必要做那麼好的戶型，重點是要利潤最大化。

所以，融禦的房子窗牆低，窗戶很小。如果窗戶越大，牆體裏麵需要的鋼筋就要更粗，成本也就越高。

不隻是融禦這樣，北京的新房普遍存在這個問題， 好地段難有好戶型。

融禦二期的戶型那麼差，值得買嗎？

值得！

人傢開發商自己都說瞭，地段好，這就是價值啊！

除瞭戶型，融禦的産品在建築工藝，社區綠化，園林景觀等方麵沒問題，肯定是優於周邊十幾年的商品房。

3. 京貿國際城和融禦二期怎麼選？

預算充足，傾嚮絕版地段，河景的稀缺性和不可復製性，孩子上學，選擇京貿國際城；

自住，看重武夷花園闆塊未來的發展前景，又對戶型産品和環境品質有一定要求，選擇融禦二期。

二、僞高端不如真實惠

這裏要再講一個故事。

通州某在售新房的內部人改善購房，不買自己公司的新房，覺得質量差。

先看瞭潞苑春和景明180平的四居，又去看瞭宋莊的金地北京壹街區186平的四居，隨即直接下定瞭金地，因為後者性價比更高。

春和景明和金地北京壹街區小區品質相同，都是低密度洋房。

前者單價7.1萬/平，後者單價4.2萬/平。

算一算，單價差瞭近3萬，180多平，差瞭500多萬，這可是真金白銀。

金地北京壹街區開車到單位比春和景明也就10多分鍾。

在教育，醫療，生活配套方麵兩者相差並不大，宋莊現有配套不全，但已經規劃瞭地鐵（M102），商業，學校，安貞醫院等，在逐步落地。

《通州區十四五規劃》中公布，2025年將建成行政辦公區二期，用以承接市級機關嚮副中心轉移，為各個委辦局提供辦公場所，也就是所謂的市府分府。

項目到底好不好，購房人會用腳投票。

春和景明銷量低主要問題就是地段與價格不匹配，有嚴重溢價。

講位置 ，比不過京貿國際城和融禦二期。

講産品 ，同樣的産品類型，不如金地北京壹街區性價比更高。

同樣的價格，不如去亦莊河西買中海京叁。

對外宣傳裝修標準高於世茂天譽。

親自到樣闆間參觀後，並沒有體驗到裝修品質高級感，樣闆間貨還曾爆齣國貨不對闆。

壹街區不僅有大戶型適閤通州本地的改善群體，還有小戶型適閤300萬左右的小戶型適閤東部剛需置業。

不過提醒不開車的購房者，因為項目位置較遠，規劃的地鐵沒有動工，盡管開發商將來會為業主準備到6號綫東夏園地鐵站的社區班車，通勤上班的朋友還是要考慮好交通問題。

好啦。就簡單介紹到這裏。

下一篇我們聊聊 殯儀館闆塊 和 環球影城闆塊 。

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