“人口集聚分化促使房地産市場不斷分化 在少子老齡化背景下 人口流動大洗牌：北京天津人口負增長 成都杭州是最大“贏傢”丨焦點 - 趣味新聞網

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人口集聚分化促使房地産市場不斷分化，在少子老齡化背景下，房地産市場將更加分化，未來經濟基本麵好、人口流入的大都市圈大城市群房地産市場更有潛力。

中房報記者 許倩丨北京報道

人口流入情況，是一個城市吸引力的重要錶徵。隨著中國少子老齡化形勢日趨嚴峻，越來越多城市正麵臨人口收縮危機，“搶人”大戰變得越來越難。

近日，各省區市陸續公布瞭2021年常住人口增量。中國房地産報記者統計發現，浙江、廣東、湖北、江蘇、福建，2021年人口增量規模居全國前五，去年一年常住人口數量分彆淨增72萬、60萬、54.7萬、28.1萬、26萬。

全國有8個省區市進入人口負增長階段，它們是河南、黑龍江、河北、天津、甘肅、內濛古、江西、北京等省區市，尤其是河南省，已成為全國人口流齣最嚴重省份，去年常住人口數量驟降58萬；黑龍江人口減少46萬；河北省人口減少16萬。

從已公布數據的各大城市人口增量排名來看，新一綫城市成都、杭州成為此輪搶人大戰中大贏傢，去年人口淨流入數量為24.5萬、23.9萬；作為老牌直轄市的天津，在人口增量排名中墊底，去年常住人口數量減少瞭13.6萬。

“逃離北上廣”不是一句笑言，無奈背後是真實的人口遷徙流嚮。數據顯示，2021年一年，北京常住人口數量減少0.4萬，上海人口僅增長1.07萬，廣州人口增加7.03萬，人口吸引力均遠遠不及新一綫城市。

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人口加速流嚮強二綫城市

目前，我國共有4個城市的常住人口在2000萬以上，分彆為重慶、上海、北京和成都。其中，成都第七次人口普查數據與第六次相比，人口淨流入將近600萬，總人口已經正式躋身全國四強。

但無論是上海和北京，從人口增速來看明顯有著放緩趨勢，成都依然保持強勁人口吸引力。

成都市統計局數據顯示，2021年末成都市常住人口數量為2119.2萬，比上年末增加24.5萬，比第七次全國人口普查時點增加25.42萬人；2010-2020年十年間常住人口增量高達581.89萬。

成都所在的四川省去年人口僅增長1萬，這說明成都對全省人口吸引力仍然巨大。目前，成都常住人口占全省比重為25.31%。這意味著，每4個四川人中，就有1個成都人，省會城市人口首位度相當高。

成都與重慶，被稱為西南雙城，一個是四川省省會、一個是直轄市，都是國傢中心城市。但去年一年，重慶新增人口僅3.5萬，與成都已形成差距。

人口增量第二大城市是杭州。2021年末,杭州市常住人口數量為1220.4萬，與2020年末常住人口1196.5萬相比，增加23.9萬。2010年-2020年，杭州新增人口共計323.56萬，比蘇州還要多100萬，吸引瞭大量外來人口到杭州工作、生活、落戶。

近幾年，杭州發展突飛猛進，一方麵，大力收割“人口紅利”，另一方麵，瘋狂賣地。2016-2020年，杭州賣地收入纍計超過1萬億元，為全國最高；2021年杭州賣地收入3029.9億元，同比增漲20%，僅次於上海位居全國第二。

大量人口流入必然會催生巨大的住房需求。以杭州為例，2017-2019年，杭州每年商品房成交量都超10萬套；2021年杭州新房成交總套數約18.7萬套，成交金額高達6200億元，均創下近幾年新高。

南昌市人口增量位居全國第三，2021年一年新增人口18.3萬。其實，在過去很長一段時間，南昌人口增長速度並不快。2015-2020年，南昌每年常住人口增量僅約六七萬。

直到2020年，南昌地鐵三號綫通車，高鐵東站建設開工，南昌全麵放開城鎮落戶限製，大南昌都市圈住房公積金異地貸款閤作在南昌正式啓動，隨之人口迎來一小波上揚，2020年新增人口65.44萬。2021年，南昌常住人口達到644萬，城鎮人口數量突破500萬，成為特大城市。

但就江西省而言，2021年已進入人口負增長階段，去年人口減少1.46萬。這意味著，江西省內，除南昌以外其他城市幾乎都是人口減少趨勢，也就是，南昌新增18萬人口中很大一部分來自南昌周邊縣市，這與杭州人口增長的邏輯完全不同。

人口增量第四大城市是青島，2021年常住總人口1025.67萬，較上年增加15.1萬。青島是山東經濟發展的龍頭，2021年GDP為14136.46億元，在山東省的首位度由2020年16.96%提高到2021年17.01%。青島對人口的吸引力、承載力在不斷增強。2010至2020年10年間，青島人口增加量居全省首位，比增量排第二、三位的濟南、臨沂分彆多增26.67萬、37.76萬。

人口增量第五大城市是鄭州。2021年末，鄭州常住人口數量為1274.2萬，一年增加14.2萬。2010年-2020年10年間，鄭州人口增量高達397.41萬，超過瞭杭州。整個河南省則步入人口負增長階段。

此外，寜波、嘉興、南京、福州4個城市，2021年人口增量均超10萬。按照南京官宣數據，截至2021年年末南京常住人口達942.34萬，占全省的11%；一年內新增人口數量為10.37萬，占整個江蘇省去年28.1萬新增人口的比重為36.7%。南京人口的增加，一定程度上顯現齣近年來南京人纔落戶政策的效果。

武漢市2021年末常住人口數量達到1365.5萬，增量較2020年達到100多萬。不過由於2020年正值武漢疫情又是人口普查，也許很多外來務工人員或求職人員未及時返迴武漢引起普查數據偏差，故未統計在排名之內。

截至記者發稿，長沙、西安等均尚未公布去年末人口數量，但這些城市都是近年來最具代錶性的“搶人”之城，人口增量亦頗豐。

陝西省第七次全國人口普查數據顯示，2020年陝西省常住人口數量為3952.9萬，西安市常住人口數量為1295.29萬，西安常住人口已占全省人口的32.8%，即每3個陝西人中，就有1個西安人。2017-2019年，西安3年人口總增量為128.87萬。

近日，長沙市市長鄭建新在接受媒體采訪時透露，近5年來，長沙每年淨流入人口30萬左右，位居國內大中城市前列；過去10年，長沙常住人口淨增加300萬以上，2021年淨增人口也在15萬以上。

廣東省體改研究會副會長彭澎認為，成都、鄭州、長沙、武漢、西安、重慶等強二綫城市，近幾年無論是經濟發展還是人口集聚都十分迅速，收入與一綫城市差距越來越小，居住條件好，生活壓力沒那麼大。因此近幾年，越來越多人留在瞭這些城市。

這些強二綫城市，如今亦被稱為“新一綫”城市，未來發展或可比肩北上廣深。

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這些城市人口流失嚴重

當前，我國人口發展的內在動力和外部條件發生顯著變化。人口總量增長勢頭明顯減弱，勞動年齡人口和育齡婦女開始減少，老齡化程度不斷加深，人口紅利減弱。

國傢統計局數據顯示，2021年我國人口自然增長率為0.34‰，而2020年、2019年這一數據分彆是1.45‰、3.34‰。中國人口學會副會長原新錶示，0.34‰的增長率意味著中國又嚮絕對的零人口增長邁近瞭一步，但不會在2022年就迎來人口負增長，而是會在幾年“零人口增長波動期”後，然後纔進入常態化負增長階段。

屆時，未來越來越多的地區麵臨人口收縮。因此，吸引外來人口流入並最終留住人纔，對一個城市而言就變得更為重要。

作為GDP第一省，廣東在過去這些年堪稱吸引流動人口的“黑洞”，2017-2019年，每年常住人口增量都在170萬以上。第六次人口普查到第七次人口普查之間，廣東全省常住人口增量更是達到驚人的2170.94萬。但2021年，廣東省常住人口增量卻隻有60萬。常住人口增量方麵，浙江已超越廣東，位居第一。

這或許是老牌一綫城市麵臨的共同問題。2021年北京、上海、廣州常住人口閤計增長7.7萬，不及成都、杭州單個城市人口增量的三分之一。

尤其是北京，2021年常住人口數量減少瞭0.4萬，其中，城鎮人口數量1916.1萬，占常住人口的比重為87.5%；常住外來人口數量834.8萬，占常住人口的比重為38.1%。2020年北京常住外來人口數量為841.8萬，占當年常住人口的比重為38.5%。明顯看齣，常住外來人口數量在減少

根據七普數據，2010年至2020年，北京平均每年淨增22.8萬人，上海平均每年淨增18.5萬人，廣州平均每年淨增59.7萬人，加起來閤計101萬人。

2017年初以來，武漢、西安、長沙、成都、鄭州、濟南等強二綫城市先後掀起“搶人”大戰，落戶門檻一再降低，其中西安隻憑身份證、畢業證即可落戶，堪稱“零門檻”。廣東作為人口第一大省，也一直在不斷拆除落戶的藩籬。

反觀之，北京、上海，一個是中國的政治中心，一個是中國的經濟中心，仍是“一戶難求”。這些超大城市的住房成本，也是外來人口所不能承受之重。

3月17日，國傢發展改革委印發《2022年新型城鎮化和城鄉融閤發展重點任務》，提齣加快推進新型城市建設，以人口淨流入大城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決符閤條件的新市民、青年人等群體住房睏難問題。

值得指齣的是，整個京津冀區域的人口吸引力都在下降。

天津最明顯。近幾年，天津經濟比較低迷，GDP不增反減，人口吸引力也有所下降。2020年，天津市常住人口數量為1386萬，與十年前（1294萬）相比，僅增加92萬，與成都、杭州、鄭州等城市差距甚大。

天津還有不少市轄區的常住人口為負增長，如著名的濱海新區。2020年濱海新區常住人口有207萬，占天津常住人口（1387萬）的14.92%，位居全市第一。然而，2010年濱海新區常住人口數量為242萬，與10年前相比，人口減少瞭65萬。

在天津的二手房市場上，據貝殼找房數據，有著15.5萬套的庫存，等待有人來“接盤”。

整個河北省亦進入人口負增長階段，石傢莊、唐山2021年常住人口數量分彆減少3.68萬、2.1萬。

整個東北地區人口發展已先後經曆瞭高速增長、穩定增長、低速增長和負增長四個階段，現在仍處於人口加速下滑期。2010-2020年，東北地區人口減少瞭1099.8萬。

房地産發展長期看人口。經濟學傢任澤平認為，人口集聚分化促使房地産市場不斷分化，在少子老齡化背景下，房地産市場將更加分化，未來經濟基本麵好、人口流入的大都市圈大城市群房地産市場更有潛力。

責任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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