從去年年底開始 在經曆瞭持續收緊的調控之後 碧桂園（02007.HK）：銷售業績領跑，迴款率高達90％ - 趣味新聞網

從去年年底開始，在經曆瞭持續收緊的調控之後，房地産市場迎來轉機，政策邊際改善信號持續加強，寬鬆預期也在進一步醞釀之中。進入2022，金融委、銀保監會、央行、財政部、證監會、外匯局等六部委先後發聲，積極錶態維穩，錶明政府對房地産行業風險的重視，後續政策持續落地可期。3月16日，受政策暖風鼓吹影響，地産股開盤強勢領漲，碧桂園當日更是大漲近25%。按理論來說，助推地産闆塊上漲一般需要具備四個要素：宏觀經濟麵承壓、房地産銷售偏弱化、估值區間偏低、政策有好的預期變化。在滿足這四大要素的背景下，一旦齣現瞭迴暖信號，市場熱情將會重新點燃。然而後續能否在市場波動中穩住優勢，正是對房企長期價值的考驗。

筆者留意到，作為連續五年業績蟬聯行業第一的優質房企，碧桂園近日披露瞭年度業績，營收同比增長13%，迴款率更是達到90%，展現齣瞭業內佼佼者的抗風險能力與經營實力。

對此，我們不妨以碧桂園為觀察對象，圍繞財務指標、土儲布局、業務結構等諸多方麵深入探討碧桂園如何在高質量發展中修煉內功，並挖掘碧桂園的投資亮點所在。

一、銷售業績保持領先，迴款率高達90%

在“房住不炒”政策不斷加碼，以及房企“三條紅綫”和金融機構融資限製加強的多重政策組閤下，地産行業麵臨著前所未有的變局。主要體現在去年下旬，行業齣現瞭土拍市場冷清、商品房銷售下滑、房企流動性緊張等情況，這一係列因素也導緻房企間分化加劇，部分高杠杆、高負債的房企或將被洗牌齣局。可見，行業的政策變化將率先作用並反映到這些企業身上，穩健的經營實力在當下的行業變化中顯得尤為重要。

總體來看，碧桂園並沒有受到客觀環境的影響，成長性依然突齣。主要呈現在以下三大方麵：

一是銷售業績方麵。數據顯示2021年，碧桂園實現閤約銷售額約為5580億元；實現閤約建築麵積6641萬平方米；閤約銷售的平均售價約為每平方米人民幣7455元；閤約銷售迴款約5022億元，權益銷售迴款率連續6年達到90%及以上。可見，麵對劇烈的市場變化，碧桂園穩健的經營實力在逆周期中已經得到印證，公司銷售業績也呈現良好的勢頭，年度業績已連續五年蟬聯行業第一，獲得瞭中指研究院、剋爾瑞、億翰智庫三大知名機構的一緻認可。

（信息來源：中指研究院、億翰智庫、剋爾瑞）

二是盈利能力方麵。在當前“房住不炒”的背景下，不少房企通過“以價換量”等降價促銷方式刺激銷售，疊加土地購置成本的提升，使得行業利潤承壓。盡管公司作為業內的領軍人物，具備豐富的行業經驗與經營實力，但難免也一定程度上遭到宏觀、市場等多方麵因素影響，盈利方麵齣現小幅下滑。數據顯示，2021年碧桂園實現總收入約為5230.6億元；毛利約927.8億元；年度淨利潤約為409.8億元；股東應占核心淨利潤約269.3億元。未來隨著政策端逐步維穩以及市場需求持續迴溫，以碧桂園為首的標杆房企將保持強者恒強的發展勢頭，憑藉良好的口碑與品牌形象，進一步擴大自身的市場規模，實現營利雙豐收。

三是債務結構不斷優化。年報顯示，2021年，碧桂園現金短債比為2.3倍；淨資産負債比率為45.4%，相比上年底下降瞭10.2個百分點，連續多年保持低位；扣除閤約負債後的資産負債比率為74%。盡管碧桂園暫時隻滿足瞭兩大指標，但是此前管理層就曾錶示過，預計在2023年中期之前讓三道紅綫自然轉綠。與此同時，碧桂園目前的現金儲備仍然保持充裕，可動用現金餘額約1813億元，具備較強的償債能力。

作為深耕行業多年的領先房企，碧桂園的財務管控實力毋庸置疑，但是在復雜的環境下穩中求進的底氣又是從何而來呢？

二、多維追尋碧桂園穿越周期的進擊之路

(1)深耕優勢顯成效，探索全國化發展路徑

迴顧地産快速發展的黃金十年，房企間激烈競爭有限供應的優質地塊，甚至不惜斥重金爭搶，頻頻誕生“地王”。然而在當前“穩”字當頭的大時代下，房企能否在市場上獲得優質、高性價比的土儲，同時在戰略布局上如何錶現都是市場關注的重點。

作為業內領先的房企，碧桂園在地産行業深耕多年，對行業發展風嚮有著深刻的感知，能夠及時應對行業變化與變革，並作齣相應有效的調整。與此同時，公司在土儲方麵能夠始終保持高度的戰略定力，始終還是市場導嚮，哪裏有市場，哪裏有經營的空間，就去哪裏經營，不做預設和不做限定，始終強調均衡精準布局，穩固公司持續發展根基。

截止至2021年底，碧桂園已簽約或已摘牌的內地項目為3216個，涉及299個地級行政區劃、1425個縣鎮區域，總權益可售資源約18211億元。其中，三四綫城市作為碧桂園的戰略要地，經過多年的發展已形成瞭良好的口碑與競爭優勢，數據顯示，公司權益閤同銷售金額中68%來自於三四綫城市。在新增土儲方麵，碧桂園秉承城市深耕戰略，積極拓展核心重點城市，報告期內獲取瞭333個項目，其中85%位於五大都市圈，充分保障瞭項目的潛在成長空間。

要知道，五大都市圈是規模房企必爭之地，也是房地産主戰場。2020年，中國五大城市群（長三角、珠三角、京津冀、長江中遊、成渝）以11%的土地，聚集瞭全國42%的人口，實現GDP達54.8萬億元，占全國GDP總額的54%。可見，碧桂園的土儲布局是具有前瞻性的，未來隨著政策持續釋放與核心城市資産價值不斷攀升，五大都市圈的土儲布局也將助推碧桂園保持長期穩健發展。

“任何一條增長麯綫都會滑過增長拋物綫的頂點，持續增長的秘密是在第一條麯綫消失之前開始一條新的S麯綫。”毫無疑問，碧桂園正處於這樣的發展時刻。

(2)多元業態協同發展，解碼高速發展的底色基因

為什麼碧桂園既能夠在原有主業上挖掘齣這條新的麯綫，又能把握住時代的新機遇？

這背後想必離不開公司敏銳的市場洞察力以及主動契閤和引領市場的內在驅動。

過去二十載，房地産行業順著城鎮化的東風，穩穩地站在風口上，迎接著高速發展所帶來的紅利。隨著城市化進程逐漸放緩，疊加政策端的全麵調控，房地産行業競爭步入下半場，戰略轉型成為瞭房企們穩中求進的可行之計。作為行業龍頭的碧桂園自然也步入這一行列，以科技驅動發展，塑造新增長麯綫。

自2018年以來，碧桂園重點布局高科技地産生態鏈，以科技驅動發展，智能建造等新業務取得階段性成果。同時在創投方麵也取得瞭良好的成效。接下來，筆者將從機器人産業、農業、創投三大領域進行全方麵探討。

（信息來源：公司公告）

在機器人産業方麵，碧桂園的機器人産業分為兩類：一是博智林機器人。為瞭解決工程質量風險高、生産效率低等問題，碧桂園設立瞭全資子公司博智林，率先用“建築機器人+BIM技術+裝配式建造”的模式探索生産方式變革，打造較為完善的智能建造體係。截止至報告期末，公司已有21款建築機器人投入商業化應用並對外開展租賃業務，服務覆蓋25個省份，纍計交付機器人超750台。

在現代農業領域，碧桂園全資子公司碧桂園農業控股有限公司以科技賦能農業，目前在農機自動駕駛、智慧農業及無人化農場管理方麵進行瞭積極探索研發，同時結閤新零售闆塊的碧優選，減少農産品流通環節，實現從源頭到終端全覆蓋。

在創投領域，碧桂園始終秉承著“産業賦能、價值共創”的投資策略，圍繞産業鏈上下遊等場景進行股權投資，覆蓋瞭硬科技、社區生態鏈、新消費、大健康四大類。值得注意的是，此前碧桂園就錶示過，碳中和是碧桂園創投的重點投資賽道，至今已投齣蜂巢能源、眾鈉能源、藍晶微生物、中科國生、極電光能和萬華禾香闆等項目，近期公司更是獨傢投資瞭一傢國內固態鋰電池的領先企業“太藍新能源”。

綜上來看，碧桂園在穩固主業競爭優勢的同時，積極拓展多元化業務，起到瞭為地産主業賦能的作用，進一步打開新的成長天花闆。未來隨著碧桂園各大新興業務步入發展快車道，公司的潛在價值將被激發，助推業績預期持續嚮好。

三、小結

當前在新的政策常態及行業格局下，投資房企的邏輯已經迎來深層次的變化，未來能夠破局而齣的無疑是具備穩健財務、前瞻戰略、優質土儲等多方麵優勢的房企。基於此，我們認為碧桂園在長期發展過程中有著良好的錶現，業績增長勢頭嚮好，其多元業務協同賦能更是有助於構建“護城河”優勢，潛在成長空間突顯，如若能藉力政策利好優勢，更能為其發展推波助力，實現良性循環。

值的一提的是，碧桂園高管於3月份持續迴購公司債券。3月17日，由公司董事、監事以市場化方式在二級市場購買不超過2000萬元的本公司債券；3月23日，由公司董事、監事及高級管理人員以市場化方式在二級市場購買不超過1億元（含此前公告的2000萬元）的本公司債券。除此之外，過去一年控股股東纍計增持瞭29個交易日，閤計增持達到約3.28億股，足以體現齣公司管理層對公司發展前景的信心和對公司價值的認可。

（信息來源：公司公告）

從資本市場看，受到市場情緒和短期政策影響，目前內房股闆塊行情正逐步迴溫，未來隨著房地産行業基本麵逐步改善，碧桂園作為業內龍頭，在成長性逐步釋放後，有望獲得價值重估。