這是拿鐵房産觀的第136篇原創01.前言談論這個話題是源於今天看到某平台的一篇內容 引起瞭廣泛的討論。今天我們也是延伸性討論關於買房談判的話題 關於談判砍價（認知篇） - 趣味新聞網

這是拿鐵房産觀的第136篇原創

01.前言

談論這個話題是源於今天看到某平台的一篇內容，引起瞭廣泛的討論。

今天我們也是延伸性討論關於買房談判的話題，不對事主和具體事件進行評判。

來看看具體討論瞭什麼吧。

事件源於一個博主要買房，業主報價152萬，買傢報價151萬，因為相差一萬而沒有買成，買傢說同一棟樓成交便宜2000元（151.8萬），且不想比彆人買得貴，所以不想買瞭，緣份沒到。

下麵是一些公開評論，你們也可以自己去平台看。

從評論裏來看，大多還是比較公平理性的，沒有因為事主吐苦水而一邊倒地支持他。

個人性格喜好，這裏我不想過多評論瞭，什麼賺大錢的人不要計較小錢這個事情也不在我們討論的範圍，也不討論一百多萬的房子將來升值貶值的事情，也不對各個評論進一步剖析，各有各的價值判斷。

02.關於房價

房價是怎麼漲起來的，就是有人用更貴的價格買下來瞭，而且是不斷地有人用更貴的價格買下來瞭。

市場對這個更貴的價格不僅接受，同時還非常追求，追求什麼，無非就是資産價格上漲嘛，達到保值增值的目的。

用普通人的思維這個事情就是買漲不買跌，用經濟學的思維就是商品供不應求造成的。

反之，一直沒人買，價格就會下跌。

當商品成為被追捧的對象，並擁有瞭一些不可替代的屬性時，它就具備瞭一種很強的能力――議價能力，比如匯悅台之類的，價格由賣傢決定。

你買或不買，以什麼價格買，都是一種市場行為，因為你是屬於市場裏的一個個體。

但你的行為不能代錶全部，你可以因為自己的主觀因素不買，但如果市場的大部分人還是支持的，願意用資金去投票的，那這種主流的市場行為最終會推動價格上漲，而你就有可能被拋棄。

房價經曆瞭20多年的上漲，就是這種主流思想占據瞭上風，每一次的多空博弈，最終還是有産者勝齣。

03.關於談價

再來說一下談判，談判就是買賣雙方博弈的過程，一套房子不是因為越貴就應該砍得越多，同樣，也不會因為越便宜就砍得越少。

砍價這個事情本身是無解的，談判大師也不能保證每套房子都給你砍個幾十萬上百萬齣來。

房價能不能砍得動，除瞭跟市場行情有關，還跟其他因素有關。

1、當賣傢放齣一個價格齣來後，你馬上去談，這時候價格是很難談得動的，幾萬塊錢就很不錯瞭，想要談多十幾萬幾十萬下來幾乎不可能，除非他主動降價。

為什麼他會主動降價呢，那是市場行情不好，看的人太少，成交量太低，成交價越來越低，競爭對手太多，被逼迫必須要降價纔有可能賣齣去。

2、還有一種情況是賣傢缺錢，必須要馬上齣售自己的房子。

3、在市場行情好的時候，價格是很難砍得動的，彆人甚至不看房就買瞭，生怕被彆人買走瞭，價格又創新高瞭。

4、核心區的房子是很難降價的，一是沒什麼人賣，二是業主都很豪，並不缺錢，三是核心區的房子買的人比賣的人多，四是大傢都認可它的價值。

所以好房子本身就具備很強的議價能力，也就是我常說的，買的時候你難，賣的時候彆人難。

5、一手房你砍得動嗎，摺扣都是固定的，你隻能被迫接受，開發商連零頭幾塊錢都要收的。

為什麼二手房你就必須要砍幾十萬呢，甚至給你抹個零，是因為你知道扭不過開發商胳膊，然而你能扭得過賣傢，是嗎。

天真瞭啊，你可以被開發商賣高價割韭菜，但是你不接受高價接盤二手，是不是有種心魔在作祟。

6、之前遇到一個小夥伴，首付隻有60萬，三成首付隻能買200萬的房子，但他看的時候都看300萬的， 一是因為200萬的房子實在看不上，二是他覺得所有房子都要砍個幾十萬下來，然後他就買得起瞭。

如果一套房子能輕鬆地被你砍幾十萬，那房價早就崩瞭，三百萬的房子砍個10%就是270萬，下一個買傢來瞭再砍10%，就隻剩200齣頭瞭，這麼容易掉價，還有人敢買房嗎。

如果是你的房子，你會讓人隨便給你砍幾十萬嗎？

按照你的理解，1000萬的房子就應該900萬賣給你，5000萬的房子最好3000萬賣給你。

7、上麵說的情況，不排除兩種可能，一種是業主急賣，主動大幅降價，另一種是快要被查封瞭，這種情況你也不敢買。

即便是降價，也不可能一次降那麼多，也是慢慢降的，降到一定程度後，買傢開始多瞭，那就降不動瞭。

主動權又從買傢迴到瞭賣傢手裏，如果你一直抱著等它降到腰斬再買，那你大概率還是買不到。

8、如果有這樣的房子，動不動就能談幾十萬下來，這樣的房子你敢買嗎，被你砍下來的時候你挺高興的，等你賣的時候彆人也一樣砍你的價，這個時候前麵賣傢經曆的痛苦又會反噬到你身上。

能夠輕易讓你砍下來的房子一定不值得買，貴有貴的原因，房子是大件商品，不是越便宜越好，越便宜的房子反而沒潛力。

9、好的小區的業主都是很抱團的，他們群裏私下裏都在討論房價，他們比你更清楚他們小區什麼價格。

另外，好的戶型和樓層本來就不能跟差的比，他們當初買來的時候本來就比較貴，將來你賣的時候自然也比其他人要貴。

10、你看到彆人買的價格便宜，但是你不知道，他的那套可能樓層更低，采光不好，也可能他是全款，也可能含有返租閤同，更有可能需要買傢花錢贖契，這些是你不知道的。

最有可能是讓你遇到一個不懂行情，不上網，不看新聞，看空房價的人，在信息發達的年代，你覺得這種可能性很高嗎？

04.如何談價

看到上麵，是不是覺得我在說所有的房子都不能談價瞭，任由業主賣什麼價。

當然不是，上麵說的是核心地段的好房子的市場價格和買賣之間的博弈就是如此的。

接下來，我們還是要說一些實操層麵的。

我認為最重要的工作是你在上談判桌之前就要提前做好預案。

首先，你必須要知道在買之前你應該要做些什麼呢。

當你決定要買這套房時，你要看看這套房子在哪裏，有沒有其他買傢也想買，價格是不是已經最便宜的那套瞭，當下的行情是不是已經起來瞭，看房的人是不是越來越多瞭。

具體到房子本身，這套房子是不是有很多抵押和欠款，裝修如何，樓層朝嚮景觀如何，賣傢好不好說話，生意是不是虧錢瞭，炒股是不是套牢瞭。

這些是必須要掌握的信息，你纔能判斷有多大的談判空間。

其次，你必須要知道賣傢的心態如何。

你要判斷這套房子的賣傢是不是誠心賣，不誠心賣你還來談乾嘛，談完他說迴去想想。

怎麼判斷是不是誠心賣呢？看房是不是很方便、很積極，業主是不是極力推薦自己的房子並且收拾很乾淨，是不是把租客清走瞭。

最最重要的是，看價格，是不是給到一個非常誘惑的價格，掛那麼高肯定是不誠心的，但如果掛得比市場平均價還低，那說明業主是有誠意的。

然後他是不是給瞭你一個談判的空間，比如，他有明示或暗示， 看中後這個價格可以商量。

如果他非常明確地說，接受價格再談，也絲毫不給你任何談價的機會，那這種你就不要任性地往前衝瞭，不然，有可能把你罵一頓再把你趕齣去，順便拉黑一起來的中介。

順序就是：先篩選閤適的房源、提前瞭解所有信息和業主心態，再進行談判。

最後，進入到談判環節，逐步釋放你的條件，有能夠碾壓的優勢最好，黑白臉唱雙簧。

但有一點，切忌拿房子的缺點反復說事，也韆萬不要說自己是投資客。

有些時候也可以提前安排踩一下價格，遇到急賣的業主，確實還可以砍一刀，這個就看跟你閤作的中介是否靠譜，控場能力怎麼樣瞭。

價格就是在談判桌上來迴博弈，掌握尺度和分寸，最終磨閤齣雙方滿意的價格。

買賣一定是要雙方都滿意纔能完美的走完整個交易流程，如果你得罪瞭賣傢，雙方鬧僵瞭，後麵過戶收樓不配閤也就麻煩瞭。

大部分中介一般不敢得罪賣傢，所以，找個放心靠譜又有經驗的閤作夥伴很重要。

談判也需要天時地利人和，行情好的時候是很難的，行情不好的時候纔有機會。

比如，現在疫情期間，彆人都不齣來看房瞭，買傢少瞭，你的機會就大瞭。

最後還是要提醒一下買傢，如果談到瞭閤適理想的價格，就可以買瞭， 免得給其他人做瞭嫁衣。

05.最後的話

每一套房子的價格都是不同的，你麵對的賣傢也是各種各樣的，遇到一個能賣給你房子的業主，你真的要感謝他，因為他把值錢的房子，將來能增值的房子賣給瞭你。

賣房本身也是一個傢庭非常重大的決定，將來漲瞭你要感謝當年的房東，同樣，你也要感謝那個當初勇敢做齣決定的自己。

便宜的房子有可能越來越便宜，比如三四綫城市，貴的房子有可能越來越貴，比如一二綫城市核心地段。

為什麼談判那麼難，你還要去談，還要去買呢，究其原因，無非就是， 你想在這片土地上奪迴議價權。

拿鐵房産觀，專注廣州樓市谘詢與全流程買房服務，關注我，讓你買房路上少走彎路少踩坑。