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作者：子非魚

01、新房與二手房上調價格

今天樓市話題的C位，非樓市風嚮標深圳莫屬。

這個從不缺話題的城市，一天之內傳來瞭兩個與樓市相關的重磅消息：

1、官方宣布，二手房官方指導價將上調；

2、有開發商的新房項目，公開發布通知，上浮價格。

二手房方麵，今天，深圳市住建局對近期市場傳言的“二手房參考價格上調3%-5%”做齣肯定迴復，錶示會適時做齣調整，並於近期對外公布。

二手房參考價是去年2月8日，深圳率先發布的遊戲規則，並一次性給齣瞭3595個小區的成交參加價格。

之後寜波、成都、西安、東莞、閤肥等十多個城市跟進。在宣布新的遊戲規則時，深圳就曾錶示過，二手房指導價會一年一調。

但今年2月8日，深圳官方並沒有發布新的參考價。正當大傢以為不會調整的時候，今天深圳官方給齣瞭明確消息，會上浮3%-5%。

除瞭二手房明確漲價外，深圳的新房也在蠢蠢欲動。

新房方麵，根據每日經濟新聞今天披露的消息，新城控股最新發布通知：

經公司領導研究決定，對新城燕瀾和鳴、新城禦瓏公館項目原銷售政策調整如下：自2022年3月31日24時起，新城燕瀾和鳴項目現場銷售價格將在現有基礎上上調3%，落款為新城控股華南大區深圳城市公司，日期為3月26日。

該項目位於深圳市坪山區。根據每日經濟新聞的披露，該樓盤目前還在推92摺的特價房。現在宣布漲價3%，有營銷策略的因素。但也有可能是認為，市場正在迴暖。

無論原因如何，最終的結果是該樓盤整體價格上調3%。

3%，一個非常巧閤的數字，二手房官方指導價準備上調的幅度，是3%至5%。很明顯，這個漲幅背後暗含的意圖是：

讓市場適當迴暖，但不能過度活躍。

02、適度調整，符閤市場預期

疫情襲擊下的深圳，對樓市政策適當調整，市場早有預期。畢竟進入2022年來，已經有70個左右的城市，鬆綁樓市。畢竟這座城市今年的經濟增長壓力，非常大。

根據深圳市披露的2022年2月份經濟數據顯示，其固定資産投資額、基礎設施投資、港口集裝箱吞吐量、機場旅客吞吐量，都齣現瞭明顯下滑。此外，規模以上工業增加值增速、社消增速，同樣處在低位。

可以說，疫情影響之下，深圳的工業、投資、消費、進齣口都遭受到瞭較大影響。而這幾個指標，正是拉動經濟發展的重要馬車。

3月份的數據尚未公布，想來隻會更難看。因為3月份是深圳疫情最嚴峻的時間段。3月14日至20日，為穩定控製疫情，深圳更是按下瞭一周“暫停鍵”。

時間就是金錢，是深圳這座城市的座右銘。

有人計算瞭一下，深圳一天可以創造100億元的外貿進齣口額、84億元的GDP、26億元的消費、11.7億元的一般預算收入、1638萬件快遞量、10萬人次的機場客流量、8萬個集裝箱吞吐量。

來源：劉曉博說財經

按下一周“暫停鍵”，對於深圳經濟的損失可想而知。

所以，在解封之後，3月25日深圳發布應對新冠肺炎疫情進一步幫助市場主體紓睏解難若乾措施，把降成本作為政策實施的重要發力點，圍繞房屋租金減免、減輕水電氣費用負擔、疫情消殺補貼、緩繳社會保險費等方麵，拿齣真金白銀助企紓睏。

昨天，深圳又發布瞭《加強服務市場主體激發市場活力若乾措施》，共計22條。

顯然，深圳不僅要挽迴失去的一周，還要加快填補疫情影響兩個多月的經濟數據窟窿，以實現今年的經濟增長目標。

宣布上調二手房官方指導價的目的，同樣在於此。

客觀來說，深圳是國內為數不多的不依賴房地産的城市。但不依賴，並不意味著不重要。畢竟結閤房地産相關的上下遊産業來看，房地産仍是支柱産業。

2月份，在春節疊加疫情因素下，深圳的二手房成交量已經創曆史新低。2月份深圳的二手商品房成交量僅為938套，其中住宅隻有872套。

深圳的房地産市場，早已經進入瞭存量時代，也即以二手房交易為主。上浮二手房價格，活躍二手房市場，就是在適當活躍整個樓市。

深圳住建局即將宣布上浮二手房參考價3%至5%，說白瞭就是給二手房增加3%至5%的杠杆。因為去年宣布二手房參考價的作用，就是降杠杆。

以南山區一套1000萬的房子舉例，1000萬是未公布官方指導價之前業主的掛牌價，去年公布二手房參考價之後，假設官方給齣的指導價為700萬。

A先生是擁有房票的首套房剛需，若他在官方指導價公布之前買這套房子（按1000萬掛牌價購買），首付需要300萬，需嚮銀行貸款700萬。

官方指導價公布之後，業主仍想以掛牌價齣售，但銀行貸款隻認官方指導價，也即隻會按照700萬的總價來給予貸款。也即，A先生最多隻能貸款490萬，自己需要支付510萬的首付。

原先首付300萬，之後首付需要510萬，杠杆大幅下降。

然而，即將公布的新的二手房官方指導價，假如上調5%，也即新的指導價為735萬。那A先生現在如果想購買，最多可以獲得銀行514.5萬元貸款，首付款下降至485.5萬元。

盡管首付款降幅不大，但25.5萬元的差價，對於掏空六個錢包的剛需來說，還是能減輕不小壓力。

03、可以買入瞭

二手房官方指導價即將上調，新房價格有項目也正在上調，再加上目前深圳的疫情基本穩定，前天深圳市已經宣布，全部恢復正常生産生活秩序。

這種背景下，壓抑已久的成交量，會在4月份強力反彈。房價企穩慢漲的力量，會更加充足。

實際管控人口超2000萬人的深圳，從來就不缺購買力，也不缺資金。北上廣亦是如此。

更為關鍵的是，深圳房地産市場本就存在較大的供需矛盾，這一矛盾決定瞭，深圳的房價易漲難跌。

目前，深圳的二手房掛牌量隻有16991套，萬人掛牌量更是隻有9.7套。說明，深圳的二手房供應量明顯不足。

這意味著：

第一，即便在樓市異常低迷的情況下，深圳都沒有發生大量掛牌拋售的情況，這既是業主對自身資金實力的自信，也是對深圳樓市市場的自信。

第二，深圳的二手房供應明顯不足，房價有較大上漲壓力。

如今，二手房官方指導價即將上浮，購房者可以獲得相對高一些的杠杆購房。對於真剛需來說，我個人以為，當下的時機恰到好處，可以開始買入瞭。