近日 綠城旗下成都綠維置業有限公司（以下簡稱成都綠維）發生股權變更――綠城退齣 中鐵信托接盤綠城旗下項目 - 趣味新聞網

近日，綠城旗下成都綠維置業有限公司（以下簡稱成都綠維）發生股權變更――綠城退齣，中鐵信托持股100%。

據瞭解，成都綠維成立於2022年2月，原股東為成都綠城都會房地産開發有限公司（由綠城持股100%）。從注冊地址來看，成都綠維位於天府新區萬安街道和韻南路233號。

2021年，綠城在成都天府新區公開競得兩宗土地，麵積分彆約41畝、24畝。其中，41畝宗地被注入成都綠晟置業有限公司，而另一宗24畝土地，被注入成都綠逸置業有限公司名下。

具體到地塊，天府新區41畝土地，位於萬安街道大石社區七組，屬於萬安闆塊範圍內，淨用地麵積 41.18 畝，是一宗純住宅用地，容積率 2.0，起拍樓麵價 9500 元 /�O。該地塊被綠城競得，成交樓麵價 10500 元 /�O，溢價率 10.53%，續競人纔公寓麵積比例 50%。

天府新區約24.14畝土地，位於華陽街道鶴林村五組，屬於錦江生態帶範圍內，為純住宅用地，容積率2.0，起拍樓麵價10000元/�O，限定清水房價17700元/�O，成品住宅比例100%，基礎裝修價格不高於建築麵積3000元/�O。該地塊被綠城競得，成交樓麵價10700元/�O，配建銷售型人纔公寓比例20%。

查詢信托情況則發現，41畝主地主體成都綠晟相關股權已經齣質，齣質股權數額14781萬元（對應綠城股權98.54%），質權人為上海國際信托。

而從公開消息來看，目前成都綠維名下的具體土地資産、項目詳情，以及綠城與中鐵信托方麵的具體協議內容，均還有待揭曉。

對此，業內人士錶示，在融資渠道較少的情況下，部分房企選擇動用信托來獲取開發資金――信托首先獲得項目主體名義股權，同時信托與房企簽訂相關迴購、對賭等協議，在相關時間節點“退齣”，最後由房企將項目股權進行迴購操作。

幾經沉浮

據瞭解，綠城中國的第一大股東是央企中交，第二大股東是港企九龍倉，第三大股東是民企新湖。迴看過去，綠城中國可謂幾經沉浮。

2014年，綠城中國轉頭與中交集團簽訂戰略閤作協議，次年後者成為綠城第一大股東，持股比例為25.05%。也就是說，自此綠城中國由原來的民企變身成央企或國企實際控製下的混閤所有製企業。

而在中交集團成為瞭綠城的第一大股東之後，雙方進入瞭數年時間漫長的整閤期。

終在2017年，綠城中國閤同銷售金額邁上韆億台階，約1463億元，創曆史新高。但客觀來講，這一天對綠城中國而言，確實來得有點晚。因為由於股東的動蕩，綠城錯失瞭一輪房地産上升周期，導緻規模掉隊，纔被碧桂園、融創等後起之秀趕超。

為瞭追迴那“被偷走的時光”，綠城新的掌門人張亞東開足馬力奮起直追。同年，綠城中國取得總閤同銷售人民幣2018億元，突破2000億元。2020年實現總閤同銷售金額2892億元；2021年全年實現總閤同銷售金額約3509億元。

藉新還舊，永續債高企

2月17日，綠城房産麵嚮專業投資者公開發行公司債券（第一期）“22綠城01”，發行規模不超10億元，期限為5（3+2）年，附第3年末投資者迴售選擇權和發行人票麵利率調整選擇權。本期債券票麵利率為 3.28%，起息日2月21日，募資用途為償還到期或行權的公司債券。

此後綠城中國披露，公司、子公司保證人、匯豐以及瑞士信貸就於2025年到期的本金總額為1.5億美元4.7%的額外優先票據的發行、齣售訂立認購協議。

此額外票據和於2020年10月29日發行的2025年到期的本金為3億美元優先票據為同一係列票據，發行日為2月24日。根據公告，此額外票據淨募資約1.46億美元，用於若乾現有債項的再融資。按照2月18日美元兌人民幣6.3343元計算，此額外票據淨募資約為9.25億元。

若再加上今年1月上旬，綠城房産發行、上市的26億元中期票據“22綠城地産MTN001”，票麵利率為3.62%；1月下旬，綠城中國發行於2025年到期的4億美元2.30%的增信債券，仍按上述匯率計算，約為人民幣25.34億元。經《每日財報》計算，今年1月1日至2月18日，綠城再融資閤計上限約70.59億元。

從募資用途來看，中期票據“22綠城地産MTN001”中，隻有不超過1.5億元用於項目建設，其餘融資或是償還已發行的債務融資工具、銀行貸款，或是置換用於贖迴已到期債務融資工具的自有資金。而4億美元的增信債券，也是用於現有債項再融資。

此外，根據綠城房産2022年度第二期至第六期（並購）中期票據募集說明書（初稿），除瞭第六期（並購）募資用途為擬全部用於並購外，其餘五期均為“發新償舊”。

可見，有融資機會的綠城中國玩的就是“藉新還舊”，於去年行業暴雷前的風險程度而言並沒有絕對改善。

還需要指齣的是，綠城中國的永續債規模一直居於高位，高峰期達212.29億元。而截至2021年上半年，綠城中國的永續債規模為185.37億元。對於永續債的弊端而言，就是融資成本高，會嚴重侵蝕房企的利潤空間。

數據顯示，2021年上半年，綠城中國永續債的加權平均利率為6.60%，而同期其總藉貸加權平均利息成本為4.6%。同期內，綠城中國的歸母淨利潤是17.69億元，而同期有關永續債的分派利潤為6.5億元。

也就是說，綠城中國光是為其永續債支付的利息，就占其歸母淨利潤的三分之一。所以毫不誇張地講，拿地時的“勇猛”並不能改變其“虛胖”的現實，如果行業再齣現類似去年的政策收緊，綠城屆時的境遇恐怕不會樂觀。