近年來房價水平居高不下 對於普通購房者來說動輒幾百上韆萬的購房資金是一筆龐大的支齣 小區性價比指數＆小區韌性指數 - 趣味新聞網

近年來房價水平居高不下，對於普通購房者來說動輒幾百上韆萬的購房資金是一筆龐大的支齣，甚至是很多人奮鬥大半生的積蓄。如果沒有客觀全麵的掌握小區信息，則很容易陷入買房誤區，對購房者帶來重大損失。買房是件大事，也不是一件容易的事。在買房前，對於小區客觀公正的評價顯得尤為重要。

為此，諸葛找房數據研究中心通過大數據分析，體係化建模，最終形成瞭囊括全國重點城市的小區韌性指數和性價比指數，並研發瞭小區市場價值剖析報告，緻力於全方位探索房源價值，為購房者、經紀人、賣房者提供專業的決策參考。並在此基礎上選取瞭改善性小區，推齣《 諸葛找房2022年改善性二手房價值影響力榜單 》。

Part.01

計算模型介紹

立足全國重點城市二手房小區，研究範圍包含普通住宅，由諸葛找房數據研究中心對各地在售二手房小區進行全麵的數據測評以及深度的市場調研，經過係統化建模 形成小區韌性指數和性價比指數， 全麵客觀的評判小區的市場韌性（抗跌性）、小區性價比。

所謂韌性，源自於物理學概念，錶示材料在塑性變形和破裂過程中吸收能量的能力。韌性越好，則發生脆性斷裂的可能性越小。在材料科學及冶金學上，韌性是指材料受到使其發生形變的力時對摺斷的抵抗能力。在房地産市場，韌性更加接近於材料科學和冶金學上的定義，通常被用來錶示在市場發生波動時對於市場下行壓力的抵抗能力。 本榜單的小區韌性指數結閤瞭小區的市場活躍度、區位價值、教育配套、周邊配套、物業服務、居住品質以及市場價格七大考評模塊，分值越高，小區的發展潛力越高，抵抗市場不可抗力的能力越強，抗風險性越強。

不同於韌性指數，小區性價比指數則是用來考量小區是否劃算的指標。高性價比是很多人買房考慮的首要因素。很多人對於高性價比具有較為片麵的看法，認為價格越低性價比越高，然而實際上性價比要綜閤考慮多重因素來評判。 小區性價比指數綜閤瞭小區價格指標、性能指標以及市場指標，綜閤評分越高，小區性價比越高，更為劃算，換句話說，也就是以相對便宜的價格買到瞭抗風險性較強的小區。【具體指標體係如下圖】

圖：諸葛找房二手房小區指數體係

圖：諸葛找房數據研究中心製作

本次發布《2022年改善性二手房價值影響力榜單》，以 北京、蘇州、南京、天津、鄭州、無锡、濰坊 七個城市為例，榜單如下。

Part.02

改善性二手房價值影響力榜單

（一）北京

擁有860多年建都史的北京，是中國曆史上的六朝古都。而北京的樓市也是從大雜院、筒子樓開始，曆經瞭三十多年風雲變幻，發展為如今的樓市格局。其中，東、西兩城作為北京傳統的老城區，處於最為核心的位置，也是北京曆史最悠久、房價最高的區域。隨後，圍繞東西兩城而起的朝陽區、海澱區以及豐台、石景山逐漸發展壯大，尤其是朝陽和海澱兩區。諸葛找房數據研究中心選取北京單價在70000-100000元/�O、套均麵積100�O以上的小區，形成以下高性價比改善小區和韌性改善小區推薦榜單。

從小區性價比指數熱力地圖看齣，高性價比小區集中分布於豐台、通州及房山等區域。榜單選取的高性價比改善小區市場均價在70466-81850元/�O之間，高於全市平均價格20%-40%左右。 其中，通州區高性價比改善小區分布於方莊、草橋、馬傢堡、麗澤橋等商圈，朝陽區上榜小區多集中於華威、勁鬆、朝青、望京、建國門等商圈。朝陽區的韆鶴傢園、美景東方、聚龍花園等小區位居前列，韆鶴傢園位於惠新西街商圈，當前小區價格為70555元/�O，臨近地鐵5號綫，周邊配套齊全，滿足生活所需，在區域內這個價格對於改善客群來說性價比較高。

從全市小區韌性指數熱力圖來看，呈現點狀排列特徵，以商圈或街道核心區為中心嚮周邊擴散。其中，諸葛找房推薦的韌性改善小區市場價格在70555-99015元/�O，高於全市價格20-70%左右。 朝陽區韌性改善小區多集中於望京、百子灣、北苑、奧林匹剋公園等商圈。海澱區韌性改善小區分布於牡丹園、萬泉河、知春路等商圈。同時，韆鶴傢園、戀日嘉園等小區同時位於兩大推薦榜單，兼具高性價比和強韌性特徵，是改善客群的優質選擇。

（二）蘇州

俗話說“上有天堂，下有蘇杭”，蘇州作為一個連續9年入選為最具幸福感的城市，是中國現存最古老的第一古城。它的名字，始於隋朝開皇九年，姑蘇城也成為蘇州的一個代名詞，如今老城區還保留著姑蘇區這個名稱。姑蘇區是蘇州最老的城區，房地産開發最早，配套最為完善。而園區地處蘇州的核心地段，地理位置優越，代錶著蘇州的房價天花闆，是改善客群的青睞之所。新區則是蘇州的科創擔當，多個科技園區聚集於此，房地産市場發展潛力大。諸葛找房數據研究中心選取蘇州單價在35000-70000元/�O、套均麵積在100�O以上的小區，形成以下高性價比改善小區和韌性改善小區榜單。

從小區性價比地圖來看，蘇州高性價比小區集中排列於姑蘇、吳中、吳江及相城區。根據高性價比改善小區榜單來看，上榜小區價格在35009-43109元/�O， 其中，姑蘇區的福星新城小區位居首位，性價比指數為10分，當前市場均價為35524元/�O。福星新城是東港集團精心打造的大型綠色居住區，以小高層和高層為主，綠化率63%以上，交通便捷，環境優美，具備超高的性價比。

蘇州的韌性小區則呈現從中心城區嚮郊區闆塊擴散的特徵。其中，在韌性改善小區中，新區的獅山商圈有9個小區上榜。 經過多年的發展，獅山商圈已成為集生活、娛樂、交通、商業等多重價值於一體的新高地，而它的核心價值更是離不開學區的加持，如其中的保利雅苑、天房心著華庭、路勁香港時光等周邊均有優質教育資源分布。新區的中銳星悅灣名苑小區位居首位，當前小區價格在36155元/�O，近一年房價漲幅為1.98%，小區發展潛力較高。

（三）南京

“六朝金粉地，最憶是金陵”，身為中國四大古都之一的南京自古以來便被認為是風水寶地。南京的曆史文化古老厚重，其中以秦淮區、玄武區、鼓樓區最為古老，開發時間最早，房價水平也高企。諸葛找房數據研究中心選取南京市場均價在38000-80000元/�O、套均麵積100�O以上的小區為研究對象，推薦小區如下。

根據熱力地圖顯示，南京高性價比小區集中於秦淮、玄武、江寜及浦口等區域。從諸葛找房推薦的高性價比改善小區來看，棲霞區上榜小區6個，其中的仙鶴門、邁皋橋等商圈湧現齣一批優質改善小區， 如保利朗詩蔚藍、騁望雲邸等小區，作為城北標杆項目的保利朗詩蔚藍小區，由保利和朗詩兩大開發商聯閤開發，小區建於2019年，綠化率高達35%，周邊交通四通八達，學校有邁皋橋小學和中學，當前價格在41369元/�O，價格水平適中，整體性價比較高。

根據地圖顯示， 南京二手房小區韌性指數呈現點狀分布，以主城區為最。從推薦榜單來看，南京韌性改善小區市場均價在40773元/�O到76351元/�O， 其中，建鄴區的招商雍華府作為招商地産開發的優質小區，臨近地鐵一二號綫，坐擁河西核心區的規劃利好，周邊金鷹世界、虹悅城、河西中央商場等大型商場以及江蘇省第二中醫院、南京市第一醫院、南京市口腔醫院等三甲醫院聚集，配套無可挑剔，當前均價為63575元/�O，高於商圈價格21%，高於建鄴區價格26%，價格處於中上水平，近一年房價漲幅為0.96%，小區抗風險能力較強。

（四）天津

年初天津一波疫情來勢洶洶，也給天津樓市按下暫停鍵，短期內市場迴溫難以到來，隻能坐待春暖花開，疫情消融之時。眾所周知，近年來天津樓市錶現逐漸失力，二手房市場近三年均價呈現波動下滑趨勢，在這樣的市場環境下哪些區域、哪些小區更值得關注成為購房者關心的重點，尤其是疫情防控常態化之下，人們對小區品質和服務的要求逐漸提升，改善房源成為市場關注的一大重點。本次選取天津小區均價在25000-50000元/�O、套均麵積100�O以上的小區作為研究對象。

從分布區域來看，天津高性價比小區集中分布於河北區。在高性價比改善小區中，推薦小區的市場價格在25515元/�O-31340元/�O。 融科金月灣和金海灣花園小區性價比指數為10分，融科金月灣小區位於河東區的富民路商圈，小區建於2010年，綠化高達45%，周邊配套較完善，臨近津濱輕軌地鐵9號綫，交通便捷，天津本地品牌開發商打造，品質保障，當前小區價格為25726元/�O，性價比較高。

從天津韌性改善小區來看，南開區占據鰲頭，有14個小區上榜。 其中，河西區的仁恒公園世紀小區抗風險能力較強，當前市場均價為46182元/�O，物業為仁恒物業，物業服務水平高，同時周邊地鐵、公交、商場等配套設施一應俱全，品質較高，綠化率達40%，小區戶型以127-246�O的3居-5居為主，對於改善客戶來說是一個優質選擇。南開區的城南傢園和桂荷園同樣韌性較強，坐享南開區優質的教育資源和配套服務，當前小區均價分彆為40622元/�O和38564元/�O，近一年價格漲幅在1.34%和0.95%。

（五）鄭州

鄭州是華夏文明的重要發祥地，中原人口第一大省的省會，人口超韆萬、GDP規模超萬億的城市。雖人口規模龐大、但經濟增速以及房地産市場發展水平仍有待提振。2021年一場罕見特大暴雨侵襲整個河南省，作為省會城市的鄭州亦遭受沉重打擊，房地産市場短期內受到重創，今年3月初鄭州發布19條新政鬆綁樓市，對提振市場信心有著重要意義。鄭州改善小區以價格16000-32000元/�O、套均麵積100�O以上為研究對象，形成以下兩大榜單。

根據鄭州高性價比改善小區推薦榜單，管城區、金水區占據多數份額，小區均價在16026元/�O到19756元/�O， 如管城區的正商新藍鑽小區性價比指數為10分，小區建於2013年，樓齡較新，綠化率達43%，居住環境優越。北邊緊鄰福都購物廣場等，生活便利，東鄰七裏河，環境優美，同時小區緊鄰地鐵5號綫，公共交通便捷，當前小區價格為16026元/�O，平均戶型麵積在100�O以上，屬於高性價比的改善小區。

從鄭州韌性改善小區來看，以金水區和鄭東新區為主，小區均價在16026元/�O到30898元/�O。 正弘地産作為河南本土房企，在鄭州一直具有良好的口碑，正弘首個項目就誕生於鄭州市，在當地具有良好的客群基礎。其打造的正弘藍堡灣和正弘山等小區均為韌性改善小區的典範，抗風險性較強，其中正弘藍堡灣綠化率高達50%，緊鄰地鐵一號綫，周邊學校有文化路第一小學等，教育資源優質，當前小區市場均價為26920元/�O，價格處於中上水平。

（六）無锡

江蘇蘇南地區被認為是全國最富裕的區域之一，而蘇南地區主要是指蘇州、無锡、常州三個中心城市。在2015年年底，無锡經過“洗牌”式調整後，將行政區劃為梁溪區、新吳區、锡山區、惠山區、濱湖區、江陰市、宜興市五區兩市的格局。其中，梁溪區身兼文化底蘊、曆史沉澱、商貿發達、運河傳承等利好於一體,一直備受矚目。同時根據調查顯示，濱湖區一嚮是無锡人心目中置業最青睞的區域，尤其是對於改善客戶而言，一方麵是生態環境優越，宜居性強，另一方麵受到新市政府南遷太湖新城的利好帶動，區域配套逐漸完善。諸葛找房以小區單價21000-40000元/�O，套均麵積在100�O以上小區為樣本，從中産生以下高性價比和韌性改善小區推薦榜單。

根據無锡高性價比改善小區推薦榜單，梁溪區上榜17個小區拔得頭籌，其次為濱湖區，小區均價在21031元/�O到24861元/�O之間。 其中梁溪區的金科世界城小區性價比指數為10分，金科世界城位於運河旁邊，是當之無愧的運河景觀房，同時周邊商業、醫療、交通等配套齊全，當前小區價格為21117元/�O，作為改善型房源性價比較高。九龍倉時代上城地處無锡太湖廣場核心區域，凱賓斯基、燕莎中心、國際會議中心、世貿中心、國金中心等配套聚集於此，區位優越性顯而易見，目前市場均價為21666元/�O，對於改善客戶來說是一個良好的選擇。

從無锡韌性改善小區來看，濱湖區上榜19個小區，遙遙領先，小區均價在23223元/�O 到36888元/�O範圍。 梁溪區的融創運河壹號府小區位居首位，韌性指數為10分，當前小區均價為25306元/�O，近一年房價漲幅為0.88%，小區發展潛力看好。濱湖區的西上海華府天地小區2015年建成，綠化率達45%，靠近蠡湖邊，臨近萬象城，地理位置優越，當前小區價格為23488元/�O，近一年價格漲幅為0.95%，小區未來前景看好。

（七）濰坊

濰坊市位於山東半島中部，曆史悠久，更是山東的人口大市、麵積大市、經濟強市。其中，奎文區作為濰坊的老城區，開發時間最早，配套最為完善。同時，高新區被稱為富人區，是改善客戶的青睞之地，濰坊市政府等政要單位都位於此處，坐享政策規劃紅利，近年來房價上漲迅速。諸葛找房以濰坊市場價格在8000-17000元/�O、套均麵積100�O以上的小區為研究對象，産生高性價比改善小區和韌性改善小區推薦榜單。

從濰坊市高性價比改善小區來看，主要集中於奎文區，其次為高新區，小區價格在8056元/�O-8743元/�O。 其中，奎文區的德潤左岸綠洲小區性價比高居首位，當前小區價格為8115元/�O，以三居室為主力在售戶型，對於改善客戶來說價格閤理，且周邊配套設施基本完善，性價比較高。

濰坊市韌性改善小區均價在8068元/�O到16164元/�O之間，其中，高新區的恒信沁園小區位居首位， 當前市場均價為9222元/�O，近一年房價漲幅達4.16%，發展潛力可期。恒信上榜小區還有恒信溫莎公館、恒信玫瑰公館、恒信寶通禦園等小區，恒信地産在濰坊具有較高的市場影響力，其打造的恒信溫莎公館以100�O以上的三居室為主力戶型，當前市場均價為8360元/�O，近一年房價漲幅為2.32%，價格較為堅挺。

買房對於購房者來說可謂是人生中的一件大事，由於中國的房價遠遠高於收入，因此買房更應該謹慎考慮， 關注更多小區價值剖析報告可下載諸葛找房APP，搜索小區進入小區價值剖析報告欄目進行訂閱。

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附:版權聲明

本專題研究係諸葛啓航科技有限公司（以下簡稱“諸葛找房”）自主研究分析形成，本報告的知識産權歸諸葛找房所有。

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